Contratti d'affitto: stipula & revoca

[tex76]

Ciao a tutti, ho un problemino.
Nel 2006 ho dato in affitto 1,36 ettari di vigneto per 5 anni.
a distanza di 2 anni dice che non c'è piu la produzione.
Allora mi chiedo: Lui può revocare il contratto se io non sono d'accordo???
Grazie
Cristian

Salve rooxx,

anzitutto per prima cosa dovresti chiarire alcuni elementi: per es. qual'è lo standard della produzione media del tuo vigneto, cioè bisogna capire se si è trattato di due annate infelici (cosa che capita frequentemente in agricoltura);
poi dovresti spiegarci se nel contratto d'affitto a suo tempo stipulato è stata inserita qualche clausola relativa al valore della produzione.

Inoltre, non è chiaro dal quesito che ci proponi se la produzione del vigneto è calata dopo che tu l'hai dato in affitto.

Potrebbe essere che Lui non è all'altezza di effettuare le dovute cure al vigneto.

Se così fosse addirittura alla scadenza del contratto, cioè tra tre anni, potresti essere tu (sempre in base a questo suo ragionamento) a chiedere i danni a lui, però potrebbe essere molto difficile andare a dimostrare una simile tesi ( in tal caso, infatti, ci vorrebbe la perizia di un agronomo e addirittura di un consulente tecnico d'ufficio, nominato dal giudice nel caso in cui si arrivasse a causa).

Vista la situazione attuale, comunque, lui non può rescindere il contratto.Il contratto è un accordo tra le parti, lui e te vi siete impegnati per 5 anni.

Spero di essere stato chiaro, in caso contrario ri-esponici meglio il problema.

[rooxx]

Grazie per la risposta, sei stato molto chiaro.

[pablito]

secondo me, se il tizio non ti paga piu' l'affitto e non lavora piu' la vigna il contratto e' belle che chiuso. non so da voi come sono i prezzi dell' affitto quindi non so se ti conviene farli causa

[Vitality]

Vorrei porre un po' di chiarezza al quesito.
Innazitutto i doveri del concedente sono:
consegna del fondo;
adoperarsi affinchè sia garantito all' affittuario conduttore l' esercizio dell' impresa.
I doveri dell' affittuario:
corrispondere il canone;
coltivare correttamente e razionalmente il fondo;
non subaffittare il fondo a terzi;
conservare la destinazione agricola del fondo( è un potere che spetta solo al proprietario);
permettere in qualunque momento al locatore di accertare se l' affittuario osservi le regole del contratto e la buona tecnica di conduzione;
riconsegnare il fondo alla scadenza del contratto.
E' consentito il recesso consensuale, nel caso in cui entrambi concordino nel voler sciogliere il contratto. Diversamente la legge lo permette nei seguenti casi:
L' affittuario puo' recedere il contratto in qualunque momento, purchè lo comunichi almeno un anno prima della scadenza dell' annata agraria( 10 novembre), con raccomandata a.r; senza aver diritto ad alcun indinizzo;
il locatore puo' recedere solo nel caso in cui l' affittuario divenga protagonista di gravi inadempimenti oppure per causa di forza maggiore non completamente imputabili al locatore.

[rooxx]

L' affittuario puo' recedere il contratto in qualunque momento, purchè lo comunichi almeno un anno prima della scadenza dell' annata agraria( 10 novembre), con raccomandata a.r; senza aver diritto ad alcun indinizzo;

facendo questo non paga nessuna mora??

Ringrazio tutti per le risposte.

[Vitality]

[quote=rooxx;314817]L' affittuario puo' recedere il contratto in qualunque momento, purchè lo comunichi almeno un anno prima della scadenza dell' annata agraria( 10 novembre), con raccomandata a.r; senza aver diritto ad alcun indinizzo;

facendo questo non paga nessuna mora??


No non paga nessuna mora. Ha solo l' obbligo di dare la disdetta un anno prima con raccomandata a.r.

