Diritto di Prelazione Agraria

[Giuseppe61]

Sto per acquistare alcuni ettari di terreno con i mie fratelli ed avrei un quesito sulla prelazione.
qualcuno conosce la normativa e mi può consigliare???

[olmo]

Qual'e' il quesito in questione ? La faccenda e' vasta e complicata,comunque c'e' sempre da far riferimento alle sentenze di tribunali di casi uguali capitati in precedenza,i quali fanno testo in merito.

[rimazza]

materia molto vasta.in primo la prelazione spetta ad un eventuale affituario presente sul fondo. in mancaza di esso vantano prelazione eventuali confinanti solo se coltivano direttamente il fondo. se acquisti devi firmare un preliminare di vendita con il venditore, questo va inviato per raccomandata ai confinanti che che hanno un mese di mese di tempo per esercitare la prelazione alle stesse condizioni del preliminare. se fai una ricerca in rete alla voce - diritto prelazione agrario - trovi molto in materia . se vuoi andare sul sicuro fai domande ben precise ad un notaio.

[Giuseppe61]

Il caso

Cerco di spiegare il caso:

Un certo TIZIO, ormai avanti con gli anni, nel 2003 affitta a suo cugino CAIO 7 ettari di terreno che viene coltivato a mais e grano. Si precisa che CAIO è solo titolare di partita iva e non è coltivatore diretto anche se conduce un’azienda di circa 25 ettari di cui buona parte di proprietà, con l’aiuto di 3 nipoti (figli di sorella) che assiduamente, dopo l’orario di lavoro, lo aiutano nei lavori agricoli, da oltre 30 anni.

I due redigono una scrittura privata in qui fissano l’importo dell’affitto e la scadenza triennale del contratto.

CAIO nel marzo 2005, causa riforma PAC, per continuare a riscuotere il contributo comunitario, ufficializza il contratto di affitto presso l’associazione di categoria che porta la scadenza del contratto al 31/12/2012 e passa cosi i premi maturati da TIZIO nel triennio 2000/2002 a CAIO.

Nell’estate 2005 TIZIO decede e lascia i suoi averi a 6 cugini tra cui CAIO e alla sorella di CAIO, mamma dei 3 nipoti di CAIO.

CAIO, ormai anche lui avanti con gli anni, nel febbraio 2006 cede l’azienda e quindi il contratto di affitto dei 7 ettari ed i relativi contributi comunitari, con atto notarile, ad uno dei tre nipoti che si insedia sull’azienda.

Nel marzo 2006, tutti i cugini eredi di TIZIO (compreso CAIO e sua sorella, madre dei 3) vogliono vendere le quote dei terreni ai 3 nipoti di CAIO che sono disposti ad acquistali.

Il confinante può vantare prelazioni??????
sono grato se qualcuno sapra trovarmi i riferimenti normativi del caso.

[Rotarnord]

Secondo me il confinante non può vantare nessun diritto. Faccio una premessa. La legge sulla prelazione nasce per favorire la ricomposizione fondiaria (prelazione del confinante), la tutela dell' integrità dell' azienda agricola (prelazione del partecipante famigliare), il mantenimento all' interno della famiglia del patrimonio aziendale ( prelazione del coerede), la continuazione dell' impresa agricola già stabilita sul fondo( prelazione dell' affittuario).Fra tutte queste prelazioni esiste una gerarchia: la prelazione del partecipe all' impresa famigliare ( compete al famigliare, coniuge, parente entro il terzo grado, affine entro il secondo grado) prevale su quella del coerede, che a sua volta prevale su quella dell' affittuario, e quest' ultima prevale su quella del confinante. Se l' affittuario rinuncia, la prelazione non passa al confinante e quindi il fondo risulta libero da qualsiasi prelazione ( Cass.12608/01 ). Il partecipante è colui che partecipa con continuità e in modo significativo alla conduzione dell' impresa famigliare, qualora venga posta in vendita o per successione ereditaria una parte o l' intera azienda. Il partecipante (anche se non coerede) ha diritto di esercitare la prelazione sui beni aziendali nella duplice ipotesi in cui l' azienda sia posta in vendita a terzi o quando , a seguito dell' apertura della successione, i beni aziendali vengano divisi fra gli eredi.
Bisogna fare attenzione in quale categoria si rientra, ma secondo me in questo caso il confinante(art.8 L.590/65) è proprio escluso perchè prima c' è un affittuario (art.7 L.817/71)e ancora prima coeredi (art.732 c.c.)e partecipanti( art. 230 bis c.c.).

