Servitù di passaggio

[LUCABERT]

Buongiorno a tutti, ho trovato questo ottimo forum e volevo sottoporvi questa mia questione: un terreno agricolo è diventato edificabile per unità ricettive e ricreative (censito come D3) ora io ho acquistato il fondo dove costruirò una piccola casa e un maneggio per i pony. Il terreno essendo intercluso godeva del passaggio su un terreno limitrofo per arrivare alla strada pubblica più vicina. La servitù già esistente recita: "diritto di servitù per fondo agricolo" ora i vicini mi chiedono una cifra enorme per passare con le auto e con i sottoservizi. Io sono disposto a dare un indenizzo ma loro mi chiedono una cifra altissima, posso a questo punto ottenere il tutto per via legali,visto che penso di aver diritto del passaggio e dei sottoservizi (non credo si possa lasciare senza acqua una casa, mentre per le acque nere provvedo in altro modo) e questo quanto mi costerà? Quanto (più o meno) sarebbe giusto riconoscere in questi casi? Grazie dell'aiuto. Luca

[mattegrillo]

In diritto si definisce servitù (o servitù prediale nel caso di terreni) un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, consistente in "un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario" (art. 1027 del codice civile). Quando si impone una servitù viene corrisposto subito un indennizzo e successivamente nulla più!!!I tuoi vicini, dal mio punto di vista, NON POSSONO E NON DEVONO chiederti nulla!!!
da wikipedia: "Passaggio coattivo: è la servitù di passaggio sul fondo, o sui fondi, altrui (escluse case e giardini) che spetta al proprietario del cd. fondo intercluso, ossia del fondo che non ha un accesso diretto alla strada pubblica o che potrebbe realizzarlo solo con eccessivo dispendio o disagio (quando il fondo sia destinato ad usi agricoli o industriali, il proprietario di questo ha diritto al passaggio coattivo anche se ha un proprio accesso sulla strada pubblica, ma si tratta di un accesso insufficiente ai bisogni agricoli o industriali del suo fondo)."

[hawaii65]

Pongo un'altra questione. Sto per comprare un casolare con terreno annesso, recintato ed attraversato da una strada che è stata chiusa e fornita di due cancelli sui due lati. L'attuale proprietaria mi ha detto che ci passa un lavoratore agricolo per andare nei campi coltivati in quanto sottoscrissero privatamente una scrittura riservata dove concessero la possibilità di transitare per motivi di lavoro con mezzi agricoli al confinante, solo ed esclusivamente per il tempo che loro ne fossero proprietari. E' realmente così o, come io penso, la servitù rimane Grazie.

[mattegrillo]

ne ltuo caso si parla di una scrittura privata che non c'entra nulla con la servitù di passaggio...si attende cmq conferma da terzi

[LUCABERT]

Grazie Mattegrillo, però a me il dubbio rimane perchè anche tu parli di agricolo o industriale ma nel mio caso che ci faccio la casa e i sottoservizi sono sempre per la casa ho lo stesso ugual diritto? e poi come faccio ad inizare a scavare senza il loro permesso? Devo fare causa? Tutti gli articoli di legge parlano chiaro solo per le coltivazioni.Grazi ancora

[mattegrillo]

parlando in maniera profana: la servitù di passaggio ti permette di passare su una determinata parte di terreno e questo è un tuo diritto. Sinceramente non so nel caso di tubazioni e quant'altro come funzioni la cosa. Evito di scrivere mie ipotesi personali.......attendi risposta dai piu esperti

[Nicola64]

Quando si impone una servitù viene corrisposto subito un indennizzo e successivamente nulla più!!!I tuoi vicini, dal mio punto di vista, NON POSSONO E NON DEVONO chiederti nulla!!!
"

Personalmente non sono per nulla daccordo con tale affermazione. Siamo chiaramente in presenza di un aggravamento della servitù che non è affatto detto debba essere concessa "a gratis".
Cito una massima abbastanza recente della Cassazione.

Aggravamento della servitù di passaggio - Destinazione artigianale del fondo dominante che si aggiunga all'originaria destinazione agricola - Imposizione di un ulteriore sacrificio al fondo servente.




Il divieto di aggravamento di servitù previsto all'art. 1067 cod. civ. ricorre nell'ipotesi in cui alla destinazione agricola del fondo dominante si aggiunga la destinazione ad uso artigianale, poiché in tal caso la funzione originaria della servitù viene ad essere alterata dall'imposizione al fondo servente di un sacrificio ulteriore rispetto a quello originariamente contemplato.
Cass. civ. Sez. II, 10-03-2011, n. 5741

Riporto anche un passo della citata sentenza che qui interessa:
E' invece fondato quanto alla dedotta questione dell'aggravamento della servitù per mutamento di destinazione: la giurisprudenza di questa Corte infatti (v. Cass. 1.3.1995. n 2351) è consolidata nel senso che si incorre nel divieto di aggravamento della servitù di cui all'art. 1067 c.c. nell'ipotesi in cui alla destinazione esclusivamente agricola del fondo dominante si aggiunga la destinazione a civile abitazione, poichè in tal caso la funzione originaria della servitù viene ad essere alterala dall'imposizione al fondo servente di un sacrificio ulteriore rispetto a quello originariamente contemplato.

Tale avviso, cui si presta convinta adesione, trova applicazione alla ben più significativa ipotesi di destinazione del fondo, originariamente agricolo, ad uso artigianale ed è pertanto senz'altro applicabile al caso che ne occupa.

