Contratti d'affitto: stipula & revoca

[90 c]

caro 90c come ben saprai è un mondo difficile. C'e' una registrazione ambientale, che non si capisce praticamente nulla, sulla quale si era aperta una causa, che parlava dell'affitto con relativo canone di 1.100€. ad ettaro. Il primo assegno è stato rinviato al mittente in quanto il proprietario precedente purtroppo defunto, si era sentito raggirato e diceva che Lui non voleva dare il terreno in affitto. Ora la causa a seguito del decesso ho deciso di non riassumerla ma pretendere l'affitto dell'annata passata e quella che arriverà con scad. 11/11/2011. Poi credo che venderò i terreni naturalmente tenendo conto della prelazione dell'affittuario che dei confinanti. Attendo tue

Puoi descrivere meglio la vicenda?
Il conduttore può dimostrare di essere stato immesso nel possesso in maniera non clandestina? La causa precedente su cosa era incentrata? Puoi chiarire meglio la parte in grassetto?
Sei consapevole che accettando l'esistenza del contratto di fitto, dai facoltà di conduzione per 15 anni? Sai che devi far presente all' acquirente che il terreno è attualmente nella disponibilità di un altro soggetto?

[barton]

Non c'e' nulla di clandestino. La causa precendente era incentrata sul contratto di affitto. Ovvero il proprietario diceva che non era vero che gli aveva concesso il terreno in affitto invece la controparte aveva a sue mani una registrazione ambientale che a suo dire avvallava invece l'affitto. L'assegno della prima annata il proprietario (defunto) non l'ha voluto e lo ha rimandato alla controparte se no accettandolo non davo adito alla causa in corso. Sono a conoscenza che ha diritto ad affittare il terreno per 15 anni. Ora solo 13 . Sono a consocenza che devo comunicare al possibile acquirente della situazione. Credo che questo possa essere un intralcio nella vendita ma parlando con alcuni contadini mi hanno detto che non c'e' da che preoccuparsi. Al massimo si abbassa il prezzo di mercato.

[90 c]

Se scegli la strada di volere il canone accetti l'esistenza del contratto verbale.
L'assegno respinto fa decadere la possibilità di morosità.
In tutta sincerità, il terreno è stato concesso in fitto oppure no?
Il tuo obiettivo qual è? Vendere? Fittare ad un altro?

[barton]

Vendere perche non riuscirei seguire l terre come vorrei.

[90 c]

L'attuale conduttore è disposto all'acquisto?
Hai già trattative in corso con altre persone?
Nella registrazione ambientale si riesce a desumere l'eventuale canone?

[barton]

Non sono ancora a conoscenza se l'attuale proprietario è intenzionato comprare e non penso. Non ho ancora trattative in corso. Nella registrazione ambiental, credimi, non si capisci una mazza. E' in dialetto stretto. Non saprei nemmeno a chi rivolgermi per spendere soldi e fare un analisi del caso. Al momento ho incaricato una persona la quale si sta interessando per la vendita. Naturalmente quando fosse verranno fatte tutte le azioni di compravendita legali con comunicazioniecc. La mia domanda ora è questa? Qualcuno si è trovato nella mia medesima situazione? E' riuscito vendere il terreno facilmente. Sono a conoscenza di tutto riguardo la vendita di un terreno dato in affitto ma quello che vorrei sapere se la vendita viene fatta lo stesso. I terreni dicono ormai che sono equiparati ai titoli per la loro natura di stato. Attendo

[90 c]

Non sono ancora a conoscenza se l'attuale proprietario è intenzionato comprare e non penso. Non ho ancora trattative in corso. Nella registrazione ambiental, credimi, non si capisci una mazza. E' in dialetto stretto. Non saprei nemmeno a chi rivolgermi per spendere soldi e fare un analisi del caso. Al momento ho incaricato una persona la quale si sta interessando per la vendita. Naturalmente quando fosse verranno fatte tutte le azioni di compravendita legali con comunicazioniecc. La mia domanda ora è questa? Qualcuno si è trovato nella mia medesima situazione? E' riuscito vendere il terreno facilmente. Sono a conoscenza di tutto riguardo la vendita di un terreno dato in affitto ma quello che vorrei sapere se la vendita viene fatta lo stesso. I terreni dicono ormai che sono equiparati ai titoli per la loro natura di stato. Attendo