[Giuseppe61]

Grazie Rotarnord, io non sono molto tecnico e conoscevo la materia solo per sentito dire.
Il fatto di lavorare quei terreni da almeno 3 anni mi dava una certa sicurezza ora ne ho quasi la certezza che nessuno potrà vantare prelazioni.

[olmo]

Ne stavo parlando con un mio conoscente e avevamo pareri diversi :quali sono i limiti per cui non si puo' parlare di confinanti,ovvero cosa fa da interruzione al fatto di essere confinanti,cioe' strade,fiumi,canali o ferrovie o cos'altro.
Mi piacerebbe conoscere pareri di competenti in materia o precedenti in merito.

[challenger]

attenzione, allo stratagemma che usano alcuni furbetti, cioè di vendere la parte maggiore del terreno e tengono una fascia attigua al confinante ancora di loro proprietà in modo che non scatti il meccanismo del diritto del confinante.

[Rotarnord]

Ne stavo parlando con un mio conoscente e avevamo pareri diversi :quali sono i limiti per cui non si puo' parlare di confinanti,ovvero cosa fa da interruzione al fatto di essere confinanti,cioe' strade,fiumi,canali o ferrovie o cos'altro.
Mi piacerebbe conoscere pareri di competenti in materia o precedenti in merito.

Poichè il legislatore non ha stabilito come due fondi possano essere considerati confinanti, è intervenuta la giurisprudenza con le sentenze di cassazione 2582/88 e 9319/94 interpretando la legge nei seguenti modi. Affinchè il fondo possa essere considerato confinante è necessaria la presenza della contiguità fisica o materiale (reciproco contatto) attraverso una comune linea di confine.La contiguità è interrotta da:
a) infrastrutture pubbliche( strade ferrovie fossi demaniali ecc) cass. 1331/94, cass 5354/01;
b)strade private anche se non aperte al pubblico(cass58/96)( non le strade interpoderali create dai confinanti per loro uso esclusivo)
c) la dottrina ha ritenuto che un ostacolo con funzione agricola come canali per l' irrigazione, piccoli fossi, muri dislivelli, file di alberi ecc non faccia venire meno la contiguità.

attenzione, allo stratagemma che usano alcuni furbetti, cioè di vendere la parte maggiore del terreno e tengono una fascia attigua al confinante ancora di loro proprietà in modo che non scatti il meccanismo del diritto del confinante.

Non è consentito al proprietario di trattenere una striscia di terreno lungo il confine, che escluda il confinante dal diritto di prelazione ( Cass.8717/95). Anche in questo caso, la Cassazione ha voluto impedire al proprietario di escludere il confinante indesiderato

Ecco altri pareri di Cassazione interessanti.
Anche uno solo dei comproprietari del fondo puo esercitare il diritto di prelazione(cass590/01).
Se sul fondo è insediato l' affittuario con regolare contratto da meno di due anni la prelazione non compete ne all' affittuario ne al confinante (cass.10626/98).
Nel caso di vendita di un fondo non frazionato che cade in due zone del PRG, in parte edificabile ed in parte agricolo il diritto di prelazione spetta per la sola parte agricola.
In caso di permuta anche accompagnate da un conguaglio in denaro si esclude la prelazione dell' affittuario e del confinante Cass. 7391/90.