Quindi consiglio di trovare un accordo perchè la strada giudiziale sicuramente risulterà lunga e tortuosa e con costi considerevoli.
Nicola

[LUCABERT]

Grazie Nicola64, anche io sono d'accordo sull'aggravio della servitù, e visto che mastichi molto bene questo argomento, posso chiederti se c'è quache riferimento per capire il giusto indenizzo, anche perchè se costerà a me costerà anche a loro. Comunque non credo possano lasciare un casa senza passaggio e senza sottoservirzi. Sperando che questa discussione serva anche ad altri per caso sai dirme se è vero che per i sottoservizi è l'ente che si deve preoccupare a portarmi i tubi fino alla mia proprietà?
Ed inoltre come ho sentito se loro dovessero bloccarmi posso io poi chiedere gli eventuali danni per aver perso denaro nella mia attività, fermo restando che io sarei per principio un pacifista disposto anche a concedere più che a pretendere. Grazie ancora

[boiamondo]

wow! vedo che non solo l'unico ad avere casini del genere.....
e visto che piovono risposte ripropongo i miei quesiti,,,,,



il cortile comune a dei fabbricati con servitù di passaggio a terreni di terzi può essere utilizzato da quest'ultimo allo stesso modo dei proprietari dei fabbricati o esclusivamente utilizzato il passaggio senza parcheggiare mezzi ecc..????

il cortile è molto grande, posso decidere che percorso deve percorrere chi deve accedere ai terreni e per esempio recintare una parte in accordo naturalmente con l'altro proprietario dei fabbricati e senza comportare delle scomodità al passaggio???

si può accedere al terreno sfruttando il passaggio sul cortile per delle attività che riguardano altri terreni??? in particolare uno dei due terreni che usufruisce del passaggio da la possibilità di prendere l'acqua da un canale, che poi viene distribuita per altri terreni lontani con tubazioni in alluminio... e in certi periodi ho un via vai incredibile per lavorazioni che non riguardano quei terreni...

[Cinghiale]

Per quanto riguarda le servitù prediali, si consulti il Codice Civile, all'articolo 1027 e successivi.

[Nicola64]

LUCABERT, darti una risposta esauriente con così poche informazioni al riguardo è quasi impossibile. Il tuo caso non va inquadrato solo nell'ambito delle servitù prediali. Dici che l'attuale strumento urbanistico inserisce il tuo fondo nella zona D3 edificabile per unità ricettive e ricreative. Ma non sappiamo cosa prevedono le relative norme attuative. In linea di massima le opere di urbanizzazione primaria (strade, servizi a rete - acquedotto fognatura etc." ) sono a carico del Comune (infatti per il rilascio del Permesso di costruire devi pagare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ex Bucalossi). Sicuramente lo strumento urbanistico prevede dei vincoli - su fondi privati - per la realizzazione delle suddette opere, quindi queste aree sono soggette ad esproprio (o cessione volontaria) per pubblica utilità.
Se il fondo del tuo confinante non ha questi vincoli anche ricorrendo al tribunale non hai tantissime possibilità.
Una soluzione potrebbe essere quella di realizzare tu ( a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti) queste opere ma localizzate sui fondi vincolati all'uopo.
Come vedi gli aspetti sono tanti e non si possono certo affrontare così alla leggera, continuando rischio di confonderti ulteriormente le idee, Un consiglio rivolgiti ad un buon tecnico locale che sicuramente ha le idee chiare.
Anche per quanto riguarda l'equo indennizzo non posso aiutarti sono tante le variabili.
In ultimo se loro ti bloccano non potrai chiedere danni perchè se non c'è accordo c'è bisogno di una sentenza del giudice quindi non hai titolo a fare nulla.
Buona fortuna

[LUCABERT]

Grazie Nicola della risposta...se sapessi che ho già consultato dei tecnici e alcuni ne sapevano sicuramente meno di te...comunque spero di trovare un accordo.
Per il momento ho spedito una raccomandata ai vicini dopo aver parlato anche con il comune. Vi terrò aggiornati su come andrà a finire. Grazie ancora. Luca

[90 c]

grazie per la risposta.,,,
chiedo altro, .. ho fatto delle ricerche in conservatoria, e si dice che i terreni hanno gli accessi attraverso il cortile...
allora 1 questo vuol dire che il cortile io lo posso usare come proprietario per esempio parcheggiare l'auto e chi ha solo il passaggio no. è cosi?

La parte del cortile non interessata dal diritto di servitù puoi usarla a tuo piacimento.

2 il cortile è molto grande, posso decidere che percorso deve percorrere chi deve accedere ai terreni e per esempio recintare una parte in accordo naturalmente con l'altro proprietario dei fabbricati e senza comportare delle scomodità al passaggio???

In teoria la parte interessata dallla servitù dovrebbe già essere nota.
Qualora non fosse nota si potrebbe concordarla in modo da non essere troppo invasiva per il fondo servente e troppo scomoda per il fondo dominante. In mancanza di accordo si va in giudizio.

3 si può accedere al terreno sfruttando il passaggio sul cortile per delle attività che riguardano altri terreni??? in particolare uno dei due terreni che usufruisce del passaggio da la possibilità di prendere l'acqua da un canale, che poi viene distribuita per altri terreni lontani con tubazioni in alluminio... e in certi periodi ho un via vai incredibile per lavorazioni che non riguardano quei terreni...

grazie ancora.

La servitù di presa d'acqua è simile a quella di passaggio.
Bisognerebbe entrare nello specifico per poter esprimere un parere oggettivo.

