Verbale da Agenzia delle entrate

[Biglio]

Salve a tutti, mi è arrivato un bel verbale dalla Agenzia delle entrate nel quale mi contestano il fatto di aver comprato un terreno agricolo a troppo poco!
Mi spiego, nel 2011 ho comprato un terreno pattuendo col proprietario un prezzo di 0,6 euro/mq un terreno delle balle ovviamente mezzo in collina e mezzo bosco (se no col cavolo che me lo dava a quel prezzo).

Praticamente quelli dell' agenzia hanno valutato lo stesso terreno (con metodo comparativo ovviamente facendo il paragone con un terreno a loro detta di egual valore) 1,60 euro/mq e quindi mi hanno chiesto di versare

la differenza delle imposte non pagate in sede di atto (ridicolo perchè quel terreno NON varrà mai i soldi che dicono loro)
la multa
e ovviamente gli interessi (cosa ancor più ridicola perchè son loro che ci han messo 2 anni a contestarmi la sanzione)


lasciandovi immaginare che le cifre in gioco sono cospicue (circa la metà del valore del terreno stesso) chiedevo a voi se avete esperienza in merito, nella fattispecie dovrei dimostrare all' impiegato che quel terreno vale la cifra che ho pattuito col venditore (robe da pazzi)

[mario.sa]

Se può consolarti...
anche a me è capitato di avere a che fare con l'Agenzia delle entrate... nel mio caso ero il venditore...poche decine di mq di un terreno in zona industriale... venduto all'Enel per la costruzione di una cabina elettrica di trasformazione... rivalutato d'Uffico del 25%... quando mai l'Enel fa del "nero" ? dopo incappellature, richieste al consulente e molte imprecazioni ho pagato ... cosi vanno le cose nel Bel Paese, in occasioni del genere ti senti un suddito, non un cittadino ...
Spero che qualcuno possa aiutarti...
Biglio... Auguri

[Biglio]

ho già pensato a:

dichiarazione di acquisto e vendita a quel prezzo
dichiarazione stato del terreno al momento della vendita (erba, piantine spontanee, semi abbandono praticamente)
dichiarazione da parte del geometra comunale del fatto che i terreni sono uno diverso dall'altro
infine chiamo il mio geometra e mi faccio fare una bella perizia (compresa l' inclinazione)
e per ultimo anche l' analisi del terreno per dimostrare che non è terreno buono


secondo voi una perizia di un agronomo potrebbe essere utile?

[mario.sa]

ho già pensato a:

dichiarazione di acquisto e vendita a quel prezzo
dichiarazione stato del terreno al momento della vendita (erba, piantine spontanee, semi abbandono praticamente)
dichiarazione da parte del geometra comunale del fatto che i terreni sono uno diverso dall'altro
infine chiamo il mio geometra e mi faccio fare una bella perizia (compresa l' inclinazione)
e per ultimo anche l' analisi del terreno per dimostrare che non è terreno buono


secondo voi una perizia di un agronomo potrebbe essere utile?

Tutte le perizie e tutte le dichiarazioni possono essere utili... hai valutato il costo/beneficio... non vorrei che le notule relative assommino ad una cifra maggiore a quella che devi pagare.
in genere all'Agenzia delle entrate giocano su questo... purtroppo.

CIAO

[90 c]

ho già pensato a:

dichiarazione di acquisto e vendita a quel prezzo
dichiarazione stato del terreno al momento della vendita (erba, piantine spontanee, semi abbandono praticamente)
dichiarazione da parte del geometra comunale del fatto che i terreni sono uno diverso dall'altro
infine chiamo il mio geometra e mi faccio fare una bella perizia (compresa l' inclinazione)
e per ultimo anche l' analisi del terreno per dimostrare che non è terreno buono


secondo voi una perizia di un agronomo potrebbe essere utile?

Prestare attenzione alle zone censuarie.
Anche se il cespite è in stato di abbandono, le sue potenzialità intrinseche determinano il valore venale del bene.
Hai provato a consultare qui per vedere il valore agricolo medio?

http://www.agenziaterritorio.it/site.php?id=1370

[Biglio]

mi hanno allegato la tabella al verbale, nella tabella viene riportato un valore di 1,06 euro/mq ; loro invece hanno deciso di appiopparmi un valore di 1,6 euro/mq in base ad un altro contratto fatto nel mio paese (ma un terreno totalmente diverso!!!)

