Terreno Agricolo classificazione piano regolatore comunale

[Manu2001]

Salve a tutti , sono nuova e spero di postare nella sezione giusta , nel caso non lo sia , scusatemi in partenza , grazie !
Io avrei bisogno di capire una cosa dei termini tecnici che usano i Comuni nei loro piani regolatori!
Allora mi spiego , un terreno agricolo in vendita , 5400 mq ,
ho consultato il piano regolatore del comune in cui sta' il terreno ed in primis lo classificano con questa dicitura :
Ambiti di trasformazione per la crescita delle funzioni residenziali a volumetria assegnata
poi , sulla cartina del piano regolatore del Comune questo terreno risulta diviso in due , una parte e' classificata come :
Ambiti di concentrazione dell'edificabilita'
e l'altra invece :
Ambiti di concentrazione degli standard
Aggiungo se puo' essere utile che il terreno , in vendita tramite agenzia, viene indicato in un annuncio come terreno agricolo residenziale , mentre in un altro annuncio terreno agricolo commerciale.

ma cosa significa ? Grazie a tutti !

[aleEX 235]

Ciao Manu 2001, il terreno in vendita in questione è a tutti gli effetti residenziale, di agricolo ne ha solo l'uso attuale, ricordati che tale terreno se di proprietà di un soggetto con P. I. agricola e comunque a tutti gli effetti con un reddito agricolo che gli permette di essere a tutti gli effetti coltivatore diretto non paga l'ici sul terreno, mentre un soggetto o azienda proprietaria di tale terreno deve a tutti gli effetti pagare l'ici, e parlando di 5400 mq ritengo che non sia roba da poco. Per quanto riguarda gli ambiti di concentrazione dell'edificabilità significa che è l'area più o meno destinata alle costruzioni, mentre la concentrazione degli standard è l'area preposta alle strade, parcheggi, marciapiedi e aree verdi (questi sono gli standard), strano trovare un piano regolatore (PRG) ora sostituiti dai PIANI DI GOVERNO DEL TERRITORIO (PGT) in cui venga specificato sulla mappa quale parte dell'area è da destinare agli standard e quale all'edificabile, in genere si destina un'area e gli si da una capacità espressa in rapporti mq effettivi in metri cubi ipotetici (cioè il rapporto in genere nel mio paese è pari allo 0,8, quindi per 5400 mq si trova che ci sono 4320 metri cubi costruibili), ora ti consiglio di verificare l'indice di costruzione su tale area, se ci sono convenzioni o meno in atto col comune e se il comune sta redigendo varianti o passaggi al PGT, se stai comprando tale area potresti trovarti sorprese indesiderate di cui è meglio essere consci da subito, se vendi invece considera anche una tassazione elevata di fronte all'agenzia delle entrate, la quale da un valore ed al quale non puoi scendere sotto. Spero di aver chiarito bene i vari punti

[mefito]

Ciao Manu 2001, il terreno in vendita in questione è a tutti gli effetti residenziale, di agricolo ne ha solo l'uso attuale, ricordati che tale terreno se di proprietà di un soggetto con P. I. agricola e comunque a tutti gli effetti con un reddito agricolo che gli permette di essere a tutti gli effetti coltivatore diretto non paga l'ici sul terreno,

Non sono certo che non debba pagare l'ici,se è cambiata la classificazione anche se ne viene ancora fatto uso agricolo, non lo è più.

[aleEX 235]

Non sono certo che non debba pagare l'ici,se è cambiata la classificazione anche se ne viene ancora fatto uso agricolo, non lo è più.

Parlo per esperienza diretta in famiglia, mia mamma titolare di azienda agricola non paga l'ici su un terreno di fatto ancora coltivato, io e mio fratello come contitolari ( terreno di proprietà al 33,3% per ciascuno dei 3 soggetti) essendo artigiani e non beneficiando di PI agricola paghiamo l'ici entrambe per la nostra quota parte, discorso diverso ci capita su un altro terreno in cui essendo ancora tutti e tre contitolari ma essendo adibito a piazzale e convenzionato con il comune per residenziale paghiamo tutti e tre per la nostra quota parte ( sempre al 33%).
Comunque non sapendo ancora nulla da Manu 2001 le consiglio vivamente di consultare sia comune che il proprio consulente, facile entrare in errore difficile uscirci...

[Manu2001]

Ciao a tutti , scusatemi per il ritardo !
Intanto vi ringrazio per le risposte , diciamo che piu' che altro mi sto solo informando , sto cercando di capire bene i termini che usano nella vendita di terreni non avendo esperienza , magari sapete spiegarmi cosa intendono anche quando dicono "area gia' convenzionata"? Scusate l'ignoranza !!
P.S. aleEX 235 sei stato chiarissimo , era giusto la risposta che speravo di avere !
Grazie ancora a tutti !

[90 c]

Dipende da cosa prevede la convenzione. Solitamente trattano gli oneri di urbanizzazione.

[aleEX 235]

Un'area convenzionata con il comune è un'area in cui la parte proprietaria e il comune stipulano una convenzione, cioè di fatto un contratto, in cui si stabilisce sull'area il volume di edificabilità in metri cubi, gli standard da realizzare e da cedere al comune, insomma si blocca per 5 anni qualsiasi possibili variazioni di piani regolatori, è il primo passo che si deve fare per completare un piano di lottizzazione, ed è anche onerosa.

[90 c]

Un'area convenzionata con il comune è un'area in cui la parte proprietaria e il comune stipulano una convenzione, cioè di fatto un contratto, in cui si stabilisce sull'area il volume di edificabilità in metri cubi, gli standard da realizzare e da cedere al comune, insomma si blocca per 5 anni qualsiasi possibili variazioni di piani regolatori, è il primo passo che si deve fare per completare un piano di lottizzazione, ed è anche onerosa.

Per pura precisazione (mi scusa anticipatamente con aleEX 235 se sembrerò troppo pignolo)

La stipula della convenzione con il comune che riguarda la lottizzazione di un terreno edificabile determina in maniera dettagliata gli oneri di urbanizzazione richiesti dal comune.
Il passaggio molto delicato tra area edificabile ad area lottizzata avviene proprio con la convenzione. Detta convenzione determina i costi di urbanizzazione per ciò che si vuole realizzare. Di fatto si determina a priori cosa verrà realizzato ed i costi per l'urbanizzazione per cosa si vorrà realizzare.
I costi di urbanizzazione variano secondo la destinazione dei futuri fabbricati. E non di poco. Come non di poco cambia la fiscalità.
Piccolo esempio.
Terreno edificabile. Posso realizzare villette oppure edilizia residenziale agevolata. Terreno lottizzato e convenzionato. Posso realizzare solo quanto stabilito nel contratto. Se il comune ha deciso che dovrà esser fatta solo edilizia residenziale agevolata, riportando nella convenzione gli standard che dovranno rispettare gli immobili futuri............

[aleEX 235]

Non devi scusarti 90c, la tua è stata solo una precisazione ben esposta di quello che avrei voluto far capire io.