Buongiorno a tutti, ho trovato questo ottimo forum e volevo sottoporvi questa mia questione: un terreno agricolo è diventato edificabile per unità ricettive e ricreative (censito come D3) ora io ho acquistato il fondo dove costruirò una piccola casa e un maneggio per i pony. Il terreno essendo intercluso godeva del passaggio su un terreno limitrofo per arrivare alla strada pubblica più vicina. La servitù già esistente recita: "diritto di servitù per fondo agricolo" ora i vicini mi chiedono una cifra enorme per passare con le auto e con i sottoservizi. Io sono disposto a dare un indenizzo ma loro mi chiedono una cifra altissima, posso a questo punto ottenere il tutto per via legali,visto che penso di aver diritto del passaggio e dei sottoservizi (non credo si possa lasciare senza acqua una casa, mentre per le acque nere provvedo in altro modo) e questo quanto mi costerà? Quanto (più o meno) sarebbe giusto riconoscere in questi casi? Grazie dell'aiuto. Luca

Potrebbero esserci gli estremi per l'aggravio di servitù di passaggio e per la costituzione delle nuove servitù per i servizi.
Considera che solitamente un terreno senza accesso è svalutato del 15% rispetto ad un terreno dotato.
Questa cifra è molto variabile poichè bisognerebbe conoscere lo stato dei luoghi. Sarebbe una buona offerta offrire una cifra che compensi il danno con circa il 20% al metro quadro del prezzo medio al metro quadro dei terreni edificabili.
Esempio: i terreni vengono quotati 10 euro al metro quadro. Una buona offerta è di 2 euro al metro quadro.

Pongo un'altra questione. Sto per comprare un casolare con terreno annesso, recintato ed attraversato da una strada che è stata chiusa e fornita di due cancelli sui due lati. L'attuale proprietaria mi ha detto che ci passa un lavoratore agricolo per andare nei campi coltivati in quanto sottoscrissero privatamente una scrittura riservata dove concessero la possibilità di transitare per motivi di lavoro con mezzi agricoli al confinante, solo ed esclusivamente per il tempo che loro ne fossero proprietari. E' realmente così o, come io penso, la servitù rimane Grazie.

Se non viene trascritta nei registri mobiliari non segue la sorte dell'immobile ma si estingue con la volontà dei contraenti.

Personalmente non sono per nulla daccordo con tale affermazione. Siamo chiaramente in presenza di un aggravamento della servitù che non è affatto detto debba essere concessa "a gratis".
Cito una massima abbastanza recente della Cassazione.

Aggravamento della servitù di passaggio - Destinazione artigianale del fondo dominante che si aggiunga all'originaria destinazione agricola - Imposizione di un ulteriore sacrificio al fondo servente.

Il divieto di aggravamento di servitù previsto all'art. 1067 cod. civ. ricorre nell'ipotesi in cui alla destinazione agricola del fondo dominante si aggiunga la destinazione ad uso artigianale, poiché in tal caso la funzione originaria della servitù viene ad essere alterata dall'imposizione al fondo servente di un sacrificio ulteriore rispetto a quello originariamente contemplato.
Cass. civ. Sez. II, 10-03-2011, n. 5741

Riporto anche un passo della citata sentenza che qui interessa:
E' invece fondato quanto alla dedotta questione dell'aggravamento della servitù per mutamento di destinazione: la giurisprudenza di questa Corte infatti (v. Cass. 1.3.1995. n 2351) è consolidata nel senso che si incorre nel divieto di aggravamento della servitù di cui all'art. 1067 c.c. nell'ipotesi in cui alla destinazione esclusivamente agricola del fondo dominante si aggiunga la destinazione a civile abitazione, poichè in tal caso la funzione originaria della servitù viene ad essere alterala dall'imposizione al fondo servente di un sacrificio ulteriore rispetto a quello originariamente contemplato.

Tale avviso, cui si presta convinta adesione, trova applicazione alla ben più significativa ipotesi di destinazione del fondo, originariamente agricolo, ad uso artigianale ed è pertanto senz'altro applicabile al caso che ne occupa.

Quindi consiglio di trovare un accordo perchè la strada giudiziale sicuramente risulterà lunga e tortuosa e con costi considerevoli.
Nicola

Anche io concordo con questo parere.

Grazie Nicola64, anche io sono d'accordo sull'aggravio della servitù, e visto che mastichi molto bene questo argomento, posso chiederti se c'è quache riferimento per capire il giusto indenizzo, anche perchè se costerà a me costerà anche a loro. Comunque non credo possano lasciare un casa senza passaggio e senza sottoservirzi. Sperando che questa discussione serva anche ad altri per caso sai dirme se è vero che per i sottoservizi è l'ente che si deve preoccupare a portarmi i tubi fino alla mia proprietà?

No. L'ente è tenuto a raggiungere i limiti di proprietà privata.
Il tratto successivo è a carico dell' utente.
In un altra discussione si è discusso circa l'argomento.

Ed inoltre come ho sentito se loro dovessero bloccarmi posso io poi chiedere gli eventuali danni per aver perso denaro nella mia attività, fermo restando che io sarei per principio un pacifista disposto anche a concedere più che a pretendere. Grazie ancora

No.Se non hai il titolo per passare senza ledere il diritto altrui, perchè dovrebbero pagarti i danni? I permessi di costruire vengono concessi salvo terzi. Il vicino ad esempio non può impedirti di passare a piedi ma non credo che tu voglia portare a mano tutto l'occorrente per costruire un' abitazione.

