stima terreno agricolo

[TN70A]

vorrei acquistare un'azienda olivicola di ca 25 ha, sita in collina, completamente abbandonata da +o- 40 anni, in cui gli olivi sono completamente coperti dai rovi, e quant'altro. l'azienda è ovviamente in pendenza, ne è pensabile usare mezzi meccanici per ripulirla (data la presenza di muri a secco e di massi affioranti), quini va fatto tutto a mano o con miniescavatore + braccio trinciante. bisogna poi considerare che vanno aperte delle strade ca ogni 70-100 m di dislivello per consentire, una volta ripulito il tutto, l'accesso a un trattore con compressore per la raccolta delle olive e con atomizzatore per i trattamenti.
ho parlato con i proprietari, e mi hanno sparato una cifra esorbitante, però aspettano una mia risposta convinti che la trattativa possa continuare.
secondo voi quanto può valere quel relitto? io avrei pensato a non più di 4-5000€/ha (ma anke molto di meno).
p.s. se la discussione è nella sezione sbagliata, spostatela pure.

[fra 83]

..sinceramente non so dirti se i 4-5000 € di valutazione che tu dai al terreno siano un prezzo congruo,basso o eccessivo perchè non so che valore abbia la terra nella tua zona.
Nella mia con 4-5000 € non ci compri neanche un Ha di terra nuda.
Una cosa da tenere in considerazione nella stima del valore del terreno è che non vi è il solo valore della terra nuda ma bensì anche dell' uliveto, che anche se trascurato o abbandonato se rimesso in sesto darà ancora una produzione ( credo che tu voglia acquistarlo per questo ).

[DOPPIATRAZIONE]

Ciao
Purtroppo valorizzare un terreno o un'azienda è sempre difficile, a causa delle innumerevoli cose da tenere in considerazione.
Partiamo dal presupposto che sei tu che abiti nella zona che devi sapere appunto il valore medio della terra piantata ad ulivi.
Da qui si parte..
Poi valuti il fatto che appunto l'azienda è abbandonata da 40 anni e quindi in pessimo stato. Ed inoltre è collinare e difficilmente meccanizzabile.
Il prezzo da te stimato di 4-5000 euro anche meno mi pare francamente basso. Da me in Piemonte un ettaro di terra NUDA costa minimo 15-20K euro , se piantata a vigneto 40-50K euro.
Oltretutto non hai detto se l'azienda comprende dei fabbricati. Questo ne aumenta il valore.
Non hai detto se i 25 ettari sono in un corpo unico o no. Se sono a corpo unico il valore puo' aumentare, se in tanti piccoli pezzi distanti dovrebbe calare.
E poi c'e' comodita' di acqua ? La posizione dei terreni è buona? Le strade per raggiungerla sono OK?
Dacci + informazioni e potremo aiutarti meglio.
P.S.
Quanto ti spara il proprietario?

Saluti.

[TN70A]

ciao e grazie a tutti della collaborazione.
il terreno da me, in zona pianeggiante, irriguo costa ca 15-20 k€/ha; l'oliveto, in collina, non meccanizzabile e con piante in buone condizioni vegetative (ergo: ci entro e l'anno dopo raccolgo le olive) costa anche meno 10-12 k€/ha. l'azienda è a corpo unico, ma non è raggiungibile dalle macchine,la via con cui ci si arriva è pure stretta e in cattive condizioni,il fronte strada su cui si potrebbe fare l'entrata(che attualmente non esiste, perchè vi si entra saltando un muretto a secco) è lungo ca 100m; non ci sono fabbricati, nè tantomeno possibilità di irrigare; sulla fertilità agronomica dei terreni ci sarebbe da discutere, visti gli anni di abbandono; c'è da considerare anche che il rientro in produzione non avverrebbe se non dopo 4 o 5 anni dall'aliminazione dei rovi.
P.S. il proprietario mi chiede 25 k€/ha, e il mio agronomo di fiducia mi ha già detto che sono scemo.

[DOPPIATRAZIONE]

Allora ricapitoliamo :

Lui vuole 25x25 = 625.000 Euro (dubito che voglia vendere)
Tu valuti 5x25 = 125.000 Euro , bhe in fondo tra domanda e offerta ci sono solo 500.000 Euro di differenza .
Difficile trattare.

Cmq a mio avviso , visto cio' che hai detto se mi interessasse io potrei arrivare ad offrire al tipo 7-7.5 KEuroxettaro = 175-187.5 KEuro.
Ci stara ??

Saluti.

[cristian]

il capitale fondiario è sempre l'osso più duro da masticare nell'avviare una nuova attività soprattutto in quest'epoca di mutui infiniti e alternanza della BCE che ci cambia il costo della vita ogni secondo.
in ambienti tipici e sfavorevoli come hai descritto tu la stima comparativa o la valutazione di mercato hanno poco senso.
opterei per effettuare la stima di elaborare una valutazione sui ricavi e costi potenziali del sistema produttivo, per ottenere una giusta valutazione.
Va da se che il venditore deve guadagnare ma di certo non lucrare su un acquirente che ha delle potenzialità.
io da parte mia per correttezza effettuerei una stima secondo quanto esposto sopra, ti assicuro in partenza che la cifra discosta molto da quanto hai offerto tu ma non arriva alla sua proposta.
Diciamo che, nonostante il mondo non gira in questo senso, sarebbe giusto per entrambi dare il giusto valore alle cose. NB il valore non è il prezzo sia ben chiaro quindi gli aggiustamenti del caso sulla cifra si possono fare in sede di trattativa.

es. se un'azienda ha un valore di 100 ottenuto per stima il prezzo non è per forza 100 ma varia nel range di 120 - 80 per esempio.

con ciò dico che ilò valore è una quantificazione potenziale mentre il prezzo è un dato di fatto.

se mi dici qualcosa in più sul sito facciamo un'indagine più aderente alla realtà dell'azienda.