[Panizaro]

Tutte le perizie e tutte le dichiarazioni possono essere utili... hai valutato il costo/beneficio... non vorrei che le notule relative assommino ad una cifra maggiore a quella che devi pagare.
in genere all'Agenzia delle entrate giocano su questo... purtroppo.

CIAO

Piuttosto che pagare "10" di sanzione "ingiusta" spendo "20" per dimostrarlo... robe da matti in italia...

PS: ma se contesto un verbale e la contestazione viene accolta la mia controparte non dovrebbe accollarsi le eventuali spese sostenute?

[azzeccagarbugli]

non occorre dimostare il valore del terreno ma dimostrare che effettivamente sono stati spesi quei soldi.
il tutto è possibile con la presentazione delle pezze giustificative (bonifici, assegni ecc.)
tieni presente che da quel momento l 'agenzia delle entrate va a vedere i c/c di entrambi, acquirente, venditore e probabilmente familiari, ed a quel punto se da qualche parte risultano dei prelievo e versamenti "anomali" (anche non nell'immediatezza dell'atto) e che non si riescono a dimostrare sono dolori.

[Biglio]

per pezze giustificative intendi i talloncini degli assegni???basta quello?

non temo verifica fiscale in quanto non abbiamo nulla da nascondere, io quello ho dichiarato e quello ho pagato al venditore non un euro in piu!

[E355]

Dai mille euro in sù il pagamento non è posibile in contanti,poi l'agenzia delle entrate chiede comunque spiegazioni,in caso di compravendita,sulla provenienza del denaro in casi dubbi.
Ma il loro discorso è pagare le imposte in base al valore commerciale del bene,e si attengono alle tabelle provinciali per gli espropri.

[mario.sa]

Piuttosto che pagare "10" di sanzione "ingiusta" spendo "20" per dimostrarlo... robe da matti in italia...

Ognuno è libero di spendere i soldi come crede, ma non è la "normalità"... soprattutto se le cifre sono importanti.

PS: ma se contesto un verbale e la contestazione viene accolta la mia controparte non dovrebbe accollarsi le eventuali spese sostenute?

dovrebbe... non sò darti una risposta certa... in alcuni casi il Giudice emette la sentenza e decide che ognuno dei contendenti si paghi le spese.

........omississ........
non temo verifica fiscale in quanto non abbiamo nulla da nascondere, io quello ho dichiarato e quello ho pagato al venditore non un euro in piu!

Azzeccagarbugli, ti ha scritto che vanno a vedere i c/c di entrambi e probabilmente di familiari... ammesso che tu non abbia niente da temere... sei sicuro per i tuoi familiari e per la controparte?( parenti della controparte compresi)... andresti a stuzzicare un vespaio e il tuo comportamento potrebbe nuocere a lui e di riflesso a te...

CIAO

[Biglio]

io non ho niente da temere, non si fa un euro di nero qui!

per la controparte bo! ma non è un problema mio!

[mario.sa]

io non ho niente da temere, non si fa un euro di nero qui!

Nessuno ti accusa di farne... fà piacere trovare uno dei tanti imprenditori e cittadini corretti

per la controparte bo! ma non è un problema mio!

...preferisco non commentare ... non vorrei che tu pensassi che ce l'ho con te... il Forum è letto da molti utenti ed ognuno trarrà dai nostri scambi di opinione un insegnamento... tu sei pieno di certezze... io di dubbi... al termine dell'iter facci sapere.( spero che tu abbia ragione )

CIAO

[Panizaro]

Ognuno è libero di spendere i soldi come crede, ma non è la "normalità"... soprattutto se le cifre sono importanti.

CIAO

Quindi consiglieresti di pagare una sanzione che non mi spetta?
Non voglio fare polemica, mi scuso anche per l'OT, ma è anche per questo che l'Italia non funziona. Non si può continuare a pagare ingiustamente per non avere rogne. Spesso gli uffici si approfittano di questo. Provano a mandare la sanzione, se l'utente la paga anche se non dovrebbe tanto meglio, se l'utente la contesta (con motivo valido, come in questo caso) va bene lo stesso, tanto quello che ci rimette è sempre il cittadino, mentre al funzionario che ha sbagliato (o che ha voluto sbagliare) non succede niente, secondo me dovrebbe invece rispondere personalmente del suo operato. Scusate lo sfogo.

