Visualizza versione completa : Vendita giudiziaria terreno agricolo


TREVI
22-08-2009, 11.47.52
Quesito.:
Premetto di essere un imprenditore agricolo a titolo principale .
Nel 1976 ho affittato un terreno agricolo di circa 188 Ha con contratto di affitto regolarmente registrato.
Sul fondo al momento della locazione erano presenti due fabbricati rurali e nient'altro.
Negli anni ho realizzato diverse strutture ( Fabbricati Rurali , ristrutturazione di quelli esistenti , impianto irriguo, laghetti artificiali,Stalle , porcilaia,etc...) regolarmente autorizzato.
Durante tale periodo il proprietario vende il fondo a mia insaputa..non appena ne vengo al corrente continuo a versare il canone al nuovo proprietario non potendo chiedere la prelazione per mancanza di liquidità.
Il nuovo proprietario contrae debiti con le banche e il terreno viene messo all'asta ivi comprese le strutture da me realizzate tramite regolare licenza e autorizzazione.
Ancora dopo diverse aste nessuno si è presentato per l'acquisto e nello stesso tempo io non mi trovo nelle condizioni di acquistare.
Cosa mi consigliate di fare? Se viene acquistato all'asta quali saranno i miei diritti dopo il decreto di trasferimento al nuovo proprietario ? Posso utilizzare in caso di aggiudicazione , allo stesso prezzo, la prelazione?
Ringrazio anticipatamente

TREVI
25-08-2009, 18.14.31
Qualcuno potrebbe darmi una risposta al mio quesito?

Vi ringrazio tantissimo

TREVI
01-09-2009, 11.27.29
Nel caso in cui un terreno privato è venduto all'asta (vendita forzata) per debiti contratti dal proprietario con la banca....l'affittuario puo' ottenere la prelazione in caso di aggiudicazione a terzo....?

TREVI
01-09-2009, 11.28.32
Perchè nessuno ha risposte al mio quesito?.....

amarcord
01-09-2009, 22.14.24
Per i terreni agricoli non ne ho idea,fosse un immobile avresti diritto ad acquistarlo all'asta allo stesso prezzo del vincitore(in pratica a parità di offerta lo darebbero a te) e nel caso non ti interessasse l'acquisto ti verrebbe riconosciuto un bonus in denaro per le spese sostenute atte a ristrutturare l'immobile.
Secondo me funzionerà così pure per i terreni,se il nuovo proprietario è intenzionato a lavorarselo da solo mi sa che devi andartene, e lottare in tribunale(pagando legali e periti) per un giusto riconoscimento economico per le migliorerie che hai apportato a tue spese.
Se lo affitta hai il diritto di restare, ma al prezzo dell'offerta maggiore.
In tutti e2 i casi ci rimette sempre l'inquilino,io ti consiglierei di indebitarti ed acquistare il tutto(certo se non è un podere da 100milioni di euro)
Aspettiamo voci più inerenti al mondo agricolo però.
ciao

TREVI
02-09-2009, 14.34.25
Grazie della tua risposta sei stato gentilissimo.
Ma in materia di affitti agricoli il discorso è diverso.
L'affittuario che ha eseguito miglioramenti ha diritto prima di rilasciare il fondo ad una indennità e fino a quando non le viene corrisposta ritiene il fondo.
Volevo solo sapere se nel caso di asta giudiziaria intentanta contro il proprietario del suolo (terreno agricolo) a parità di prezzo l'affittuario puo' avvalersi della prelazione.

amarcord
02-09-2009, 19.01.48
Grazie della tua risposta sei stato gentilissimo.
Ma in materia di affitti agricoli il discorso è diverso.
L'affittuario che ha eseguito miglioramenti ha diritto prima di rilasciare il fondo ad una indennità e fino a quando non le viene corrisposta ritiene il fondo.
Volevo solo sapere se nel caso di asta giudiziaria intentanta contro il proprietario del suolo (terreno agricolo) a parità di prezzo l'affittuario puo' avvalersi della prelazione.
Più o meno è la stessa cosa,hai diritto all'indennità perche hai eseguito dei lavori a tue spese,bisogna vedere come viene quantificata...fatti tutelare magari da un patronato,ma meglio un legale a pagamento:vabene:
Per quanto riguarda la tua domanda io direi di si,ma spenderei qualcosina o forse qualcosona:D e andrei ad esporre la situazione ad un notaio:) almeno avrei la certezza assoluta della situazione.
Sindacalisti,commercialisti e compagnia bella son impegnati in troppi campi quindi potresti poi avere sorprese.
Parere personale e nulla contro le suddette categorie:vabene:

TREVI
04-09-2009, 15.33.25
Grazie della risposta.
In effetti la nuova normativa agraria dice che i miglioramenti effettuati dal affittuario alla scadenza del contratto , se cè disdetta almeno un anno prima , vanno rimborsati.
Mentre per l'asta sembra che in caso di vendita forzata il diritto di prelazione non esiste, ma l'affittuario continua il rapporto con il nuovo proprietario.
Anchè perchè al momento dell'asta viene evidenziato che il terreno è locato.
Il quantum che il proprietario dovrà dare all'affittuario per i miglioramenti è così distinto:
se l'affittuario è un coltivatore diretto vanno detratti i finanziamenti ottenuti a fondo perduto da parte dello stato;
se l'affittuario è un' imprenditore agricolo a titolo principale queste detrazioni non sussistono e quindi il miglioramento va pagato per intero.

malibù
04-09-2009, 21.23.09
nn si presenta nessuno ad acquistarlo perchè ci sei tu!
credo che hai ik diritto di prelazione con annessi e connessi, comunque vai da un legale, consultarlo per avere spiegazioni nn costa nulla!

nico 71
07-09-2009, 14.40.08
non c'è prelazione su esecuzione immobiliare.
Il contratto d'affitto è opponibile ai terzi.

TREVI
07-09-2009, 19.21.36
Quindi chi acquista si trova l'affittuario e alla scadenza del contratto di locazione dovrà pagare le migliorie all'affittuario.

jacker
10-09-2009, 13.26.19
Puoi anche contattare il curatore fallimentare ed in base alle tue finanze ed al fatto delle tre chiamate andate deserte vedere di acquistarlo a offerta libera, considera anche che adesso ad esclusione della "caparra" (non ricordo come si dice) che deve essere in contanti puoi chiedere un mutuo ipotecari sul terreno che acquisti senza l'obbligo di doverver versare tutto subito ma solo quando ci sarà la concessione del mutuo.

mefito
10-09-2009, 13.58.21
Puoi anche contattare il curatore fallimentare ed in base alle tue finanze ed al fatto delle tre chiamate andate deserte vedere di acquistarlo a offerta libera, considera anche che adesso ad esclusione della "caparra" (non ricordo come si dice) che deve essere in contanti puoi chiedere un mutuo ipotecari sul terreno che acquisti senza l'obbligo di doverver versare tutto subito ma solo quando ci sarà la concessione del mutuo.
Vorrei sbagliarmi,ma mi sembrano considerazioni un troppo semplicistiche.
Ci sono norme ben precise,bisogna conoscerle.

TREVI
02-10-2009, 17.30.33
Vedo che in materia siamo un po' scarsetti...cmq grazie delle risposte

jacker
12-10-2009, 00.20.46
Non tutti sanno che chi intende partecipare a un'asta può chiedere finanziamenti garantiti con ipoteca sui beni oggetto della vendita all'incanto.
L'ipoteca, naturalmente, viene accesa solo nel caso in cui avvenga un'effettiva aggiudicazione.
Da anni, alcuni tribunali d'Italia, come quelli di Milano, Monza e Roma, hanno iniziato a stipulare convenzioni con numerose banche che promettono condizioni a tassi agevolati.
L'elenco completo è consultabile sui siti:
http://www.tribunale-milano.net/index.phtml?Id_VMenu=1
http://www.tribunaledimonza.net/portaletribunali/WebApp/
http://www.tribunale.roma.it/

Le convenzioni consentono a chi partecipa all'asta di stipulare con le banche contratti di finanziamento che saranno validi solo in caso di aggiudicazione dell'immobile.
A quel punto sarà la banca stessa a cui è stato richiesto il mutuo a versare l'importo finanziato al notaio.
Quest'ultimo provvederà poi ad iscrivere l'ipoteca sull'immobile venduto a favore della banca.
E' però necessario muoversi per tempo: bisogna contattare le singole banche almeno un mese prima dell'asta.
I consulenti degli istituti di credito hanno infatti bisogno di tempo per valutare la capacità di rimborso dei richiedenti, che è la prerogativa imprescindibile per ottenere l'assenso all'accensione della pratica.
Se tutto va bene, la banca rilascia un documento in cui dichiara di concedere l'erogazione del mutuo.
L'importo mutuabile massimo coincide generalmente con l'80% del valore commerciale che emerge dalla perizia o, nel caso quest'ultimo risulti inferiore, del prezzo di vendita.
Occorre comunque sincerarsi di quelle che sono le offerte di mercato proposte dagli istituti di credito: il vantaggio di avere un mutuo pronto all'erogazione se ci si aggiudica l'asta, di solito si paga infatti con una differenza (a proprio sfavore) che può arrivare fino a mezzo punto percentuale.
Che su un mutuo trentennale significa pagare una quindicina di punti percentuali in più.