Puoi vendere, purchè venga trascritto che è limitato il godimento del bene da una terza persona ,per la duratat di xxxxx anni, per un canone annuo di xxxxx.
Dipende dall' acquirente. Se trova conveniente il canone che riceverà rispetto al capitale da investire. Nella situazione attuale è più facile trovare qualcuno estraneo all'agricoltura disposto ad acquistare la terra rispetto a chi la lavora direttamente.
Se il conduttore, come hai scritto sopra, è disposto a pagare xxxx annui, può diventare un parametro di redditività del capitale da investire per i futuri compratori.
Hai almeno una vaga idea del prezzo della terra dalle tue parti?
E' un piccolo terreno o un buon appezzamento?

[barton]

Puoi vendere, purchè venga trascritto che è limitato il godimento del bene da una terza persona ,per la duratat di xxxxx anni, per un canone annuo di xxxxx.
Dipende dall' acquirente. Se trova conveniente il canone che riceverà rispetto al capitale da investire. Nella situazione attuale è più facile trovare qualcuno estraneo all'agricoltura disposto ad acquistare la terra rispetto a chi la lavora direttamente.
Se il conduttore, come hai scritto sopra, è disposto a pagare xxxx annui, può diventare un parametro di redditività del capitale da investire per i futuri compratori.
Hai almeno una vaga idea del prezzo della terra dalle tue parti?
E' un piccolo terreno o un buon appezzamento?

90c è dificile rispondere a te relativamente ai prezzi. Una volta mi risposi dandomi un link della camera agricoltura ma i prezzi si discostano di molto dal valore di mercato reale della mia zona.
Comunque tieni conto che sono 2 Ha e vengono fittati a 600€ annuo ettaro. Nella stessa zona ad ha si vendono dai 70/80mila.
Cosa ne pensi? Siamo solo indcisi sul prezzo di mercato da proporre. Non vorremo stare troppo bassi per renderli appetibili ma nemmeno svenderli vista che è terra buona

[90 c]

Siamo solo indcisi sul prezzo di mercato da proporre. Non vorremo stare troppo bassi per renderli appetibili ma nemmeno svenderli vista che è terra buona

Recati presso un CAA e chiedi una visura sulle particelle per sapere se sono stati richiesti premi PAC. Ad oggi, specialmente per i terreni seminativi, buona parte del prezzo e determinata dalla possibilità di poter chiedere l'aiuto comunitario della PAC. Per rendere più chiaro il meccanismo ti porto un esempio:

Possiedo 10 titoli PAC da 400 euro all' ettaro. Possiedo 8 ettari. Non riesco ad utilizzare 2 titoli. Mi servono 2 ettari. Cerco sul mercato 2 ettari di una persona che non ha titoli PAC.
Il prezzo di un ettaro terreno seminatvo con titolo pac è di 12.000 euro. Posso tirare sul prezzo visto che il proprietario mi da solo la terra ma senza titolo PAC. Posso pagarla a prezzo "intero", come se acquistassi anche il titolo.Dipende dal mercato di zona.
Se i terreni senza titolo sono molti, difficilmente avranno una quotazione alta. Se sono pochissimi avranno una quotazione molto simile a quelli comprensivi di titolo.
Praticamente il titolo è la "redditività " del terreno.
Se ho l'impossibilità di utilizzare 2 titoli in esubero sarò più propenso a sborsare qualche euro in più rispetto a chi non ha titoli inutilizzati. Tuttavia il prezzo dei terreni senza titolo non sarà mai uguale a quelli con il titolo. La forbice del prezzo la determina la situazione locale. Chiedi in giro il prezzo di mercato di terreni senza titoli PAC (cioè vendi solo il terreno non potendo vendere anche i titoli comunitari). Il confronto tra i terreni con titolo e terreni senza titolo ti chiarirà meglio quale strategia di vendita intraprendere.

Il mercato dei terreni seminativi della mia zona funziona così.

Tu sei possessore di titoli PAC?

