La compravendita di immobili avviene tramite la stipula di un contratto e precisamente:
La compravendita è un negozio giuridico con il quale una parte (detta venditore) trasferisce a un’altra (detta compratore) la proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di una somma di denaro (art. 1470 del Codice Civile). La natura giuridica del corrispettivo è determinante ai fini della qualifica del contratto, poiché, diversamente, se venisse data in corrispettivo un’altra cosa, si avrebbe un negozio giuridico di natura diversa, ossia il contratto di permuta. La compravendita è un contratto consensuale.
Pertanto la proprietà si trasferisce dal venditore al compratore nel momento in cui le parti raggiungono l’accordo, anche se la cosa non è stata ancora consegnata e il prezzo non è stato ancora pagato. Il contratto, di conseguenza, si perfeziona quando la volontà manifestata dalla parte che prende l’iniziativa coincide con quella della controparte.
Stipula del preliminare di vendita ed il rogito:
Analizziamo il preliminare di vendita:
È un atto che precede il rogito vero e proprio e consiste in una vera e propria promessa di vendita. Il preliminare di vendita o compromesso è quindi un contratto con effetti obbligatori avente a oggetto la conclusione di un futuro contratto che si qualifica rispetto al primo come definitivo. Il preliminare si differenzia a sua volta dalle trattative, dalla minuta e dalla lettera di intenti perché costituisce un vero e proprio contratto. Le altre fattispecie attengono invece a rapporti di negoziazione finalizzati al raggiungimento di un’intesa e alla fissazione di alcuni punti fermi del futuro contratto, che tuttavia le parti non hanno l'obbligo di concludere, proprio perché tra di esse non sono ancora sorti obblighi giuridici, salvo quello di comportarsi secondo buona fede nella fase delle trattative.
Concretamente, si tratta di un documento di carattere privato fra le parti (non deve, infatti,essere redatto da un notaio obbligatoriamente), nel quale però vengono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, c.d. rogito. Può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia l’utilizzo della carta bollata, per poter procedere con più facilità alla sua registrazione.
Al fine di tutelare il compratore dall’eventualità che il venditore abbia promesso l'immobile a più di un acquirente, dal 1997 è stato introdotto l'obbligo della trascrizione dei contratti preliminari aventi a oggetto la compravendita di beni immobili, quando questi risultino da
contratto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente (art. 2645-bis, come modificato dal decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito in legge 28 febbraio 1997, n. 30).
Il contratto preliminare di compravendita deve quindi essere trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari competente per territorio. I relativi costi sono peraltro a carico dell’acquirente. Gli effetti della trascrizione, tuttavia, cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, o entro 3 anni dalla stessa trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di un atto che comunque costituisca esecuzione del preliminare.
In caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto i crediti del promissario acquirente che ne conseguono sono assistiti da privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare. Con il compromesso l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Alla stipula del preliminare viene inoltre versato dall’acquirente un acconto dell’importo pattuito, che verrà eventualmente restituito dal venditore nel caso in cui la compravendita non si realizzi. Peraltro questa somma di denaro può essere data a titolo di caparra confirmatoria (ex art. 1385 c.c.). In questo caso, se la parte che versa la caparra non adempie al contratto, il venditore può recedere da quest’ultimo e trattenere la somma ricevuta. Se inadempiente risulta essere invece il venditore, l’acquirente ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. Oppure la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno. Un’ulteriore ipotesi che può verificarsi è quella in cui il denaro venga versato a titolo di caparra penitenziale (ex art. 1386 c.c.), per cui le parti concordano che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo determinato. In questo caso la parte adempiente non può pretendere né il maggior danno né l'esecuzione del contratto.
Il contenuto del preliminare deve comprendere i punti essenziali del contratto definitivo e,
quindi, avere un minimo di determinatezza. In caso contrario, essendo comunque un contratto, sarebbe invalido per indeterminatezza dell'oggetto (art. 1346 c.c.). Nel compromesso vanno quindi indicati per iscritto: i dati anagrafici dei contraenti; il prezzo di vendita; la descrizione dell'immobile con i dati catastali; le modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale; la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il nominativo del notaio incaricato di redigerlo.
L'acquirente deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l'immobile è libero da vincoli o che lo sarà comunque prima del rogito notarile. Deve poi assicurarsi che gli venga consegnata una copia della seguente documentazione:
atto di proprietà; scheda identificativa catastale;visura di mappa protocollata,visura ipotecaria, eventuali contratti di pesi e servitù,anche se consortili, eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo gravante sull'immobile.