[olmo]

La questione in ballo era infatti sul fatto che una stradina che collega una strada comunale ai vari terreni possa fungere da confine e da limite alla prelazione.
Secondo me non fa da ostacolo al diritto del confinante,poiche' la strada e' solo di servizio ai terreni.
Rotarnord sei veramente competente.

[arnaldof]

Diritto Agrario

Ho concluso una trattativa per l'acquisto di un terreno di ha 1,3 (il problema è il confinante che ha diritto di prelazione) mi è stato proposto un contratto d'affitto molto vantaggioso con contestuale firma di preliminare il problema che la parte venditrice vuole rogitare dopo una sola annata agraria l'agenzia mi ha detto che non c'è un termine preciso però mi sembrava a memoria di ricordare che per non avere problemi e esercitare il diritto di prelazione derivante dal contratto di affittuario fossero necessari due anni di contratto di affitto. sapete indicarmi
1) se il confinante coltivatore diretto come me puo esercitare la prelazione se il rogito avviene prima dei due anni ?
2) se il confinante esercita la prelazione il mio contratto di affitto molto vantaggioso (prezzi irrisori e lunghissima durata ) fatto qualche settimana prima del preliminare e un anno prima del rogito continua a produrre i suoi effetti con nuovo proprietario ?

[traction]

Non so darti il riferimento normativo, ma in genere si fa un contratto lungo e si rogita dopo due anni, un' altra strada è l' iscrizione di un' ipoteca a tuo favore su detto terreno e la "non restituzione" della cifra "prestata", o meglio, la costituzione di una società agricola, con conferimento del terreno e dei soldi, e liquidare il proprietario del terreno (con soldi) dopo due anni di "matrimonio".

[Vitality]

Rispondendo alla prima domanda, l' art8 della legge 590/65 e l'art 7 della legge 817/71 dice che per poter esercitare il diritto di prelazione bisogna coltivare il terreno per almeno 2 anni.
Io mi informerei bene, magari da un legale, prima di fare passi falsi ,in quanto esiste anche un parere di Cassazione ed esattamente la Cass.10626/98 che dice:Se sul fondo è insediato l' affittuario con regolare contratto, da meno di 2 anni, il diritto di prelazione non compete nè al confinante, nè all' affittuario.
Rispondendo alla seconda domanda, secondo me il contratto d'affitto,se l' affittuario non lo rinuncia, rimane valido fino alla scadenza anche se il proprietario cambia.
Il mio consiglio, se non si vuole aspettare i 2 anni prima di fare il rogito notarile, è quello di informarsi bene da persone competenti in materia.

[arnaldof]

grazie per le risposte Vitality dalla sentenza di cassazione che hai citato 10628/98 sembrerebbe che una volta che mi sono insediato con l'affitto il confinante non potrebbe più esercitare il diritto di prelazione è corretta la mia interpretazione ?

[Dagri]

Sei coltivatore diretto o assimilato?
Potrei sbagliare ma mi pare che, per evitare la prelazione del proprietario confinante, l'affittuario insediato sul fondo deve essere coltivatore diretto del fondo in questione (o equiparato), essere semplicemente affittuario anche se da anni potrebbe non bastare.

Ti suggerisco di approfondire !!
Poi semmai tienici informati, la tematica è piuttosto interessante.

[arnaldof]

si l'affittuario è in realta mio padre che è coltivatore diretto da una vita a lui viene intestato il terreno

[Vitality]

grazie per le risposte Vitality dalla sentenza di cassazione che hai citato 10626/98 sembrerebbe che una volta che mi sono insediato con l'affitto il confinante non potrebbe più esercitare il diritto di prelazione è corretta la mia interpretazione ?