[sergiom]

Non si può continuare a pagare ingiustamente per non avere rogne. Spesso gli uffici si approfittano di questo.

Io semplificherei la cosa così:
- Ipotesi1 - Il cittadino (nel nostro esempio Biglio) ha effetivamente fatto lo sbaglio che che l'Agenzia contesta, la soluzione è ovvia, paga il dovuto e si chiude tutto.

- ipotesi 2 - il cittadino ha effetivamente pagato il prezzo dichiarato ma il valore di mercato è quello indicato dalla agenzia. E' da considerare il valore di mercato o l'effettivo prezzo pagato? O una media? O qualche altro indicatore? Come eventualmente bisogna procedere per far valere i propri diritti?

- ipotesi 3 - il cittadino ha effetivamente pagato il prezzo dichiarato che sostanzialmente coincide con il valore di mercato e quello indicato dalla agenzia è un numero privo di corrispondenza con la realtà. Come eventualmente bisogna procedere per far valere i propri diritti?

[E355]

Non è quanto L'ho pagato,ma dimostrare il valore effettivo del terreno,qui stà il plroblema ed anche la possibile soluzione.
Come dicevo fanno riferimento alle tabelle provinciali per l'esproprio ( al mio paese 1 ha di terreno a vigneto lo valutano 27000 euro,ad es),poi per problemi di diritti di prelazione c'è chi preferisce dichiarare un valore anche maggiore a volte,ma questo non mi può poi condizionare nel momento che acquisto un terreno uguale.
Poi come dice Panizaro,gli uffici (tutti) ci giocano al rialzo o a non voler riconoscere un diritto spettante (non so se hanno capito che aria tira!),attualmente mi trovo a dirimire una controversia con l'agenzia del territorio,che dipende direttamente dall'agenzia dell'entrate,e se non mi accolgono la richiesta fattogli,passo per competenza direttamente alla Procura della republica!!

[mario.sa]

Quindi consiglieresti di pagare una sanzione che non mi spetta?
Non voglio fare polemica, mi scuso anche per l'OT, ma è anche per questo che l'Italia non funziona. Non si può continuare a pagare ingiustamente per non avere rogne. Spesso gli uffici si approfittano di questo. Provano a mandare la sanzione, se l'utente la paga anche se non dovrebbe tanto meglio, se l'utente la contesta (con motivo valido, come in questo caso) va bene lo stesso, tanto quello che ci rimette è sempre il cittadino, mentre al funzionario che ha sbagliato (o che ha voluto sbagliare) non succede niente, secondo me dovrebbe invece rispondere personalmente del suo operato. Scusate lo sfogo.

Scusa Panizaro, ma devo farti una domanda... hai letto o interpretato quello che ho scritto... io non consiglio di pagare, Biglio non ha indicato gli importi e successivamente oltre a dichiarazioni ha parlato di perizia del suo geometra, perizia di un agronomo ed io ho chiesto se aveva valutato il rapporto costo/beneficio... nel caso che è capitato a me la cifra( piccola), non giustificava le spese per un ricorso.
Quello che tu hai scritto sull'Italia, sugli uffici che ci provano, tanto non devono rispondere...io l'ho sintetizzato dicendo " in occasioni del genere ti senti un suddito non un cittadino".
Rileggi i miei interventi, sono i n.2 - 4 - 11 - 13

CIAO

[sergiom]

Non è quanto L'ho pagato,ma dimostrare il valore effettivo del terreno,,

Cioè la legge dice esplicitamente che la base imponibile è rappresentata dal valore venale del terreno?