LUCABERT, darti una risposta esauriente con così poche informazioni al riguardo è quasi impossibile. Il tuo caso non va inquadrato solo nell'ambito delle servitù prediali. Dici che l'attuale strumento urbanistico inserisce il tuo fondo nella zona D3 edificabile per unità ricettive e ricreative. Ma non sappiamo cosa prevedono le relative norme attuative. In linea di massima le opere di urbanizzazione primaria (strade, servizi a rete - acquedotto fognatura etc." ) sono a carico del Comune (infatti per il rilascio del Permesso di costruire devi pagare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ex Bucalossi). Sicuramente lo strumento urbanistico prevede dei vincoli - su fondi privati - per la realizzazione delle suddette opere, quindi queste aree sono soggette ad esproprio (o cessione volontaria) per pubblica utilità.
Se il fondo del tuo confinante non ha questi vincoli anche ricorrendo al tribunale non hai tantissime possibilità.
Una soluzione potrebbe essere quella di realizzare tu ( a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti) queste opere ma localizzate sui fondi vincolati all'uopo.
Come vedi gli aspetti sono tanti e non si possono certo affrontare così alla leggera, continuando rischio di confonderti ulteriormente le idee, Un consiglio rivolgiti ad un buon tecnico locale che sicuramente ha le idee chiare.
Anche per quanto riguarda l'equo indennizzo non posso aiutarti sono tante le variabili.
In ultimo se loro ti bloccano non potrai chiedere danni perchè se non c'è accordo c'è bisogno di una sentenza del giudice quindi non hai titolo a fare nulla.
Buona fortuna

Ottimi consigli.
Aggiungo solamente che qualora gli strumenti urbanistici non prevedono una lottizzazione (sembra di capire che la zona in questione è di ampliamento in zona già parzialmente edificata) non sono previsti obblighi di opere di urbanizzazione da parte del comune.Praticamente si lascia spazio al cittadino di adeguarsi a quelle già esistenti senza che sia avvenuta una razionalizzazione degli spazi.Gli oneri di urbanizzazione in tal caso verranno sensibilmente ridotti.

[LUCABERT]

grazie 90c, se sapessi che mi hanno fatto una proposta a 60 € al mq..... mi vien voglia di denunciarli per strozzinaggio una volta capito(se è vero) che cmq hanno solo il diritto di chiedermi dei soldi per l'aggravio di servitù ma non di impedermi di passare,anche perchè la costruzione e l'utilizzo per cui il fondo è stato preposto fa parte di una piano attuativo del comune che prevede che il fondo sia per opere ricreative e ha coinvolto nella mappa il terreno e anche la stradina. Ps : il fondo è in aperta campagna e la soluzione piu semplice è passare per la stradina da sempre esistente Il fatto di chiedere i danni (cosa che credo non farò mai a meno che non mi portino alla esasperazione) e se una volta capito che questo è un mio dirirtto dopo avergli offerto un giusto indennizo (che non sarà di 60 al mq) quantificato da un ente esterno, posso io chiedere i danni se non mi fanno partire con la mia attivita? Io credo ancora che non mi possono bloccare un piano attuativo del comune e di lasciare un fondo senza passaggio e una casa senza l'acqua. Il comune mi ha detto che lui non c'entra ma che posso (ma ci vuole ann)i anche chiedere l'esprorio per procedere con la costruzione del maneggio che in questo caso rientra anche fra le cose di pubblica utilità E pensare che io ho sempre cercato di avere ottimi rapporti di buon vicinato perchè in questo modo ci si guadagna sempre tutti prima o dopo....

[Nicola64]

Il fatto di chiedere i danni (cosa che credo non farò mai a meno che non mi portino alla esasperazione) e se una volta capito che questo è un mio dirirtto dopo avergli offerto un giusto indennizo (che non sarà di 60 al mq) quantificato da un ente esterno, posso io chiedere i danni se non mi fanno partire con la mia attivita?

Scusa Luca ma a me sembra che hai le idee un po confuse. Qual'è il giusto indennizzo e qual'è l'Ente Esterno che puo' quantificarlo? Se non vi è accordo tra le parti, Il giudice ovvio. Quindi tu potrai intraprendere l'attività solo e se avrai una sentenza di un giudice che riconosca il tuo diritto all'aggravamento della servitu', ti autorizzi per i sottoservizi, stabilisca il giusto indennizzo e il tutto con una sentenza esecutiva. Solo allora hai dei diritti che puoi tutelare.
Anzi devi tentare anche la mediazione ,che in questo caso è obbligatoria dal 21/3/2011 (ma l'esito non vincolante). Quindi a meno che sussistano presupposti giuridici per provvedimenti d'urgenza del giudice, armati di tanta, ma veramente tanta pazienza e rivolgiti ad un legale per dar inizio al procedimento che non sarà breve e il tempo non lavora a tuo favore.
Nicola

[90 c]

grazie 90c, se sapessi che mi hanno fatto una proposta a 60 € al mq.....

Se i mq in gioco sono pochi accetterei (fino a 20000 euro non pensarci su 2 volte). Alcuni contenziosi posso durare un decennio.

mi vien voglia di denunciarli per strozzinaggio una volta capito(se è vero) che cmq hanno solo il diritto di chiedermi dei soldi per l'aggravio di servitù ma non di impedermi di passare,anche perchè la costruzione e l'utilizzo per cui il fondo è stato preposto fa parte di una piano attuativo del comune che prevede che il fondo sia per opere ricreative e ha coinvolto nella mappa il terreno e anche la stradina.

Oltre a conoscere in dettaglio quanto previsto dal piano,ti ricordo che tu puoi esercitare la servitù per l'uso previsto. Che devi dimostrarne l'aggravio e la necessità delle successive servitù occorrenti. Non è facile.

Ps : il fondo è in aperta campagna e la soluzione piu semplice è passare per la stradina da sempre esistente Il fatto di chiedere i danni (cosa che credo non farò mai a meno che non mi portino alla esasperazione) e se una volta capito che questo è un mio dirirtto dopo avergli offerto un giusto indennizo (che non sarà di 60 al mq) quantificato da un ente esterno, posso io chiedere i danni se non mi fanno partire con la mia attivita?