Così sembrerebbe, però per esserne certi bisognerebbe leggere tutta la sentenza, per capire il motivo perchè la Cassazione è arrivata a questa conclusione.Bisogna fare molta attenzione perchè spesso la Cass. sentenzia diversamente a seconda del tipo della domanda di causa. Da come ho letto su quel libro di diritto, da dove ho ricavato questo parere, mi sembra di aver capito che la giurisprudenza si è orientata sempre più, nel cercare di escludere tutti quei tentativi volti a non far nascere il diritto di prelazione a quei confinanti non graditi al proprietario del fondo in vendita ricorrendo ad un contratto simolato non rispondente alla realtà.Ad esempio la Cass.8717/95 dice che l' affittuario deve avere la materiale detenzione del fondo e coltivarlo REALMENTE e non è sufficiente l' esistenza di un contratto d' affitto.
Nel vostro caso cmq non dovrebbero esserci problemi se il rogito lo fate dopo poco più di un anno, in quanto fino a che la pf. viene intavolata, passano altri 8 10 mesi.Perciò il confinante finchè potrà visualizzare il passaggio di proprietà al tavolare, ormai sono passati i due anni.

[Giuseppe61]

Nuovo quesito:
Ho acquistato un terreno agricolo che affittavo da tempo con atto notarile in novembre. Ora il proprietario mi chiede di pagargli i ratei di affitto in dodicesimi per il terreno già acquistato pari a 10/12. Ci sono normative o sentenze in merito??? Mi sembre redicolo pagare l'affitto di un terreno acquistato.

[guardian72]

Diritto di Prelazione Agraria

Salve sono interessato al' acquisto in un ettaro di terreno agricolo, il terreno verrebbe intestato a un bracciante agricolo, vorrei sapere se per questa categoria ci sono delle agevolazioni per quanto riguarda il rogito, inoltre il terreno è confinante con terreno posseduto da coltivatori diretti e una parte del terreno è coltivato abusivamente da un' altre persona da molti anni.
Volevo sapere se c'è qualcuno di voi che mi può consigliare su come mi devo comportare per non avere problemi con nessuno.
Grzie in anticipo a chi mi darà dei consigli.

[GiancaMI]

Salve sono interessato al' acquisto in un ettaro di terreno agricolo, il terreno verrebbe intestato a un bracciante agricolo, vorrei sapere se per questa categoria ci sono delle agevolazioni per quanto riguarda il rogito, inoltre il terreno è confinante con terreno posseduto da coltivatori diretti e una parte del terreno è coltivato abusivamente da un' altre persona da molti anni.
Volevo sapere se c'è qualcuno di voi che mi può consigliare su come mi devo comportare per non avere problemi con nessuno.
Grzie in anticipo a chi mi darà dei consigli.

Il confinante coltivatore diretto ha la prelazione al medesimo prezzo che tu intendi comprarlo. Ti consiglio vivamente di fare le cose chiare pena una bella causa oppure potrai ricevere una raccomandata entro i l'anno dal rogito (anche un anno giusto) che a quel prezzo lo rileva il confinante

[pablito]

se ricordo bene, fai il compromesso poi lo affitti, mi sembra per 2-3 anni, e poi fai l'atto notarile e nessuno te lo puo' prendere. pero' informati bene da un amico al sindacato possibilmente non quello del vicino coltivatore.

[guardian72]

Innanzi tutto grazie per le risposte proprio oggi sono stato da due notai uno mi ha detto che basta far firmare ai confinanti e a chi la sta coltivando una carta privata in cui questi signori rinunciano al diritto di acquisto, l' altro mi ha detto che questa pratica è comunque attaccabile in seguito ( si possono rimangiare quello scritto in precedenza) e mi ha consigliato di farli venire a firmare sul rogito in questo modo non possono aver ripensamenti, il problema è che ogni particella confinante è intestata a più di una persona e diventa quasi impossibile farli venire tutti acnhe perche molti non abitano più qui. Interessante è quanto proposto da pablito mi informero intanto se c'è qualcuno che può approfondire l' argomento mi farebbe un grosso favore.