[mirotocci]

in realtà non sta scritto in nessuna parte che bisogna recedere almeno un anno prima con raccomandata ar.....
si puo recedere prima dell'annata agraria che sta per iniziare come alcune sentenze della cassazione e come riportato sul codice civile, che parla di annate agrarie e non di anni prima ci mancherebbe....
il prorpietario del fondo può ritornare in utilizzo del bene se l'agricoltore non conduce i terreni come da buon padre di famiglia, cito il CCIV, e cioè peggiora e trascura il terreno fosse canali ecc, il discorzo COLTIVA non è assolutamente contemplato lui può anche trincire e tnerlo in buona pratica agricola senza necessariamente coltivarlo ,altro luogo comune da sfatare......
e ricordo che per rientrare in possesso di un terreno affittato si deve chiedere 53 concordato in provincia aspettare i periti responsabili delle associazioni di gategoria e iniziare la trafila che comporta minimo 2 anni almeno qui in toscana....
il prorpietario può rientrare anche per mora dell'affittuario se lui non paga l'affitto il contratto è subito nullo come reecita anche il codice civile.....se non se ne fa potete chiamare i carabinieri perchè è un abusivo..
ATTENZIONE in agricoltura vale amnche l'accordo verbale... il che significa che lui può rispondere con lettera del legale e citare accordi veri o presunti tali intrapresi in forma verbale..esempio:: nel contratto l'affitto scade a campagna agraria lui non lo paga e voi volete sbatterlo fuori lui può mandare la lettera del legale e dire che gli accordi verbali erano per il pagamento all'arrivo della pac...e lui vi paghera all'arrivo di essa... e rimane li......

[Vitality]

[quote=mirotocci;315068]in realtà non sta scritto in nessuna parte che bisogna recedere almeno un anno prima con raccomandata ar.....
si puo recedere prima dell'annata agraria che sta per iniziare come alcune sentenze della cassazione e come riportato sul codice civile, che parla di annate agrarie e non di anni prima ci mancherebbe....

NON C'E' SCRITTO DA NESSUNA PARTE? Ma tu la legge 203/82 l' hai mai letta? Leggila va la, in particolare l' articolo 5

5 Recesso dal contratto di affitto e casi di risoluzione.
L'affittuario coltivatore diretto può sempre recedere dal contratto col semplice preavviso da comunicarsi al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno un anno prima della scadenza dell'annata agraria.

La risoluzione del contratto di affitto a coltivatore diretto può essere pronunciata nel caso in cui l'affittuario si sia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale, particolarmente in relazione agli obblighi inerenti al pagamento del canone, alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione del fondo medesimo e delle attrezzature relative, alla instaurazione di rapporti di subaffitto o di subconcessione.

Prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, il locatore è tenuto a contestare all'altra parte, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'inadempimento e ad illustrare le proprie motivate richieste. Ove il conduttore sani l'inadempienza entro tre mesi dal ricevimento di tale comunicazione, non si dà luogo alla risoluzione del contratto.

La morosità del conduttore costituisce grave inadempimento ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto ai sensi del secondo comma del presente articolo quando si concreti nel mancato pagamento del canone per almeno una annualità. E' in ogni caso applicabile il terzo comma dell'articolo 2 della legge 9 agosto 1973, n. 508.

[Potionkhinson]

...legge 203/82:
articolo 5 Recesso dal contratto di affitto e casi di risoluzione.
L'affittuario coltivatore diretto può sempre recedere dal contratto col semplice preavviso da comunicarsi al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno un anno prima della scadenza dell'annata agraria.
La risoluzione del contratto di affitto a coltivatore diretto può essere pronunciata nel caso in cui l'affittuario si sia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale, particolarmente in relazione agli obblighi inerenti al pagamento del canone, alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione del fondo medesimo e delle attrezzature relative, alla instaurazione di rapporti di subaffitto o di subconcessione.
Prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, il locatore è tenuto a contestare all'altra parte, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'inadempimento e ad illustrare le proprie motivate richieste. Ove il conduttore sani l'inadempienza entro tre mesi dal ricevimento di tale comunicazione, non si dà luogo alla risoluzione del contratto.
La morosità del conduttore costituisce grave inadempimento ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto ai sensi del secondo comma del presente articolo quando si concreti nel mancato pagamento del canone per almeno una annualità. E' in ogni caso applicabile il terzo comma dell'articolo 2 della legge 9 agosto 1973, n. 508.