No. Sei tu che inizi qualcosa senza averne le prerogative.
Se non hai le servitù necessarie alla corretta realizzazione è un tuo rischio. In questo caso il godimento del tuo bene è limitato da un difficile accesso. Non ti stanno vietando di fare qualcosa. Per avere un miglior accesso e fruibilità del bene devi "comprare" dei diritti.
Puoi farlo con una semplice trattativa oppure richiedere l'intervento delle autorità competenti.

Io credo ancora che non mi possono bloccare un piano attuativo del comune e di lasciare un fondo senza passaggio e una casa senza l'acqua. Il comune mi ha detto che lui non c'entra ma che posso (ma ci vuole ann)i anche chiedere l'esprorio per procedere con la costruzione del maneggio che in questo caso rientra anche fra le cose di pubblica utilità E pensare che io ho sempre cercato di avere ottimi rapporti di buon vicinato perchè in questo modo ci si guadagna sempre tutti prima o dopo....

L'esprorio non credo proprio. L'esproprio lo può chiedere il comune, per intenderci, motivandolo e non è detto che possa farlo. Certamente non un privato cittadino.
Non vi sono le opere primarie di urbanizzazione, che in questi casi vengono affidate al privato cittadino. Semplicemente il tuo fondo non è dei migliori. Se dovessi redigere una perizia verrebbe svalutato rispetto agli altri poichè privo di alcune peculiarità ormai essenziali nella vita odierna.

Scusa Luca ma a me sembra che hai le idee un po confuse. Qual'è il giusto indennizzo e qual'è l'Ente Esterno che puo' quantificarlo? Se non vi è accordo tra le parti, Il giudice ovvio. Quindi tu potrai intraprendere l'attività solo e se avrai una sentenza di un giudice che riconosca il tuo diritto all'aggravamento della servitu', ti autorizzi per i sottoservizi, stabilisca il giusto indennizzo e il tutto con una sentenza esecutiva. Solo allora hai dei diritti che puoi tutelare.
Anzi devi tentare anche la mediazione ,che in questo caso è obbligatoria dal 21/3/2011 (ma l'esito non vincolante). Quindi a meno che sussistano presupposti giuridici per provvedimenti d'urgenza del giudice, armati di tanta, ma veramente tanta pazienza e rivolgiti ad un legale per dar inizio al procedimento che non sarà breve e il tempo non lavora a tuo favore.
Nicola

Colgo l'occasione per ricordare che qualora il fondo servente in oggetto sia un cortile, un' aia o un giardino non si potrà procedere nell'aggravio della servitù esistente , nè nella costituzione di ulteriori diritti reali.

[boiamondo]

La servitù di presa d'acqua è simile a quella di passaggio.
Bisognerebbe entrare nello specifico per poter esprimere un parere oggettivo.

la situazione è questa, il terreno che ha la servitù di passaggio e non servitù di presa d'acqua confina con un canale colatore, l'acqua non sempre c'è, lo stesso terreno poi confina con altri che non hanno il diritto di passaggio sulla corte ma che anno accesso direttamente dalla strada, il problema che io mi pongo è, se è legittimo sfruttare la servitù di passaggio per portare l'acqua in tutti i terreni della proprietà altrui? il passaggio non deve essere sfruttato esclusivamente per delle lavorazioni che riguardano il terreno interessato alla servitù?

[LUCABERT]

grazie a tutte delle risposte ma volevo farmi un po di chiarezza e quanto meno capire se alcune affermazioni che ho letto siano veramente corrette : l'esproprio mi risulta che può farlo anche un privato che si sia costituito in consorzio o comporto per dare atto al piano attuativo che preveda un progetto unitario come nel mio caso, (si legga legge regionale del 23 Aprile 2004 n 11 art 21), e poi perchè dovrei dare una cifra così alta, potrei sbagliarmi ma se io ci faccio delle stalle queste non sono parte del fondo agricolo di cui io ho già un diritto di servitù?
ed inotre se è vero che potrei metterci anni ma secondo voi QUANTE POSSIBILITA' ho alla fine di vedermi riconosciuto il passaggio per il maneggio e per la casa considerato che si tratta di fondo intercluso, che si tratta di un piano attuativo del comune e che potrei farlo diventare di uso pubblico? (esiste qualche regola che dice che gli immobili a servizio della comunità hanno diretto ad ottenere più facilmente un passaggio su terreno vicinale?). Forse a questo punto penso sia più ragionevole anche al vicino accetare qualcosa adesso che magari molto meno in un futuro? Ps al riguardo l'ente che dovrebbe quantificare l'aggravio di servitù mi risulta, ma protrei sbagliarmi, che l'associazioni dei commercianti con un piccolo costo facia questo servizio che credo serva anche nel caso si vada alla mediazione che come scritto, ora risulta passaggio obbligato.

[Nicola64]

Luca, soltanto una sentenza "esecutiva" di un giudice può autorizzarti a fare quello che a te serve, ovviamente se non c'è accordo tra le parti. Tutti gli altri (Associazioni commercianti CTP etc etc ) danno dei pareri e null'altro quindi la controparte non è tenuta ad adeguarsi. Delle stalle a servizio di un maneggio non sono stalle a servizio di un fondo agricolo ma di una attività imprenditoriale.
Quali sono gli immobili a servizio della Comunità? Te lo dico io, ospedali, scuole, uffici pubblici, caserme etc. Non un maneggio. Ripeto il maneggio è un'attività imprenditoriale a fine di lucro quindi .......
Non conosco la L.R. che citi perchè non so di quale regione parliamo. Come dici tu l'esproprio lo può richiedere consorzio costituitosi - secondo le forme di legge - per dare atto al piano attuativo che preveda un progetto unitario e non il singolo privato.
Oggi il Consorzio c'è? E' disponibile ad imbarcarsi in procedure espropriative?
Anche se questa è la strada che vuoi percorrere non credere che sia facile o breve.
Pensi che sia più ragionevole per il vicino accetare qualcosa adesso che magari molto meno in un futuro? Questo pensiero lo dovrebbe fare il vicino. A voler fare l'avvocato del diavolo chi ti dice che quello che liquiderà il giudice sarà "molto meno"??? Poi il tuo vicino potrebbe anche pensare di ottenere cio' che chiede portandoti "all'esasperazione" nel senso che un buon azzeccagarbugli se vuole un giudizio di questo tipo riesce a farlo durare 7/8 anni tranquillamente. Tu sei disposto ad aspettare tanto?????? E loro questo lo sanno.
Chiedi quante possibilità hai, la risposta è boh. Mi spiego già se uno conosce benissimo la situazione (anche documentale) non può azzardare previsioni dettagliate, figuriamci se lo si puo fare adesso.
A te la scelta ma se opti per la strada giudiziale (esproprio compreso) ti serve un buon tecnico ed un buon avvocato pratici della materia e non "tuttologi".
Ciao
Nicola