Come dicevo fanno riferimento alle tabelle provinciali per l'esproprio ( al mio paese 1 ha di terreno a vigneto lo valutano 27000 euro,ad es),

Il funzionario che applica tale tale criterio per la determinazione del valore venale (a meno che la Legge non preveda espressamente tale procedura) rischia grosso, davanti ad un Giudice sarebbe sicuramente perdente.
Quelli dell'espropio sono valori che si applicano ad una deterninata procedura (esproprio) molto complessa ed ogni "esportazione" non regge

[E355]

sergiom,prima si faceva riferimento al valore catastale per determinare l'importo delle tasse ,nel 2006 o 2007 è stata approvata una nuova legge,a firma di un attuale pretendente a leader,che modificava il sistema per il calcolo,non fa più fede il valore catastale ma quello di mercato.
Ho avuto modo di vederne un accertamente riguardante una compravendita effettuata appena entrata in vigore la nuova legge,il testo non lo ricordo,ma probabilmente c'è pure qualche incoerenza con le disposizioni europee.
Nell'analizzare l'accertamento venne fuori che l'ufficio si era attenuto ai valori riportati nelle tabelle relative al mio paese,che riporta vari valori in base alla cultura.
Per il mio paese un terreno con bosco ceduo saranno 2000-3000 euro per ettaro,ma per i vigneti,che poi è la cultura maggiormente diffusa stiamo al valore dei 27000 euro.
Nella discussione si parlava di dimostrare quanto effettivamente pagato,pure se dimostrato per l'ufficio è ininfluente,quello che dico io è dimostrare che quel terreno vale effettivamente una cifra inferiore rispetto a quella accertata.
Questa è una via impervia perchè quale che sia la perizia che vado a presentare in commissione tributaria è sempre di parte,mentre l'agenzia la fà da leone.
Poi emerge che a fronte del valore riportato in tabella per quel tipo di terreno,l'agenzia lo stima addirittura più alto,perche risulta che un terreno similare è stato venduto per una cifra più alta ( come ha detto mario.sa ci considerano sudditi,a me sembra che addirittura ci hanno messo pure la catena ai piedi!).

[90 c]

I
- ipotesi 2 - il cittadino ha effetivamente pagato il prezzo dichiarato ma il valore di mercato è quello indicato dalla agenzia. E' da considerare il valore di mercato o l'effettivo prezzo pagato? O una media? O qualche altro indicatore? Come eventualmente bisogna procedere per far valere i propri diritti?

- ipotesi 3 - il cittadino ha effetivamente pagato il prezzo dichiarato che sostanzialmente coincide con il valore di mercato e quello indicato dalla agenzia è un numero privo di corrispondenza con la realtà. Come eventualmente bisogna procedere per far valere i propri diritti?

Bisogna procedere per gradi.
Immaginiamo che io acquisto da mia sorella una casa.
Mia sorella mi chiede una somma ridicola per compensare nostre vicende personali. Mi chiede solo 1 euro. Secondo voi chi ha ragione?
Compro da un caro amico un terreno. Per vicende nostre personali mi cede il terreno per 1 euro. Secondo voi chi ha ragione?
Allo Stato poco importa il caso particolare (altrimenti in Italia saremmo tutti benefattori).
Invito a questa lettura:

http://www.studiocon.com/sites/default/files/Circolare%20N.140%20del%2010%20Ottobre%202012%20-%20I%20controlli%20del%20Fisco%20sui%20rogiti%202011.pdf

Ricordo che assai spesso abbiamo parlato di quanto siano lontani i prezzi reali da quelli tabellati.
Nel caso specifico, oltre ai valori tabellati, vi è anche la presenza di un altro atto. Lo scostamento è superiore del 25% del dati tabellati e di oltre il 100% del valore di un altro atto pubblico.
Secondo me il notaio lo hai pagato inutilmente.
Doveva avvisarti del pericolo.
Prova a fare il calcolo utilizzando i parametri di questo file: da pag 62 in poi.

http://www.universocoop.it/biblio/Documenti/La%20disciplina%20fiscale%20degli%20immobili.pdf