Quoto in pieno!!!!
Per altri eventuali dubbi, oltre alla citata Legge 203/82, suggerisco:
D.P.R. 633/72,
D.Lgs. 228/01,
D.M. 31/7/98,
Circ. 8/2/05,
D.G.R.M. 10/11/97.

Saluti.

[rooxx]

Grazie a tutti, ora mi è tutto piu chiaro.

[mirotocci]

ovviamente mi era sfuggito l'articolo 5 cmq ripeto le sentenze della corte di cassazione parlano chiaro... per quanto concerne l'anno antecedente e le sentenze parlano chiaro,poi il tono ovviamnete è meglio tenerlo cordiale in un forum caro sapientino,
per quanto concerne i gravi adempimenti come da me citato portano ad uno scioglimento del contratto...
per quanto tutte le altre parole per la risuluzione del contratto se leggi ho detto che il fondo fa tenuto da buon padre di famiglia e gia esplico tutto!!!

cmq la coltivazione del fondo non è essenziale basta rispettare gli adempimenti gia citati...
prima di ricorrere all'autorità giudiziaria è ovvio che ci vuole una raccomandata a/r e un tempo minimo di ripristino del fondo se le prerogative ci sono e ripeto l'anno anticipato è stato ritenuto troppo antecedente per la cassazione dalle numero sentenze,e ricordo ai dovuti sapientini scuola che le sentezze fanno legge quelle della corte di cassazione a camere unificate ovviamente ..

[piciocco]

Contratto d'affitto: stipula & revoca

Ho un contratto d'affitto di un terreno per la durata di 5 anni ed ora dopo 2 anni il proprietario mi ha chiesto se ero interessato ha prolungarlo di altri 15 anni.Mi hanno detto che per i contratti superiori a 9 anni bisogna andare dal notaio.Qualcuno sa dirmi la spesa a cui andrei incontro?

[Az. Agr. La Capannaccia]

Io ho un contratto i fondo rustico per 15 anni ed un altro per 6. Nessun notaio, solo firmato davanti alle associazioni di categoria

[Gianpi]

Ho un contratto d'affitto di un terreno per la durata di 5 anni ed ora dopo 2 anni il proprietario mi ha chiesto se ero interessato ha prolungarlo di altri 15 anni.Mi hanno detto che per i contratti superiori a 9 anni bisogna andare dal notaio.Qualcuno sa dirmi la spesa a cui andrei incontro?

Nessun notaio, devi rivolgerti ad una associazione di categoria o in alternativa ad un perito privato per la stesua del contratto, poi è necessario registrare il contratto presso l'intendeza di finanza. La sola registrazione costa circa 70 euro.

[giuba]

il primo contratto che hai firmato è un cosiddetto affitto in deroga secondo quanto disciplinato dall'articolo ex 45 legge 203/82 può essere sottoscritto in presenza di entrambe le parti e presieduto dalle associazioni di categoria.
quello quindicennale va in più registratoe vincola a tutte le condizioni della attuale norma.

per maggiori informazioni

http://eng.mi.camcom.it/show.jsp?page=39340

se l'affitto fa parte di un piano di ricomposizione fondiaria, l'introduzione del concetto di compendio unico, consente di versare a metà le imposte dovute.

[Potionkhinson]

...La sola registrazione costa circa 70 euro.

Un piccolo appunto (mi perdonerai). E' vero che la tariffa minima di € 67,00 per imposta di registro + € 4,00 per tributi speciali, danno un totale di € 71,00. Ma le spese di registrazione, relativamente all'imposta di registro, variano in funzione del canone annuo.
Saluti

[Gianpi]

Un piccolo appunto (mi perdonerai). E' vero che la tariffa minima di € 67,00 per imposta di registro + € 4,00 per tributi speciali, danno un totale di € 71,00. Ma le spese di registrazione, relativamente all'imposta di registro, variano in funzione del canone annuo.
Saluti

Ok la mia era un informazione spannometrica basata sui mie ricordi recenti.