È possibile inserire nel contratto, per maggior cautela, una formula ampia con la quale si prevede la possibilità di acquisto anche per persona da nominare o già nominata: così infatti, se per motivi di salute o altro, l'acquirente non fosse più nella condizione di concludere il contratto, potrà intervenire una diversa persona senza che il venditore possa frapporre ostacoli.
Per maggior sicurezza può preferirsi la scelta di specificare che si viene immessi nel possesso del bene dalla data di sottoscrizione del preliminare. In Italia l'uso o il possesso sono privilegiati e fugano i dubbi circa i rapporti prima del rogito, rendendo palese la buonafede e la volontà delle parti.
Analizziamo adesso il rogito:
Il rogito è l’atto di vendita definitivo. Esso deve essere, a pena di nullità, redatto per iscritto (art. 1350 c.c.), con l'intervento di un notaio, finalizzato a sancire il passaggio di proprietà dell'immobile in cambio del pagamento della cifra pattuita.Il rogito viene quindi generalmente preparato da un notaio, pagato e scelto dalla parte acquirente, che, per la sua qualità di pubblico ufficiale, è autorizzato e incaricato ad attribuire pubblica fede a tutti quegli atti per i quali la legge italiana prescrive la trascrizione nei pubblici registri. E’ tuttavia possibile stipulare il rogito senza l’ausilio di un notaio, limitandosi a far autenticare da quest’ultimo le firme apposte sul contratto.
Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. In presenza del notaio le parti firmano l'atto, l'acquirente salda la parte venditrice . A questo punto il notaio firma anch'egli apponendo il suo sigillo e l'atto è valido. Il notaio si occupa anche di riscuotere le imposte di trasferimento, di trascrivere l'atto nei pubblici registri immobiliari consultabili da chiunque e di rilasciare alle parti copia dell'atto.E’ sempre il notaio a recarsi presso i registri immobiliari e a consultare la storia ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli. Il notaio è infatti responsabile per l'atto che compie e per questo motivo è tenuto ogni volta a effettuare le verifiche del caso. L’usucapione matura infatti dopo venti anni e, quindi, se si procede alla verifica della storia del bene per questo periodo di tempo, non esiste possibilità che vi siano pesi ancora gravanti sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù trascritta oltre 20 anni prima.Il notaio verifica altresì in catasto che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e possibilmente gli sia stata attribuita una rendita, in modo che l’acquirente non abbia problemi a effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare. Nel corso degli accertamenti è possibile che si renda necessaria la produzione di ulteriori documenti. Ciò accade particolarmente quando precedenti debiti (per esempio mutui) risultino pagati ma non siano state cancellate le relative ipoteche, con conseguenti spese e necessità di ulteriori controlli. Anche se il notaio ha l’obbligo di procedere a tali controlli, è opportuno verificare personalmente se l’immobile non sia gravato da ipoteca, recandosi presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari provvisti dei dati anagrafici del proprietario. Se, inoltre, si è effettuata una visura ipotecaria al momento del compromesso e sia trascorso un lasso di tempo consistente, è opportuno effettuare una nuova visura nell’imminenza della stipulazione del contratto definitivo. Frequentemente, infatti, il bene oggetto della compravendita è gravato da un'ipoteca accesa a garanzia di un mutuo. Tale mutuo, qualora fosse necessario, potrebbe eventualmente essere accollato dall’acquirente, previa valutazione finanziaria in merito alla
convenienza dell’operazione. In caso contrario, è necessario che il venditore proceda all’estinzione del medesimo, previo pagamento del capitale residuo, al fine di consentire la cancellazione dell’ipoteca.
Il rogito contiene l’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire. I contraenti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente e identificano, con i corretti dati catastali, l’immobile oggetto della vendita.
Dopo la registrazione dell'atto, la trascrizione, la voltura e tutte le eventuali comunicazioni o notifiche agli enti pubblici, vale a dire trascorsi circa due o tre mesi dal rogito, si potrà ritirare presso il notaio la copia autentica dell'atto di compravendita. Questa servirà prima di tutto come prova della proprietà e inoltre come punto di riferimento per le dichiarazioni o gli eventuali atti in cui sono richieste le coordinate dell'immobile.