[pablito]

giusto i notai ti hanno detto bene, pero' metti il caso che uno dei confinanti non firmi e dice che il terreno lo vuole comprare lui magari ad un prezzo non altissimo....... tu che fai.... addio pezzo di terreno

[CristianP]

Ma il coltivatore diretto ha il diritto di prelazione allo stesso prezzo. Ma se rilancio? Mi spiego. Mi accordo con il propretiario per una cifra X. Il coltivatore diretto ribatte che per la cifra X lo acquista lui. A questo punto posso dire io, bhe allora io pago il terreno X+10%?

Chiedo lumi poi al diritto di prelazione inerente al fatto che si "usi" il terreno. Mi pare di aver letto tempo fa sul cc, che se si sfrutta per piu di due terzi il terreno (a prescindere che si sia un coltivatore diretto), si ha il diritto di prelazione. E' vero?

[GiancaMI]

Si tu puoi rilanciare e comprarlo ma ha sempre tempo un anno per mandarti la raccomandata e dire che a quel prezzo lo compra lui se non firma nessuna rinuncia. Ricordati che può sempre verificare il prezzo.

[Potionkhinson]

...cominciamo:
Questa è la scala gerarchica del diritto di prelazione:
"il partecipe all’impresa familiare prevale su quella del coerede, che a sua volta prevale su quella dell’affittuario, e quest’ultima prevale su quella del confinante".
Qualora l’affittuario rinunci, la prelazione non passa al confinante e quindi il fondo risulta libero da qualsiasi prelazione (Cass. 12608/01).
Nel caso di PLURICONFINANTI:
nel caso vi siano più confinanti, il legislatore attraverso il D.LGS 228/01 ha individuato 3 elementi oggettivi per stabilire le priorità:
1) il giovane CD o IATP (chi ha meno di 40 anni);
2) l’impresa con il maggiore n° di giovani;
3) capacità professionale (Reg. CE 1257/99); (ISTRUZIONE AGRARIA1 o BPIA2,
il rispetto di requisiti minimi inmateria di ambiente, igiene e benessere degli animali: rispetto dei protocolli d’intesa, nel caso di aziende zootecniche il rispetto
delle norme veterinarie e del rapporto UBA/ha, che deve essere inferiore a 2,53 , ecc.);
4) nonostante il legislatore non abbia previsto situazioni di ulteriori situazioni di parità, è facilmente prevedibile che il giudice riconosca la prevalenza del fondo confinante che comporti il miglior accorpamento dal punto di vista agronomico.

L’esercizio della prelazione dell’affittuario e del confinante prevede una ben determinata PROCEDURA, che deve essere rigorosamente rispettata, pena la
perdita del diritto:
A) COMUNICAZIONE del PROPRIETARIO:
il proprietario che intende vendere il fondo deve comunicare agli interessati (affittuario o confinante) il preliminare di vendita, possibilmente attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno, la quale vale come offerta di vendita vera e propria. La comunicazione deve contenere: nome dell’acquirente, prezzo e modalità di pagamento, fondo posto in vendita, data, e tutte le altre clausole.
B) Esercizio del DIRITTO di PRELAZIONE: tale diritto deve essere esercitato entro 30 gg. dal ricevimento del compromesso o verbale di aggiudicazione (in caso d’asta) attraverso l’invio di una raccomandata AR. (anche se la norma permette una comunicazione verbale, tale modalità per ovvi motivi è
da sconsigliare, Cass. 577/01);
- L’accettazione non deve essere condizionata, è sufficiente comunicare l’accettazione del compromesso così com’è, senza l’aggiunta di nessuna clausola, anche se migliorativa per il venditore, pena la perdita del diritto;
- il prezzo di compravendita e le spese di eventuali migliorie apportate al terreno devono essere corrisposto entro 3 mesi a partire dal 30° giorno dal ricevimento
del compromesso;
- il termine si sospende nel caso il coltivatore diretto presenti un certificato ell’Ispettorato provinciale dell’agricoltura, che dimostri la richiesta di concessione del mutuo agevolato, fino all’ottenimento o al diniego dello stesso, per un massimo di 1 anno;
- il pagamento del prezzo produce effetto transitivo della proprietà (si stipula il rogito notarile con il proprietario).
È importante ricordare come non sia legittimo rinunciare al diritto di prelazione prima della sottoscrizione del compromesso (talvolta, vi è la consuetudine da parte del proprietario di far sottoscrivere al confinante un atto di rinuncia al diritto di prelazione, qualora questo non sia interessato all’acquisto, ancor prima della sottoscrizione del compromesso), tale atto non ha alcun valore legale, poiché, per effetto di un principio generale, non è possibile rinunciare ad un diritto di cui non si è ancora titolari, permettendo quindi successivi ripensamenti.
C) ESERCIZIO del DIRITTI di RISCATTO: sostanzialmente altro non è che un rimedio processuale previsto per la violazione del diritto di prelazione legale agraria. Nasce qualora il confinante o l’affittuario non venga messo nelle condizioni di venire a conoscenza della compravendita o qualora la vendita
sia avvenuta a condizioni diverse da quelle indicate nel preliminare di compravendita;
- l’azione di riscatto va esercitata entro il periodo di 1 anno dall’intavolazione della vendita al Libro fondiario;
- non è sufficiente inviare la raccomandata, ma si deve convenire in giudizio l’acquirente;
- il prezzo di compravendita e le spese di eventuali migliorie apportate al terreno devono essere corrisposte entro 3 mesi a partire dalla comunicazione della volontà di riscatto;
- il riscatto porta alla sostituzione dell’avente diritto nella posizione di acquirente e si concretizza con la pronuncia del giudice di sostituzione di un trasferimento
già avvenuto.