[mirotocci]

verissimo ... la spesa di registrazione comprende anche una percentuale riferita al canone annuo moltiplicato per gli anni del contratto...
non servve assolutamente il sindacato di categoria basta cercare su internet e trovi i modelli li ricopi con i dati delle parti li firmi in tutte le pagine a lato e nell'ultima in fondo, ovviamente tu e la controparte ed il contratto durerà 15 anni come sottolineato dal collega antecedentemente...

ricordati se puoi di mettere la cifra reale del canone di affittuo annuo molto importante per evitare in un futuro contestazioni da parte di eredi del prorpietario ecc. alcuni di solito mettono cifre irrisorie , io personalmente visto la richiesta modesta delle spese metto sempre la cifra reale

[giuba]

inoltre, immettere una cifra inferiore è illegale (evasione fiscale). concordo con mirotocci che mettere la cifra reale tuteli maggiormente le parti, sia in caso di diatribe con gli eredi che, alle volte con la pubblica amministrazione, che con un futuro acquirente del terreno.

[chicco79]

Coltivazione terreno senza contratto

Chiedo informazioni sulla seguente questione: un amico mi chiede di potergli coltivare il fondo agricolo di sua proprietà di 5 ha, senza però stipulare il contratto di affitto e senza che a nome suo vengano emesse fatture relative la coltivazione dello stesso. Domanda? In questi casi è regolare accordarsi solo a parole (premetto che non ho intenzione di inserire questi terreni nella domanda pac anche se l'organizzazione mi ha indicato il "contratto verbale") senza alcun scritto. Come fare se un giorno nel bel mezzo della stagione dovesse dirmi di lasciare libero il fondo? Siamo tutelati entrambe oppure no? Grazie per i pareri.

[pablito]

secondo me sei piu' tutelato tu che il proprietario, per la domanda pac lo puoi utilizzare solo se hai dei titoli assegnati senza terra altrimenti devi fare richiesta alla riserva nazionale ed avere i riquisiti. io egoisticamente parlando se a te non interessa per la pac lo lavorerei senza contratto logicamente mi accorderei col proprietario di non chiederti di lasciare libero il terreno 10 giorni prima della trebbiatura del grano per esempio.

[pizzangrillo]

Contratto d'affitto Terreno: stipula & revoca.

Sono proprietario di un terreno coltivato a vigneto nel trentino.
Il terreno era stato affittato verbalmente da mio padre a mio fratello e dopo la morte di mio fratello (novembre 2005) è stato, ed è tuttora lavorato da suo figlio, cioè mio nipote che è coltivatore diretto. Vorrei sapere:
1) quando scade il contratto di affitto
2) entro quale data devo dare la disdetta
Preciso che:
a) io non sono coltivatore diretto
b) Il 12-10-94 mio padre ha dato le dimissioni di socio dalla Cantina Sociale del paese.
c) il 17/11/94 il figlio è subentrato come socio e da tale data ha conferito le uve alla Cantina
d) il contratto verbale prevedeva un affitto di 20.000 lire all'anno
e) risultano versamenti annuali di 20.000 sul cc bancario di mio padre a partire dal novembre 1997

[chicco79]

Grazie per l'informazione! Ho sentito però qualcuno che diceva che se volessi (e ribadisco volessi, in questo caso no perchè trattasi di un amico) far "tribulare" il proprietario, essendo io coltivatore, ho diritto a lavorare il fondo in questione per 15 anni consecutivi. E' vero? Ecco perchè preferivo di gran lunga il contratto o comunque uno scritto tra privati. Aggiungo poi una cosa: come si sarebbe dovuto comportare il mio amico con il precedente coltivatore? Era necessario solo avvisare verbalmente il medesimo oppure era bene scrivere una raccomandata con ricevuta? Non vorrei sorgessero "grane" ora che lo coltivo io.

[Gianpi]

Salvo indicazione diversa il contratto di affitto di fondi rustici è valevole per 15 anni, è a rinnovo tacito, un mese prima della scadenza il proprietario del fondo deve comunicari tramite raccomandata AR che non ha intenzione di rinnovare il contratto, se così non avviene il contratto si rinnova automaticamente ed è valovole per altri 15 anni.