sergiom,prima si faceva riferimento al valore catastale per determinare l'importo delle tasse ,nel 2006 o 2007 è stata approvata una nuova legge,a firma di un attuale pretendente a leader,che modificava il sistema per il calcolo,non fa più fede il valore catastale ma quello di mercato.
Ho avuto modo di vederne un accertamente riguardante una compravendita effettuata appena entrata in vigore la nuova legge,il testo non lo ricordo,ma probabilmente c'è pure qualche incoerenza con le disposizioni europee.
Nell'analizzare l'accertamento venne fuori che l'ufficio si era attenuto ai valori riportati nelle tabelle relative al mio paese,che riporta vari valori in base alla cultura.
Per il mio paese un terreno con bosco ceduo saranno 2000-3000 euro per ettaro,ma per i vigneti,che poi è la cultura maggiormente diffusa stiamo al valore dei 27000 euro.
Nella discussione si parlava di dimostrare quanto effettivamente pagato,pure se dimostrato per l'ufficio è ininfluente,quello che dico io è dimostrare che quel terreno vale effettivamente una cifra inferiore rispetto a quella accertata.
Questa è una via impervia perchè quale che sia la perizia che vado a presentare in commissione tributaria è sempre di parte,mentre l'agenzia la fà da leone.
Poi emerge che a fronte del valore riportato in tabella per quel tipo di terreno,l'agenzia lo stima addirittura più alto,perche risulta che un terreno similare è stato venduto per una cifra più alta ( come ha detto mario.sa ci considerano sudditi,a me sembra che addirittura ci hanno messo pure la catena ai piedi!).

La norma da te menzionata riguarda le imposte su base catastale degli edifici. Per i terreni non edificabili tutto come prima.
Nel file da me indicato c'è il metodo di calcolo.
Dopo averlo visionato, mi rendo conto che la cifra che vien fuori è legata al reddito dominicale del terreno con la rivalutazione da applicare moltiplicata per un coefficiente.
La cifra è molto simile al prezzo della tabella......ed è più bassa del prezzo medio della mia zona.

[Biglio]

praticamente il funzionario dell'agenzia delle entrate mi ha detto che se il geometra del comune mi certifica il fatto che nel mio comune i terreni sono molto eterogenei questo potrà essere impugnato durante il contraddittorio...

voi che ne pensate?

[azzeccagarbugli]

la tassazione è applicata sul prezzo pagato.
il valore di mercato "presunto" serve all'agenzia delle entrate per presumere che si abbia indicato un valore inferiore per pagare meno tasse.
come detto, se con pezze alla mano si dimostra che il passaggio di denaro effettivo corrisponde a quanto risulta dall'atto, l'agenzia fa gli accertamenti su eventuali altri movimenti "anomali" (ossia non riconducibili alla normale vita di un cittadino) e se ve ne sono vuole sapere il perchè ci sono quei movimenti.
non è il valore di mercato che stabilisce le imposte ma l'importo di quella transazione

........................
Immaginiamo che io acquisto da mia sorella una casa.
Mia sorella mi chiede una somma ridicola per compensare nostre vicende personali. Mi chiede solo 1 euro. Secondo voi chi ha ragione?
Compro da un caro amico un terreno. Per vicende nostre personali mi cede il terreno per 1 euro. Secondo voi chi ha ragione?

in quel caso indichi il valore dell'immobile, magari con allegata una perizia, nell'atto e su quel valore paghi le imposte.
ad esempio nel caso delle permute senza passaggio di denaro.
non vedo dove sia il "tentativo di elusione"

[sergiom]

praticamente il funzionario dell'agenzia delle entrate mi ha detto che se il geometra del comune mi certifica il fatto che nel mio comune i terreni sono molto eterogenei questo potrà essere impugnato durante il contraddittorio...

L'Agenzia delle Entrate non deve prima di emettere un provvedimento sanzionatorio convocare e sentire il contribuente?
Rispiarmerebbe di esporsi a possibili "inconvenienti" giudiziari! Oppure la Legge dice di procedere senza contraddittorio?
Scusatemi se alimento la discussione solo con domande, credo contribuiscano a fare comunque chiarezza

[Biglio]

a quanto pare contestano l' infrazione e tu o paghi o come dici tu puoi opporti appellando un accertamento con adesione...

quindi azzeccagarbugli tu consideri che la "perizia" e la presentazione delle matrici degli assegni ancora in mio possesso siano le due mosse vincenti?

[90 c]

praticamente il funzionario dell'agenzia delle entrate mi ha detto che se il geometra del comune mi certifica il fatto che nel mio comune i terreni sono molto eterogenei questo potrà essere impugnato durante il contraddittorio...

voi che ne pensate?