[LUCABERT]

Grazie Nicola, e complimenti per il tue deduzione sulle quali certamente io sono parzialmente d'accordo (fra cui la soluzione di arrivare ad un compromesso sia la più ragionevole ed economicamente vantaggiosa per entrambi). Il riferimento ai commercianti era perchè potrebbe essere una valutione sopra le parti per iniziare a ragionare.. Certo sapere che hanno tutta la ragione loro o che anch'io ho doveri ma anche diritti dovrebbe rende la trattativa più facile. Penso che portare avanti la cosa costerà a me ma costerà certo anche a loro. Il discorso del comporto (regione Veneto) è una soluzione possibile e mi sono informato non poi cosi lunga. . ps se per il momento ci faccio una stalla per i miei cavalli questa non credo proprio rientri in attività imprenditoriale! Poi si vedrà Nell'altro caso sulle cose pubbliche o delle collettività mi hanno comunque detto alcune cose che dovrò approfondire. Se non sbaglio inoltre la legge prevede anche la possibilità di ottenere la servitù per usi agricoli o industriali e comunque anche per il miglior utilizzo del fonto intercluso. Luca

[90 c]

la situazione è questa, il terreno che ha la servitù di passaggio e non servitù di presa d'acqua confina con un canale colatore, l'acqua non sempre c'è, lo stesso terreno poi confina con altri che non hanno il diritto di passaggio sulla corte ma che anno accesso direttamente dalla strada, il problema che io mi pongo è, se è legittimo sfruttare la servitù di passaggio per portare l'acqua in tutti i terreni della proprietà altrui? il passaggio non deve essere sfruttato esclusivamente per delle lavorazioni che riguardano il terreno interessato alla servitù?

Rimanendo nelle strettissime considerazioni riportate, non avendo una servitù di presa d'acqua e passaggio di acquedotto puoi opporti. Spiega che il passaggio delle acque è una servitù diversa.

grazie a tutte delle risposte ma volevo farmi un po di chiarezza e quanto meno capire se alcune affermazioni che ho letto siano veramente corrette : l'esproprio mi risulta che può farlo anche un privato che si sia costituito in consorzio o comporto per dare atto al piano attuativo che preveda un progetto unitario come nel mio caso, (si legga legge regionale del 23 Aprile 2004 n 11 art 21),

Se leggi attentamente il decreto noterai che fa capo alla legge nazionale che include anche le iniziative private. Tuttavia il comune o chi per esso, si fa carico dell' atto amministrativo come delegato solamente se vi sono gli estremi per un azione del genere. Deve essere stato previsto un vincolo preordinato all'esproprio nella fase di pianificazione del piano attuativo demandata in seguito alla contingenza dei singoli casi. In tal caso potrebbero esserci gli estremi, ma non è il privato ad espropriare. E' sempre un atto amministrativo della pubblica amministrazione che deve avere un valido fondamento e la condizione di necessarietà (che io francamente non ravviso).

e poi perchè dovrei dare una cifra così alta, potrei sbagliarmi ma se io ci faccio delle stalle queste non sono parte del fondo agricolo di cui io ho già un diritto di servitù?

Gli espropri per un tozzo di pane sono finiti con una recente sentenza della cassazione (giugno 2011).
Circa la cifra è un punto di vista. Per te è alta, per altri bassa.
Solitamente ci si basa per la costituzione di una servitù a circa un quinto del valore venale del bene. Quanto costa un mq di terreno edificabile nella zona in questione?

ed inotre se è vero che potrei metterci anni ma secondo voi QUANTE POSSIBILITA' ho alla fine di vedermi riconosciuto il passaggio per il maneggio e per la casa considerato che si tratta di fondo intercluso, che si tratta di un piano attuativo del comune e che potrei farlo diventare di uso pubblico? (esiste qualche regola che dice che gli immobili a servizio della comunità hanno diretto ad ottenere più facilmente un passaggio su terreno vicinale?).

Circa l'uso pubblico ho serissimi dubbi.
Sicuramente puoi chiedere la servitù coattiva per il passaggio e per i servizi. Sempre che non attraversi un giardino,etc......
Un contenzioso del genere può durare anni e la cifra finale è ignota.

Forse a questo punto penso sia più ragionevole anche al vicino accetare qualcosa adesso che magari molto meno in un futuro? Ps al riguardo l'ente che dovrebbe quantificare l'aggravio di servitù mi risulta, ma protrei sbagliarmi, che l'associazioni dei commercianti con un piccolo costo facia questo servizio che credo serva anche nel caso si vada alla mediazione che come scritto, ora risulta passaggio obbligato.

Posso sapere la lunghezza della strada?
Posso sapere il costo al mq del terreno edificabile della zona interessata?