[barton]

Recati presso un CAA e chiedi una visura sulle particelle per sapere se sono stati richiesti premi PAC. Ad oggi, specialmente per i terreni seminativi, buona parte del prezzo e determinata dalla possibilità di poter chiedere l'aiuto comunitario della PAC. Per rendere più chiaro il meccanismo ti porto un esempio:

Possiedo 10 titoli PAC da 400 euro all' ettaro. Possiedo 8 ettari. Non riesco ad utilizzare 2 titoli. Mi servono 2 ettari. Cerco sul mercato 2 ettari di una persona che non ha titoli PAC.
Il prezzo di un ettaro terreno seminatvo con titolo pac è di 12.000 euro. Posso tirare sul prezzo visto che il proprietario mi da solo la terra ma senza titolo PAC. Posso pagarla a prezzo "intero", come se acquistassi anche il titolo.Dipende dal mercato di zona.
Se i terreni senza titolo sono molti, difficilmente avranno una quotazione alta. Se sono pochissimi avranno una quotazione molto simile a quelli comprensivi di titolo.
Praticamente il titolo è la "redditività " del terreno.
Se ho l'impossibilità di utilizzare 2 titoli in esubero sarò più propenso a sborsare qualche euro in più rispetto a chi non ha titoli inutilizzati. Tuttavia il prezzo dei terreni senza titolo non sarà mai uguale a quelli con il titolo. La forbice del prezzo la determina la situazione locale. Chiedi in giro il prezzo di mercato di terreni senza titoli PAC (cioè vendi solo il terreno non potendo vendere anche i titoli comunitari). Il confronto tra i terreni con titolo e terreni senza titolo ti chiarirà meglio quale strategia di vendita intraprendere.

Il mercato dei terreni seminativi della mia zona funziona così.

Tu sei possessore di titoli PAC?

Si i terreni hanno titoli PAC. L'unica cosa che sono rimasto sbalordito e sulla tua quotazione !!!
Ma dove trovi HA a €.12.000.00??? Scusa la domanda ma è lecita

[90 c]

Si i terreni hanno titoli PAC. L'unica cosa che sono rimasto sbalordito e sulla tua quotazione !!!
Ma dove trovi HA a €.12.000.00??? Scusa la domanda ma è lecita

http://www.agenziaterritorio.it/sites/territorio/files/servizi/Osservatorio%20immobiliare/valori_agricoli_medi/puglia/TERRITORIO_FG_2008.pdf

I prezzi sono circa corrispondenti al mercato reale.
Hai presentato domanda PAC a maggio 2011?
In zona da noi, l'intera Capitanata, i terreni in fitto si riducono a cedere il raccolto all'affittuario in cambio di un cannone irrisorio mentre il proprietario conserva il diritto all' aiuto comunitario. In questo modo il terreno conserva il valore di mercato. Il proprietario di un terreno che non possiede il titolo PAC relativo, troverà molto difficile vendere a prezzi di mercato. Ormai in Capitanata siamo degli stipendiati della comunità economica europea,il titolo PAC rappresenta la redditività del terreno e di conseguenza il suo valore.
Spero da voi vada meglio.

[agribio77]

Contratti di affitto su terreni iscritti PAC.

Volevamo prendere con i fratelli un terreno di mio padre per utilizzarlo per una nuova attività agricola, ma rivolti agli agricoltori ci siamo accorti che i terreni sono registrati ai contributi PAC ad un altro agricoltore.
Nostro padre ci ha detto che aveva dato in comodato all'agricoltore per pulire il terreno (erba) nel 2000, ma che a seguito dell'incuria (ha rovinato diversi muretti a secco) nel 2003 ha chiesto di lasciarlo libero.
Lui però ha registrato il terreno per la PAC, pare con un contratto unilaterale di affitto: mio suocero però non ha autorizzato nulla di questo terreno.
Gli agricoltori ci consigliano di fare un contratto di affitto regolarmente registrato all'agenzia delle entrate, registrarlo per la PAC e in questo momento verrebbe a nascere il conflitto per l'assegnazione delle PAC. In un vostro forum mi pare di aver visto che in questo caso, se l'agricoltore vuole opporsi a questa nuova assegnazione, fa ricorso, ma non riceve i contributi PAC su tutti i terreni a lui registrati. E' corretto?