[antony78]

Ti dico che dalle mie parti un uliveto curato non va meno dei 20.000 a 30.000 a
ettaro!

[mugliega]

salve a tutti,
va bene che anche se rende poco o niente la terra è terra e viene giustamente considerata un bene rifugio e per questo negli anni aumenta sempre il suo valore ma chiedere quelle cifre per un terreno che è incolto da oramai 2 lustri secoondo me vuol dire essere senza vergogna.
non ci si può andare con il trattore? ma i rovi mica basta tagliarli, se non ci puoi dare la fresa dopo 3 mesi sei daccapo. l'unica soluzione è diserbare pesantemente dopo che li hai tagliati... 25ha.... con una pompa a spalla? auguri.
dici bene che ci vogliono 5 anni prima di fare l'olio. posso solo immaginare in che condizione sono le piante.... ci finisci una motosega nuova... per non parlare della schiena.
Secondo me sei partito da un prezzo ragionevole. va da sè che se vuoi chiudere l'affare un pò devi salire di prezzo... ma mica poi tanto

[TN70A]

il capitale fondiario è sempre l'osso più duro da masticare nell'avviare una nuova attività soprattutto in quest'epoca di mutui infiniti e alternanza della BCE che ci cambia il costo della vita ogni secondo.
in ambienti tipici e sfavorevoli come hai descritto tu la stima comparativa o la valutazione di mercato hanno poco senso.
opterei per effettuare la stima di elaborare una valutazione sui ricavi e costi potenziali del sistema produttivo, per ottenere una giusta valutazione.
Va da se che il venditore deve guadagnare ma di certo non lucrare su un acquirente che ha delle potenzialità.
io da parte mia per correttezza effettuerei una stima secondo quanto esposto sopra, ti assicuro in partenza che la cifra discosta molto da quanto hai offerto tu ma non arriva alla sua proposta.
Diciamo che, nonostante il mondo non gira in questo senso, sarebbe giusto per entrambi dare il giusto valore alle cose. NB il valore non è il prezzo sia ben chiaro quindi gli aggiustamenti del caso sulla cifra si possono fare in sede di trattativa.

es. se un'azienda ha un valore di 100 ottenuto per stima il prezzo non è per forza 100 ma varia nel range di 120 - 80 per esempio.

con ciò dico che ilò valore è una quantificazione potenziale mentre il prezzo è un dato di fatto.

se mi dici qualcosa in più sul sito facciamo un'indagine più aderente alla realtà dell'azienda.

riguardo ai costi per riportare in produzione in tutto, considerando che bisogna fare tutto a mano (col decespugliatore), e considerando i costi della manodopera non specializzata (48 €/gg, compreso di contributi, assicurazione,etc), ho fatto due conticini, e il costo mi viene attorno ai 350-400000 €: il valore del terreno sta nel lavoro che ci si dovrà fare sopra!
sui ricavi, considerando una produzione media di 20 kg a pianta, per un prezzo medio di 100 €/qle (sono olive nere da mensa), staremmo su un lordo di ca 100000 €, cui poi aggiungere eventualmente i ricavi dai bovini da carne che ci pascolerebbero sotto.

[cristian]

scusa le cifre che hai detto sono riferite all'esercizio annuale???
se è così mi sembrano troppo alte per un uliveto.

in che zona è della provincia di latina?

riguardo ai costi per riportare in produzione in tutto, considerando che bisogna fare tutto a mano (col decespugliatore), e considerando i costi della manodopera non specializzata (48 €/gg, compreso di contributi, assicurazione,etc), ho fatto due conticini, e il costo mi viene attorno ai 350-400000 €: il valore del terreno sta nel lavoro che ci si dovrà fare sopra!
sui ricavi, considerando una produzione media di 20 kg a pianta, per un prezzo medio di 100 €/qle (sono olive nere da mensa), staremmo su un lordo di ca 100000 €, cui poi aggiungere eventualmente i ricavi dai bovini da carne che ci pascolerebbero sotto.

[TN70A]

no, la produzione è alternante, quindi il ricavo annuale è la metà, da cui detrarre i costi per la concimazione, trattamenti, potature, raccolta (a cottimo, ca 25-30 €/qle). i costi per ripulire non sono ovviamente riferiti all'esercizio annuale, ma sono costi straordinari (spese di avviamento). l'oliveto si trova a Norma (Lt)

[boccia7]

io penso che più di 7000 euro l'ettaro non vale quel terreno sono quasi i più i costi per il tempo dedicato per lavorarci su che per quello effettivo da quanto te descrivi io offrirei al ribbasso e vedrei fino a quanto sono disposti i proprietari ad abbassare comunque deve essere un vel lavoro levare tutti i rovi 25 ettari ti ci vuole qualche mese magari se mettessi qualche foto sarebbe ottimo