Inutile. La stima del terreno è intrinseca nel reddito dominicale.
Anche se riduci del 10-20% il valore non risolvi nulla nel tuo caso (ti viene contestata una forbice di prezzo del 200%).

non è il valore di mercato che stabilisce le imposte ma l'importo di quella transazione

La norma è chiara. L'accertamento nasce per verificare la correttezza delle operazioni. Il problema è l'onere della prova.
Loro iniziano a multarti. Tu devi dimostrare il perchè del prezzo e che sia stato davvero quello il prezzo.

in quel caso indichi il valore dell'immobile, magari con allegata una perizia, nell'atto e su quel valore paghi le imposte.
ad esempio nel caso delle permute senza passaggio di denaro.
non vedo dove sia il "tentativo di elusione"

Nelle permute vi è il pareggio.
L'accertamento nasce dove vi è sproporzione nel negozio.
Gli esempi che ho riportato sono giuridicamenti spinosi perchè viene utilizzata la compravendita invece della donazione.
Il "prezzo" agevolato presuppone un "animus" che non è quello della compravendita.Se consideriamo le tabelle notiamo che si regolano su prezzi "agevolati". Essere al di sotto potrebbe non essere più compravendita ma donazione.
Ci siamo intesi?

[azzeccagarbugli]

La norma è chiara. L'accertamento nasce per verificare la correttezza delle operazioni. Il problema è l'onere della prova.
................
Tu devi dimostrare il perchè del prezzo e che sia stato davvero quello il prezzo.

non mi pareva di aver detto cose diverse.

Ci siamo intesi?

intesi.
non voleva esserci nessuna polemica ma se è parsa così me ne scuso.

[Biglio]

90c ho fatto il calcolo del valore del terreno (grazie al pdf che hai postato tu) e non viene di certo quello che mi propinano loro, posso impugnare anche questo fattore?
cosa è di preciso? il valore del terreno partendo dal reddito dominicale intendo... è valevole come ricorso?

[90 c]

intesi.
non voleva esserci nessuna polemica ma se è parsa così me ne scuso.

Mi scuso io se sono stato "maldestro".
Non ho letto polemica, anzi, ben venga il confronto.

90c ho fatto il calcolo del valore del terreno (grazie al pdf che hai postato tu) e non viene di certo quello che mi propinano loro, posso impugnare anche questo fattore?
cosa è di preciso? il valore del terreno partendo dal reddito dominicale intendo... è valevole come ricorso?

Hai un reddito dominicale di 60 euro all' ettaro?

Il file dice che il minimo per non avere accertamenti è:

reddito dominicale x 103.
Se tu hai pagato 6000 euro\ha, significa che il reddito dominicale è di 60 euro\ha. E' maggiore o minore il reddito dominale all' ettaro del terreno in questione?

[Biglio]

io ho pagato 5900 euro/ha e il reddito dominicale all' epoca era 59,99/ha...

ho fatto i conti e praticamente il terreno vale per il catasto (reddito dominicale +25% x 90) diciamo che l' ho pagato 500 euro in meno di questa valutazione...

ma loro mi multano per una differenza di 6000 euro!!!!

è questo che non torna, perchè se devo pagare perchè il terreno vale di più (e ormai ho capito che si pagano le tasse sul valore presunto, non su quello che si paga effettivamente) è un conto, se invece mi valutano il terreno 2,5 volte quello che ho pagato/vale dalle mie parti è tutto un altro paio di maniche cavolo!

[90 c]

La valutazione con gli estremi catastali è assai lontana (solitamente) dai reali valori di mercato. I valori catastali sono obsoleti e poco aggiornati.
Ti basterebbe confrontare i valori che scaturiscono dal calcolo con i prezzi medi della tua zona.
Se come affermi la tabella riporta il valore medio di 1 euro\mq, il tuo scostamento è molto sotto la media. Se il calcolo su base catastale è superiore al dichiarato, sei molto lontano. Se eri sopra il calcolo su base catastale e poco sotto la media c'è il ragionevole dubbio. Nel tuo caso , l'Agenzia delle Entrate, non ha dubbi.
Logico che ci sono le eccezioni. Queste eccezioni però vengono immancabilmente notate dal fisco e bisogna dimostrare la veridicità di quanto è stato dichiarato.
Inizia a cercare altre compravendite effettuate in zona con valori molto vicini ai tuoi per controbilanciare quella inviata dall' Agenzia delle Entrate.
Dimostri l'eterogeneità del mercato della tua zona, nonchè il fatto che non è l'unico caso della tua zona ad un prezzo così basso.
Il resto (perizie, dichiarazioni, etc....) sono poco difendibili.