La compravendita è un negozio giuridico con il quale una parte (detta venditore) trasferisce a un’altra (detta compratore) la proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di una somma di denaro (art. 1470 del Codice Civile). La natura giuridica del corrispettivo è determinante ai fini della qualifica del contratto, poiché, diversamente, se venisse data in corrispettivo un’altra cosa, si avrebbe un negozio giuridico di natura diversa, ossia il contratto di permuta. La compravendita è un contratto consensuale.
Pertanto la proprietà si trasferisce dal venditore al compratore nel momento in cui le parti raggiungono l’accordo, anche se la cosa non è stata ancora consegnata e il prezzo non è stato ancora pagato. Il contratto, di conseguenza, si perfeziona quando la volontà manifestata dalla parte che prende l’iniziativa coincide con quella della controparte.
Stipula del preliminare di vendita ed il rogito:
Analizziamo il preliminare di vendita:
È un atto che precede il rogito vero e proprio e consiste in una vera e propria promessa di vendita. Il preliminare di vendita o compromesso è quindi un contratto con effetti obbligatori avente a oggetto la conclusione di un futuro contratto che si qualifica rispetto al primo come definitivo. Il preliminare si differenzia a sua volta dalle trattative, dalla minuta e dalla lettera di intenti perché costituisce un vero e proprio contratto. Le altre fattispecie attengono invece a rapporti di negoziazione finalizzati al raggiungimento di un’intesa e alla fissazione di alcuni punti fermi del futuro contratto, che tuttavia le parti non hanno l'obbligo di concludere, proprio perché tra di esse non sono ancora sorti obblighi giuridici, salvo quello di comportarsi secondo buona fede nella fase delle trattative.
Concretamente, si tratta di un documento di carattere privato fra le parti (non deve, infatti,essere redatto da un notaio obbligatoriamente), nel quale però vengono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, c.d. rogito. Può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia l’utilizzo della carta bollata, per poter procedere con più facilità alla sua registrazione.
Al fine di tutelare il compratore dall’eventualità che il venditore abbia promesso l'immobile a più di un acquirente, dal 1997 è stato introdotto l'obbligo della trascrizione dei contratti preliminari aventi a oggetto la compravendita di beni immobili, quando questi risultino da
contratto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente (art. 2645-bis, come modificato dal decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito in legge 28 febbraio 1997, n. 30).
Il contratto preliminare di compravendita deve quindi essere trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari competente per territorio. I relativi costi sono peraltro a carico dell’acquirente. Gli effetti della trascrizione, tuttavia, cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, o entro 3 anni dalla stessa trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di un atto che comunque costituisca esecuzione del preliminare.
In caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto i crediti del promissario acquirente che ne conseguono sono assistiti da privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare. Con il compromesso l'acquirente acquisisce il diritto che la vendita venga portata a termine alle condizioni stabilite. Alla stipula del preliminare viene inoltre versato dall’acquirente un acconto dell’importo pattuito, che verrà eventualmente restituito dal venditore nel caso in cui la compravendita non si realizzi. Peraltro questa somma di denaro può essere data a titolo di caparra confirmatoria (ex art. 1385 c.c.). In questo caso, se la parte che versa la caparra non adempie al contratto, il venditore può recedere da quest’ultimo e trattenere la somma ricevuta. Se inadempiente risulta essere invece il venditore, l’acquirente ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. Oppure la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno. Un’ulteriore ipotesi che può verificarsi è quella in cui il denaro venga versato a titolo di caparra penitenziale (ex art. 1386 c.c.), per cui le parti concordano che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo determinato. In questo caso la parte adempiente non può pretendere né il maggior danno né l'esecuzione del contratto.
Il contenuto del preliminare deve comprendere i punti essenziali del contratto definitivo e,
quindi, avere un minimo di determinatezza. In caso contrario, essendo comunque un contratto, sarebbe invalido per indeterminatezza dell'oggetto (art. 1346 c.c.). Nel compromesso vanno quindi indicati per iscritto: i dati anagrafici dei contraenti; il prezzo di vendita; la descrizione dell'immobile con i dati catastali; le modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale; la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il nominativo del notaio incaricato di redigerlo.
L'acquirente deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l'immobile è libero da vincoli o che lo sarà comunque prima del rogito notarile. Deve poi assicurarsi che gli venga consegnata una copia della seguente documentazione:
atto di proprietà; scheda identificativa catastale;visura di mappa protocollata,visura ipotecaria, eventuali contratti di pesi e servitù,anche se consortili, eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo gravante sull'immobile.