merugo
12-10-2009, 22.21.54
Non esiste alcuna prelazione in caso di vendita forzosa.
Le migliorie eventualmente effettuate dall'affittuario prima della vendita possono al massimo essere inserite come crediti dell'affittuario rispetto alla vendita, se non sono state chiarite come tali nella perizia e se di esse non è stato tenuto conto nella medesima, decurtando corrispondentemente il valore di stima complessiva del terreno.
Solo in quest'ultimo caso l'affittuario potra' pretendere qualcosa dall'acquirente, altrimenti l'acquirente, col pagare il prezzo di aggiudicazione, ha pagato tutto il compendio acquistato cosi' come era descritto in perizia , migliorie incluse.
Consiglio di far presente al giudice la cosa prima della vendita, basta un semplice scritto " Esposto" con allegato l'elenco delle migliorie e copia dei documenti relativi. Spetta a lui fare eventualmente correggere la perizia e tenerne conto nella eventuale vendita. Se non lo fa puoi opporti alla vendita

TREVI
13-10-2009, 09.31.58
GRAZIE MERUGO...
Finalmente una risposta adeguata in materia.....complimenti.
Bene ..ti dico...il perito nominato dal tribunale ha rilevato la presenza dell'affittuario , il contratto di affitto regolarmente registrato , la documentazione che tutte le opere sono state realizzate dall'affittuario con licenze ed autorizzazioni a lui intestate . Nella perizia ha espresso il valore del terreno senza le opere realizzate dall'affittuario e con le opere. Praticamente il terreno vale € 250.000,00 e le opere realizzate dall'affittuario con giusta documentazione e autorizzazioni 400.000,00. In fase di asta è evidenziato che il fondo risulta locato.
Domanda : chi acquista......dovrà alla scadenza del contratto di locazione esborsare all'affittuario le migliorie ?

merugo
20-10-2009, 07.38.54
se il perito ha stimato un valore per il terreno SENZA le migliorie ed prezzo base (della prima asta) corrisponde, allora chi compra acquista il solo terreno ed a suo tempo rifonderà le migliorie (regolarmente autorizzate dal precedente proprietario e detratta l'usura delle stesse) all'affittuario.
in questo caso, visto l'ingente valore delle migliorie, l'affittuario potrà rimanere ad usare il fondo finchè esse non saranno pagate, ma non ha diritto di prelazione, non essendo piu' un affittuario ma un detentore che dovra' pagare una cifra pari al canone a titolo di indennizzo.....a questo punto la materia si ingarbuglia assai

TREVI
20-10-2009, 08.50.01
In effetti la legge parla chiara. Il valore del terreno è di 150.000,00 / 200.000,00 ma le migliorie realizzate dall'affittuario dal 1976 ad oggi ammontano a circa 450.000,00 ( fabbricati , stalle , impianto irrigazione , laghetto artificiale , etc...).
Praticamente il terreno prima dell'affitto era nudo e crudo. L'affittuario con regolare contratto di affitto registrato nel 1976 a sua cura e spese ha realizzato quanto detto.
Il proprietario ha fatto un prestito in banca che non ha pagato e adesso il terreno è stato messo all'asta per tutto il valore ivi comprese le opere eseguite dall'affittuario.
Ma già è la sesta asta che va deserta.
L' affittuario , giustamente , aspetta a comprare considerato che l'asta è di circa 240.000,00 e il valore del terreno è di 150.000,00.
Sempre considerando che vige un contratto di locazione che in caso di non disdetta almeno un anno prima della scadenza si proroga per ulteriori 15 anni.
Inoltre l'affittuario è imprenditore agricolo a titolo principale e collaborato dall'ausilio dei propri figli.
Domanda?
Che consiglio date all'affittuario?

merugo
22-10-2009, 12.41.22
ma allora non sono stato chiaro. se l'acquirente in asta compra pagando un prezzo che consegue ad una perizia che gli fa pagare tutto compreso, è difficile fargli pagare una seconda volta ciò che ha già pagato nell'asta. sarebbe meglio chiarire tutto dal giudice prima della vendita.

TREVI
22-10-2009, 19.25.55
Chi acquista all'asta si troverà l'affittuario e alla scadenza del contratto di locazione si troverà a pagare il quantum per l'uscita di scena dell'affittuario.
Legge agraria in vigore.
Quindi 240.000,00 acquisto all'asta + 450.000,00 per l'uscita di scena dell'affittuario.

nico 71
25-04-2010, 02.25.56
Alla fine come è finita sta storia?
Chi ha comprato? Sono cusioso