[LUCABERT]

la stradina sarà circa 60 mt e il terreno adicente edificabile è stato acquistato a 18 € al mq.
Se poi consideriamo che non chiedo di pagare per la servitu che già esite, ma solo per l'aggravio.... (il lotto comprende anche una parte agricola e per accedere a quella io già posso passare)
ps è stato il comune a prevedere questa area a uso ricreativo, e sempre il comune a incorporato la stradina nel piano del lotto.

[90 c]

Fossi in te io procederei all' acquisto di tutte le servitù a te necessarie (passaggio,acquedotto,linea telefonica, etc......).
Vista la breve distanza opterei per una servitù di 60 metri di lunghezza per 6 metri di larghezza offrendo inizialmente 20 euro al mq, quindi circa 7000 euro in totale.
Tale acquisto dovrà essere trascritto nei registri immobiliari.
Se ti riesce l'acquisto a tale somma non pensarci nemmeno un attimo e recati da un notaio.

[LUCABERT]

infatti in questo ordine di idee ci si ragiona su, ma i 70/80 € al mq che vogliono loro fa solo venire in mente di andare per vie legali...sopra tutto se come mi sembra di aver capito qualche diritto lo posso vantare anch'io. Grazie 90 c

[gigglhirn]

Buongiorno a tutti, ho trovato questo ottimo forum e volevo sottoporvi questa mia questione: un terreno agricolo è diventato edificabile per unità ricettive e ricreative (censito come D3) ora io ho acquistato il fondo dove costruirò una piccola casa e un maneggio per i pony. Il terreno essendo intercluso godeva del passaggio su un terreno limitrofo per arrivare alla strada pubblica più vicina. La servitù già esistente recita: "diritto di servitù per fondo agricolo" ora i vicini mi chiedono una cifra enorme per passare con le auto e con i sottoservizi. Io sono disposto a dare un indenizzo ma loro mi chiedono una cifra altissima, posso a questo punto ottenere il tutto per via legali,visto che penso di aver diritto del passaggio e dei sottoservizi (non credo si possa lasciare senza acqua una casa, mentre per le acque nere provvedo in altro modo) e questo quanto mi costerà? Quanto (più o meno) sarebbe giusto riconoscere in questi casi? Grazie dell'aiuto. Luca

ti rispondo io in modo che ti metti il cuore in pace, 2-3 casi sottomano...

il passaggio esistente che descrivi te da noi è riportato nel libro fondiario "servitù di passo a piedi o con carri" tipico passo agricolo, oggi ovviamente è esteso a trattori, macchine agricole, escavatori, ecc non importa la dimensione, ma tutte macchine legate alla lavorazione agricola del fondo. Se tale terreno come nel tuo caso da agricolo passa edificabile la servitù rimane con le stesse caratteristiche, non puoi nemmeno farti lo scavo per la casa a mano e portare via la terra con la cariola, il proprietario del terreno su cui grava la servitù ha tutti i diritti per poterti fermare in quanto lo scavo per la costruzione di una casa residenziale non rientra nelle attività agricole. Il comune se ne frega che il terreno non sia servito dalle reti tecnologiche e da strade adeguate, estende l'edificabilità e punto (può sempre ipotizzare che ci sia un accordo tra confinanti).
In sostanza se fossi in te ringrazierei che mi danno la possibilità di acquistare una servitù residenziale con anche reti tecnologiche semmai. Non trattare nemmeno paga e costruisci.
Dalle mie parti è successo la stessa cosa, tieni presente che i terreni edificabili costano dai 500 ai 800 euro a mq, gente che ha sborsato una cifra per 700-800 mq (lotto minimo edificabile) e nel momento in cui la ditta incaricata è entrata nel terreno a iniziare lo scavo per la costruzione della casa residenziale di abitazione son sopraggiunti i carabinieri chiamati dal proprietario del terreno su cui gravava la servitù putroppo aimè agricola bloccando i lavori, a distanza di un decennio l'unica soluzione è quella di vendere il terreno proprio al confinante (e non al prezzo edificabile ovviamente) che non ha accettato a nessun prezzo di modificare la servitù o continuare la coltivazione agricola del terreno.
E' bene prima di acquistare un terreno edificabile accertarsi (nel momento in cui non è servito da strada comunale) se ci sono delle servitù adeguate per costruire e reti tecnologiche necessarie.

Unica cosa forse percorribile è quella di costruire una struttura agricola con attività agricola annessa, chi costruisce deve essere coltivatore diretto (ovviamente) con i controc....i

[LUCABERT]

In riferimento all'ultimo risposta forse ti sei perso una passaggio, il terreno in questione non è un semplice lotto edificabile ma rientra in un piano attuativo del comune e la strada del consorzio per dare atto alla costruzione non è da escludere (eccetto il tempo necessario) ma non di certo vendere al vicino. Ps io ho cominciato anche a sentire un avvocato (anche se lui è pagato da me..... e per questo mi piace sentire anche lo opinioni del forum) e mi ha detto che per la strada della stalla e percorribile anche senza essere coltivatore diretto visto che io ho già il permesso di costruzione. Come non sono propio convinto che non si possa costituire (con il tempo e il giusto indennizzo) una servità coattiva per il passaggio e per l'acqua, (più difficile per gli altri servizi), sulla stradina esistente. Di fatto la zona dove vado a costruire le stalle e dove recinterò per il maneggio è classificata ancora agricola.