È possibile inserire nel contratto, per maggior cautela, una formula ampia con la quale si prevede la possibilità di acquisto anche per persona da nominare o già nominata: così infatti, se per motivi di salute o altro, l'acquirente non fosse più nella condizione di concludere il contratto, potrà intervenire una diversa persona senza che il venditore possa frapporre ostacoli.
Per maggior sicurezza può preferirsi la scelta di specificare che si viene immessi nel possesso del bene dalla data di sottoscrizione del preliminare. In Italia l'uso o il possesso sono privilegiati e fugano i dubbi circa i rapporti prima del rogito, rendendo palese la buonafede e la volontà delle parti.
Analizziamo adesso il rogito:
Il rogito è l’atto di vendita definitivo. Esso deve essere, a pena di nullità, redatto per iscritto (art. 1350 c.c.), con l'intervento di un notaio, finalizzato a sancire il passaggio di proprietà dell'immobile in cambio del pagamento della cifra pattuita.Il rogito viene quindi generalmente preparato da un notaio, pagato e scelto dalla parte acquirente, che, per la sua qualità di pubblico ufficiale, è autorizzato e incaricato ad attribuire pubblica fede a tutti quegli atti per i quali la legge italiana prescrive la trascrizione nei pubblici registri. E’ tuttavia possibile stipulare il rogito senza l’ausilio di un notaio, limitandosi a far autenticare da quest’ultimo le firme apposte sul contratto.
Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. In presenza del notaio le parti firmano l'atto, l'acquirente salda la parte venditrice . A questo punto il notaio firma anch'egli apponendo il suo sigillo e l'atto è valido. Il notaio si occupa anche di riscuotere le imposte di trasferimento, di trascrivere l'atto nei pubblici registri immobiliari consultabili da chiunque e di rilasciare alle parti copia dell'atto.E’ sempre il notaio a recarsi presso i registri immobiliari e a consultare la storia ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli. Il notaio è infatti responsabile per l'atto che compie e per questo motivo è tenuto ogni volta a effettuare le verifiche del caso. L’usucapione matura infatti dopo venti anni e, quindi, se si procede alla verifica della storia del bene per questo periodo di tempo, non esiste possibilità che vi siano pesi ancora gravanti sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù trascritta oltre 20 anni prima.Il notaio verifica altresì in catasto che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e possibilmente gli sia stata attribuita una rendita, in modo che l’acquirente non abbia problemi a effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare. Nel corso degli accertamenti è possibile che si renda necessaria la produzione di ulteriori documenti. Ciò accade particolarmente quando precedenti debiti (per esempio mutui) risultino pagati ma non siano state cancellate le relative ipoteche, con conseguenti spese e necessità di ulteriori controlli. Anche se il notaio ha l’obbligo di procedere a tali controlli, è opportuno verificare personalmente se l’immobile non sia gravato da ipoteca, recandosi presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari provvisti dei dati anagrafici del proprietario. Se, inoltre, si è effettuata una visura ipotecaria al momento del compromesso e sia trascorso un lasso di tempo consistente, è opportuno effettuare una nuova visura nell’imminenza della stipulazione del contratto definitivo. Frequentemente, infatti, il bene oggetto della compravendita è gravato da un'ipoteca accesa a garanzia di un mutuo. Tale mutuo, qualora fosse necessario, potrebbe eventualmente essere accollato dall’acquirente, previa valutazione finanziaria in merito alla
convenienza dell’operazione. In caso contrario, è necessario che il venditore proceda all’estinzione del medesimo, previo pagamento del capitale residuo, al fine di consentire la cancellazione dell’ipoteca.
Il rogito contiene l’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire. I contraenti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente e identificano, con i corretti dati catastali, l’immobile oggetto della vendita.
Dopo la registrazione dell'atto, la trascrizione, la voltura e tutte le eventuali comunicazioni o notifiche agli enti pubblici, vale a dire trascorsi circa due o tre mesi dal rogito, si potrà ritirare presso il notaio la copia autentica dell'atto di compravendita. Questa servirà prima di tutto come prova della proprietà e inoltre come punto di riferimento per le dichiarazioni o gli eventuali atti in cui sono richieste le coordinate dell'immobile.
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