[90 c]

Volevamo prendere con i fratelli un terreno di mio padre per utilizzarlo per una nuova attività agricola, ma rivolti agli agricoltori ci siamo accorti che i terreni sono registrati ai contributi PAC ad un altro agricoltore.
Nostro padre ci ha detto che aveva dato in comodato all'agricoltore per pulire il terreno (erba) nel 2000, ma che a seguito dell'incuria (ha rovinato diversi muretti a secco) nel 2003 ha chiesto di lasciarlo libero.
Lui però ha registrato il terreno per la PAC, pare con un contratto unilaterale di affitto: mio suocero però non ha autorizzato nulla di questo terreno.

Bisognerebbe conoscere quello che c'è scritto nero su bianco.
Se vi è un comodato d'uso può essere revocato in qualsiasi momento. Diversamente un contratto di fitto.
Tuo suocero hai mai riscosso il canone di locazione?
Ha mai sottoscritto qualche contratto?

Gli agricoltori ci consigliano di fare un contratto di affitto regolarmente registrato all'agenzia delle entrate, registrarlo per la PAC e in questo momento verrebbe a nascere il conflitto per l'assegnazione delle PAC. In un vostro forum mi pare di aver visto che in questo caso, se l'agricoltore vuole opporsi a questa nuova assegnazione, fa ricorso, ma non riceve i contributi PAC su tutti i terreni a lui registrati. E' corretto?

Precedentemente poteva succedere qualcosa del genere. La domanda unica veniva bloccata.Adesso non più. Il contenzioso resta sulla singola particellla e non sull'intera pratica.

[agribio77]

Mai riscossi fitti, per cui dovrebbe essere comodato d'uso, per cui noi potremmo fare finta che non esista oppure bisogna scrivergli una raccomandata dicendo "il contratto di comodato viene rescisso con decorrenza immediata"?
Non risulta nulla di scritto firmato da mio padre, in quanto questo agricoltore si è presentato a casa, verbalmente ha chiesto di sfalciare e verbalmente gli è stato concesso di entrare nel terreno, senza affittarglielo.
Il fatto che lui si sia arrogato questo diritto e abbia unilateralmente registrato i terreni per la PAC come affittati comporta qualcosa di altro genere? (es. penale: dichiarazione del falso?)
Come possiamo avere copia del contratto che lui si è unilatelarmente sottoscritto? Nella PAC (nel senso nella PAC elettronica nella quale l'associazione agricoltori entra) viene inserita una copia in PDF?
Noi possiamo fare il contratto di affitto regolare e scavalcare il loro contratto unilaterale?
Grazie

[Potionkhinson]

Il fatto che lui si sia arrogato questo diritto e abbia unilateralmente registrato i terreni per la PAC come affittati comporta qualcosa di altro genere? (es. penale: dichiarazione del falso?)

beh!... direi di si (questa persona non conduce più i terreni dal 2003)

Come possiamo avere copia del contratto che lui si è unilatelarmente sottoscritto? Nella PAC (nel senso nella PAC elettronica nella quale l'associazione agricoltori entra) viene inserita una copia in PDF?

no
Il mio (personalissimo) consiglio, è quello di contattare immediatamente l'associazione di categoria di questa persona,
comunicare l'irregolarità di conduzione del fondo incriminato, nonché la necessità di sbloccare l'evidente errore in tempi più che brevi.

Saluti

[agribio77]

L'associazione, contattata, è la stessa, ma di altra sede, dell'altro IAP che ha i terreni in mano.
Loro dicono che non possono fare nulla: possono solo accettare la nostra richiesta, con regolare affitto registrato, di mettere nella PAC i nostri terreni, per poi vedere se l'altra parte inizia una battaglia legale per avere di nuovo in mano i terrreni.
Non mi sembra una risposta seria.
Ma in che modo possiamo chiedere alla associazione di regolarizzare questa posizione irregolare? Tramite un legale?