[gigglhirn]

In riferimento all'ultimo risposta forse ti sei perso una passaggio, il terreno in questione non è un semplice lotto edificabile ma rientra in un piano attuativo del comune e la strada del consorzio per dare atto alla costruzione non è da escludere (eccetto il tempo necessario) ma non di certo vendere al vicino. Ps io ho cominciato anche a sentire un avvocato (anche se lui è pagato da me..... e per questo mi piace sentire anche lo opinioni del forum) e mi ha detto che per la strada della stalla e percorribile anche senza essere coltivatore diretto visto che io ho già il permesso di costruzione. Come non sono propio convinto che non si possa costituire (con il tempo e il giusto indennizzo) una servità coattiva per il passaggio e per l'acqua, (più difficile per gli altri servizi), sulla stradina esistente. Di fatto la zona dove vado a costruire le stalle e dove recinterò per il maneggio è classificata ancora agricola.

infatti... penso che non mi son perso nessun pasaggio

te la spiego in modo semplice:
se costruisci una casa residenziale che non rientra con attività agricola il proprietario gravato dalla sua servitù non ha nessun obbligo di concedere alcuna modifica, se lo fa è per umanità (ripeto ringrazia che ti da la possibilità di modificarla pagando) il comune non ha nessun capitolo in merito, può vincolare dei terreni imponendo dei lotti senza intervenire sugli accessi e rilasci tranquillamente le concessioni, ci penseranno i proprietari gravati da servitù a stopparle...
per tutto quel che riguarda l'attività agricola nessuno ti può impedire il passaggio in essere, non so se il maneggio rientra nell'attività agricola, forse si, però tieni presente che tutte le modifiche della servitù devono essere autorizzate dal proprieario aggravato che ripeto non ha nessun obbligo di concedere, nemmeno per passaggio acqua, scarichi, ecc a servizio delle stalle. Ricordati che le servitù trascritte sono sacrosante da sempre.

non è questione di cattiveria o meno... sono regole

vuoi provare? auguri

[LUCABERT]

ma scusa allora i diritti per i fondi interclusi... il diritto citato nell'art. 21 della legge regionale sui comparti.... il diritto di non lasciare un fondo agricolo senza acqua di cui non ricordo la legge..... non sono regole... certamente non posso far valere niente se non ho una sentenza del giudice ma appunto devo capire quanto e cosa guadagno e ci guadagna (per una giusta valutazione) ad arrivare a questo punto, tenendo conto di tutto nella mia situazione nello specifico.

[gigglhirn]

ma scusa allora i diritti per i fondi interclusi... il diritto citato nell'art. 21 della legge regionale sui comparti.... il diritto di non lasciare un fondo agricolo senza acqua di cui non ricordo la legge..... non sono regole... certamente non posso far valere niente se non ho una sentenza del giudice ma appunto devo capire quanto e cosa guadagno e ci guadagna (per una giusta valutazione) ad arrivare a questo punto, tenendo conto di tutto nella mia situazione nello specifico.

mi son riletto tutti gli interventi dopo il tuo (il primo) non ci sono dubbi e confermo ciò che ho scritto

se per favore ci tieni informati dell'evoluzione, in sintesi

per quanto rigurda l'acqua che faccio riferimento nel mio intervento è quella potabile ovviamente, se è un allacciamento a un consorzio irriguo (quindi a scopo irriguo) nessuno può impedire il passaggio

ti faccio presente che io sarei disposto a spendere dai 30000 ai 50000 euro per poter ottenere una servitù (con tutte le reti tecnoogiche necessarie) a favore di una casa residenziale che andrò a costruire (come nel tuo caso) o a modificare un passo agricolo in residenziale... quindi

[LUCABERT]

sarò più preciso visto che mi consigli di buttare euro a palate...
art. 1033 c.c. obbligo di dare passaggio alle acque: il proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle acque di ogni specie che si vogliono condurre da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il diritto di utilizzarle per i bisogni della vita o per usi agrari o industriali, " c'è scritto bisogni della vita....
art. 1053 c.c. indennità: nei casi previsti dai due articoli precedenti e dovuta un’indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio.
Qualora, per attuare il passaggio, sia necessario occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente, il proprietario che lo domanda deve, prima d’imprendere le opere o d’iniziare il passaggio, pagare il valore della zona predetta nella misura stabilita dal primo comma dell’art. 1038.
Il riconoscimento dell’indennità per la costituzione di servitù coattiva di passaggio deve formare oggetto di specifica domanda da parte del titolare del fondo servente, che può essere comunque proposta anche in separato giudizio[78].
potrei anche citare questo
La servitù industriale
Si aggiunge alle tradizionali servitù fondiarie ed agricole.
In tal modo è stato chiarito che l’utilità può comprendere anche o scopo di favorire la destinazione commerciale del fondo.
art. 1032 c.c. modi di costituzione: quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, e costituita con sentenza (2908, 2643 n. 14, 2932). Può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa[49] nei casi specialmente determinati dalla legge (853 e seguenti).
Le figure più importanti di servitù legali sono:
a) acquedotto coattivo (art.1033 c.c.): il proprietario è tenuto a consentire il passaggio delle acque, sia che servano ai bisogni della vita, sia che siano destinate ad usi agrari od industriali. Il diritto all’acquedotto coattivo sussiste anche quando l’acqua non è necessaria, ma utile. Lo stesso vale per l’energia elettrica (art.1056 c.c.);
b) passaggio coattivo (artt.1051 e ss.c.c.): l’imposizione della servitù di passaggio sul fondo vicino, nel caso che esso manchi. Il diritto alla servitù sussiste anche nel caso in cui il proprietario non può procurarsi l’uscita senza eccessivo dispendio o disagio.

dimenticavo ... ma questo vale solo nel mio caso.. la possibilità di costituire un consorzio per dare seguito al piano attuativo del comune e anche in questi caso ci sono un pò di diritti che potrei far valere... (rileggi art 21 legge regionale) certo sono cose lunghe e dispendiose ma lo saranno anche per i miei vicini quindi io sono per seguire quanto valutato dal moderatore 90 c