....stanco?
Mi dispiace ma il diritto è sempre una palla
Spero solo di essere stato esaustivo
Ciao e in bocca al lupo,
Peppe
P.S. sei sicuro che le persone con cui hai parlato sono due notai .......

[Potionkhinson]

se ricordo bene, fai il compromesso poi lo affitti, mi sembra per 2-3 anni, e poi fai l'atto notarile e nessuno te lo puo' prendere. pero' informati bene da un amico al sindacato possibilmente non quello del vicino coltivatore.

Si tratta di un consiglio più che valido.

[Potionkhinson]

x GiancaMI,
perchè hai eliminato il tuo messaggio?
Hai detto bene:
1) devi essere CD o IA (meglio se IATP), in questi ultimi due casi: P.IVA;
2) se si possiede P.IVA: iscrizione C.C.I.A.A.;
3) iscrizione INPS;
...infine mi permetto di aggiungere che:
il fondo non va solo affittato, va COLTIVATO!

[GiancaMI]

x GiancaMI,
perchè hai eliminato il tuo messaggio?
Hai detto bene:
1) devi essere CD o IA (meglio se IATP), in questi ultimi due casi: P.IVA;
2) se si possiede P.IVA: iscrizione C.C.I.A.A.;
3) iscrizione INPS;
...infine mi permetto di aggiungere che:
il fondo non va solo affittato, va COLTIVATO!

Semplicemente perchè poi avevo visto il tuo molto esaustivo ora che hai puntuallizato meglio; perchè non ho ancora capito se guardian72 sia un cd o iatp se non lo è anche con l'affitto credo non abbia diritti.

[guardian72]

Il terreno andrebbe intestato a un bracciante agricolo che è la moglie di un confinante non coltivatore diretto, la cosa che non mi è chiara è se il diritto di prelazione è di tutti i confinanti o del confinante coltivatore diretto.

X POTIONKHINSON si sono due notai molto affermati il bello che chiedendo ad un terzo mi ha detto ancora una cosa diversa.
Non ci sto capendo più niente non credevo che acquistare un terreno era così complicato.

Quindi riassumendo se alla stipula del rogito viene a firmare colui che la sta coltivando (senza nessun diritto) e faccio firmare a soli confinanti coltivatori diretti una liberatoria in cui affermano che non sono interessati all' acquisto del terreno per quel determinato prezzo dovrei stare tranquillo o non è così?

AIUTO!!!!!!!