[Potionkhinson]

Non mi sembra una risposta seria.

difatti non lo è...
Suggerisco:
stipulato e registrato il tuo contratto di affitto/comodato, presentalo al CAA per l'inserimento nel Fascicolo Aziendale (dove pretenderai l'inserimento del 100% della superficie condotta). Quindi, contatta l'altro CAA e chiedi di scaricare le particelle incriminate.
Ad ogni modo, stai sereno... anche in caso di rifiuto, le eventuali anomalie generate, che daranno luogo ad un incontro in contraddittorio in sede SIN, saranno risolte dal tecnico incaricato SIN (sarà sufficiente spiegare i fatti e mostrare il tuo regolare titolo di conduzione).

Saluti

P.S.
valuta anche la possibilità di rivolgerti ad altro CAA (cioè di altra associazione).

[agribio77]

Quale associazione consigli?
Puoi spiegarmi cosa è il SIN?
Ma una copia del contratto di affitto che si è fatto l'altro IAP, nel registro internet dei PAC, non esiste?
E uno che inizia da zero (per la pratica presso il SIN) ha gli stessi diritti di uno che ha una azienda da 50 anni?
Grazie.

[90 c]

L'altro IAP ha sottoscritto un contratto unilaterale. Significa che si è impegnato a garantire quanto da lui detto, cioè la conduzione del fondo come conduttore di un contratto di fitto.
Il contratto unilaterale è presente nel fascicolo aziendale dell'altro IAP.
L'associazione si è presa una bella responsabilità, ma sicuramente si è fatta firmare una liberatoria. Devi procedere dimostrando il comodato d'uso, revocabile in qualsiasi momento e la nullità del contratto unilaterale, negozio giuridico molto labile poichè manca la controfirma.

Non è una questione di associazione ma di professionalità. Sicuramente è stato poco professionale chi ti ha risposto a quel modo. Prova a rivolgerti ad altri , magari chiedendo in giro informazioni a persone delle quali ti fidi.

Il SIN opera a nome di AGEA , l'organismo erogatore dei premi PAC.
Qualora vi è un 'anomalia nella pratica, il beneficiario deve recarsi presso una loro sede per risolvere il problema.
Nel tuo caso se non libera i terreni e non li scarica dal registro aziendale, non riesci ad inserirli, o meglio, la singola particella va in contenzioso.
In quel momento dovrai dimostrare il falso affitto (sarebbe opportuno che ti munisci di prove della tua conduzione).

[falcone1944]

La manutenzione ordinaria di fossi, scoline, canali, etc.....spettano al conduttore del fondo.

Anche quando non è esplicitamente riportato nel contratto d'affitto?
E in forza di quale dispositivo di legge o regolamento ?
Cordialmente. Falcone

[90 c]

Il codice civile.
Salvo specificato diversamente nel singolo contratto, vigono gli obblighi di legge generali. In questo caso gli obblighi contrattuali della locazione.
Art. 1587 obblighi del conduttore:
prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze

[falcone1944]

registrazione contratto affitto terreno

Entro quanti giorni dalla stipula, va registrato un contratto d'affitto terreni? Grazie.

[90 c]

entro 30 giorni dalla data di stipula o di decorrenza.
Leggi i post precedenti circa alcune particolarità

[Elicrisio]

Contratto agrario scadenza

Salve forum

Vorrei un informazione:

Un contratto stipulato per 5 anni ad un agricoltore sta per scadere.
Che problematiche possono sorgere se il proprietario trovasse uno o più agricoltori disposti a prendere in affitto il fondo?

Il vecchio affittuario ha il diritto di prelazione.. ma se gli altri offrono di più.. deve adattarsi o lasciare?
Che problematiche può dare se non volesse mollare il terreno?

detto in parole povere.. a cosa si può attaccare per non andarsene?

[90 c]

Esiste la prelazione sull'affitto.
Se non vuole mollare le scuse possono essere infinite.

[Elicrisio]

Aia aia.. infinite? poi questi agricoltori sono li da 50 anni e più... sono storici diciamo...

ma possono trovare scuse anche se trovo un altro agrioltore che mi da più affitto?
in teoria li sono bloccati.. perchè o mollano o accettano il canone che l'altro offre.. no?