La legislazione prevede anche il contratto verbale, purtroppo in caso di grane le posizioni di due eventuali contendenti sono difficili da dimostrare

[aleEX 235]

Di recente mi sono visto arrivare a casa una raccomandata AR da un signore che mi propone l' acquisto di un terreno di 600 mq da me coltivato adiacente con i terreni acquistati da mio padre nel '94. Dopo lo stupore per tale richiesta e i dovuti accertamenti ( visto che mio padre non c'è più) ho capito che abbiamo lavorato il terreno di un' altro senza saperlo e per un motivo solo: quando lo vendette al proprietario precedente a me era in progetto l' allargamento della strada fronte campo con una larghezza di 5 mt in + e 120 di lunghezza, quindi il precedente proprietario non volendolo pagare lo fece frazionare ma con un contratto verbale l'ha coltivato. Io ho fatto altrettanto ( senza contratto visto che pensavo fosse mio) e visto che il progetto della strada saltò (anni 80) più nessuno ha rivendicato la proprietà fino ad ora. Al di là della cifra assurda (10.000 €) vorrei sapere che diritto ho visto che sono Coltivatore Diretto e lui mi invita a rispondere velocemente dato che ha un compratore

[Gatto di marmo]

Buongiorno a tutti. Avrei un bel quesito da porvi:
Il titolare di un’azienda agricola vicina, non paga più l’affitto dei terreni coltivati, ai rispettivi proprietari, da due o tre anni.
I proprietari, come potete immaginare sono un po’ seccati da questo, e alcuni (per una superficie circa di quasi 40 ettari), mi hanno chiesto di prendere io in affitto i terreni.
Però a quel punto, a me sono venute delle domandine…
I contratti agricoli, hanno valenza 15 anni ? Corretto ? Possono essere rescissi in caso di morosità ?
Il titolare dell’azienda agricola che cura i terreni è, o coltivatore diretto o imprenditore agricolo, può ostacolare il passaggio di gestione dei terreni ?
Devo versargli degli indennizzi ?
Insomma, come posso fare, per affittarli io ?

A disposizione per altri chiarimenti, se servono.
Grazie anticipatamente !!!!!

[Cinghiale]

Potrebbero esserci gli estremi per l'usucapione.

[mefito]

Potrebbero esserci gli estremi per l'usucapione.

Sicuramente lo lavorano da 14 anni(1994),prima non ne fà parola,per l'usucapione servono i 20 anni.

[aleEX 235]

Sicuramente lo lavorano da 14 anni(1994),prima non ne fà parola,per l'usucapione servono i 20 anni.

Lo lavoro esattamente da giugno 1994 periodo del rogito, prima lo lavorava il precedente proprietario. L'usucapione lo escludo a priori, il problema più grosso è che il probabile acquirente sia il mio dirimpettaio di strada, con appunto una strada comunale di mezzo ma voci di quartiere lo darebbero molto vicino ad ambienti comunali con probabile spostamento di tutta la strada verso me ( calcolare che non è asfaltata e piuttosto malmessa, con una modesta spesa operazione più che fattibile). Alla coldiretti mi hanno detto di lasciar muovere lui ( o loro se realmente esiste un compratore) visto che come confinante e affittuario del terreno devono venire da me con cifre in chiaro, la mia paura è che stipulino un contratto di affitto per ovviare a questa prassi.Al momento non mollo nè la terra nè firme nè altro, ma sono molto perplesso visto che solo un pazzo comprerebbe un terreno messo così male ( 5 mt x 120 mt).

[insert-coin]

Una curiosità: ho letto dai vostri post che il contratto di affitto di terreno agricolo ha una durata di 15 anni, salvo deroga.

E' ammissibile la stipula di una tale convenzione per una durata di soli 7 anni?

Inoltre: può tale accordo trovare spazio in un preliminare di compravendita di terreno agricolo con cui il promissario acquirente si obbliga, contestualmente alla firma del definitivo, a stipulare un contratto di affittanza agraria per la durata, appunto, di 7 anni?

Grazie per le risposte!