Vorrei avere maggiori informazioni riguardo al contratto agrario (tra proprietario e agricoltore per un fondo seminativo per 5 anni per es.)

E' necessaria la firma anche delle associazioni di categoria?
ho chiesto info in giro ma certi dicono che può anche non essere necessaria..

cosa succede se viene stipulato senza il timbro delle due associazioni di categoria? (magari non firmano perchè il canone è troppo alto e non vogliono destabilizzare il mercato..)

[gigglhirn]

Esiste la prelazione sull'affitto.
Se non vuole mollare le scuse possono essere infinite.

questa mi stuzzica assai!!

sono proprio curioso di capire quali sono alcune di queste infinite scuse

la prelazione esiste a parità di condizioni, ovviamente se le condizioni sono "sensate"

[90 c]

Aia aia.. infinite? poi questi agricoltori sono li da 50 anni e più... sono storici diciamo...

ma possono trovare scuse anche se trovo un altro agrioltore che mi da più affitto?
in teoria li sono bloccati.. perchè o mollano o accettano il canone che l'altro offre.. no?

Circa la prelazione, il meccanismo è semplice.
Comunichi loro il nuovo contratto e se decidono di esercitare la prelazione continuano a gestire il fondo.
Evita di intraprendere soluzioni di "forma". Deve essere un vero contratto di fitto.Ricordo che le dichiarazioni mendaci sono sanzionabili penalmente.

Vorrei avere maggiori informazioni riguardo al contratto agrario (tra proprietario e agricoltore per un fondo seminativo per 5 anni per es.)

E' necessaria la firma anche delle associazioni di categoria?
ho chiesto info in giro ma certi dicono che può anche non essere necessaria..

cosa succede se viene stipulato senza il timbro delle due associazioni di categoria? (magari non firmano perchè il canone è troppo alto e non vogliono destabilizzare il mercato..)

Se il contratto è in deroga, come il tuo caso visto che non rispetta le annualità minime previste deve necessariamente essere redatto presso una associazione di categoria. Il contratto deve riportare su carta che è stato stipulato alla presenza del sindacalistaxxxxxxxx e che le parti sono state edotte circa le deroghe concordate.
Diversamente il contratto è nullo.

questa mi stuzzica assai!!

sono proprio curioso di capire quali sono alcune di queste infinite scuse
la prelazione esiste a parità di condizioni, ovviamente se le condizioni sono "sensate"

La più "meschina" sono le migliorie non concordate.
Solitamente nei contratti in deroga una delle clausole riguarda le migliorie.Evito di aggiungere altri esempi subdoli.
Non capisco la frase sulle condizioni "sensate".

[gigglhirn]

La più "meschina" sono le migliorie non concordate.
Solitamente nei contratti in deroga una delle clausole riguarda le migliorie.Evito di aggiungere altri esempi subdoli.

immagino siano interventi/migliorie d'urgenza, che in qualche modo possono compromettere sicurezza ecc.
dici che sono tutte azioni furbette? Però immagino siano ammesse dal legislatore, io non ne conosco per niente

inteventi/migliorie su terreni condotti in affitto senza il parerere favorevole del proprietario sono rischiosi.

Non capisco la frase sulle condizioni "sensate".

cioè condizioni in campana, non sarebbe corretto, per esempio, imporre un canone 1000 volte superiore a quello previsto da tabelle, organizzazioni sindacali, ecc

[90 c]

immagino siano interventi/migliorie d'urgenza, che in qualche modo possono compromettere sicurezza ecc.
dici che sono tutte azioni furbette? Però immagino siano ammesse dal legislatore, io non ne conosco per niente

inteventi/migliorie su terreni condotti in affitto senza il parerere favorevole del proprietario sono rischiosi.

Non ho ben inteso il senso. Puoi essere più chiaro?
Non vorrei dare una personale interpretazione alle situazioni che citi.

cioè condizioni in campana, non sarebbe corretto, per esempio, imporre un canone 1000 volte superiore a quello previsto da tabelle, organizzazioni sindacali, ecc

Imporre? E' forte come affermazione.
Io affitto al miglior offerente il fondo,rispettando la prelazione.
Perchè dovrei rinunciare ad un maggior guadagno?