Diritto di Prelazione Agraria

[pavlin]

Io non sono CD, nè IA, nè IAP.
Vorrei acquistare un terreno che attualmente è in affitto.
Il proprietario mi ha detto che il contratto d'affitto scade nella pimavera del 2010.

L'affittuario ha firmato una carta (che non ho letto direttamente) nella quale rinuncia all'acquisto del terreno e dice di non essere interessato (a detta del proprietario).
Ma ho letto che in realtà questo tipo di carte contano poco o nulla.
Tantopiù che io acquisterei solo una parte del lotto attualemente in affitto.

Il proprietario dice che non ci sono problemi a far rifirmare all'affitturaio un nuovo documento in cui si riportano le nuove dimensioni del lotto da vendere.

Io vorrei mettermi daccordo con il proprietario e dormire sonni tranquilli, cioè, una volta chiusa la trattativa con lui, vorrei non avere più il dubbio che, da un giorno all’altro, magari un anno dopo che abbiamo fatto rogito, salti fuori l’affittuario facendo valere il suo diritto di prelazione.

Qual'è il sistema migliore per acquistare il terreno senza la spada di Damocle del possibile prelazione da parte dell'attuale affitturio?

[Potionkhinson]

sicuri al 100 per cento che servano almeno 2 anni?

Si, sicuro!

e se il proprietario mi fa il contratto e l'anno dopo lo vuole vendere al confinanate

... beh! prima di tutto bisogna vedere quale durata è stata inserita nel contratto...

ma per il comodato mi è stato detto che non ha alcun valore per la prelazione

... ti hanno detto bene... ho riletto il mio post... errore mio, scusa!

Qual'è il sistema migliore per acquistare il terreno senza la spada di Damocle del possibile prelazione da parte dell'attuale affitturio?

mmm.... nessuno!
L'unica "garanzia" è far firmare all'affittuario la rinuncia al diritto di prelazione contestualmente al preliminare di vendita.
Saluti

[pavlin]

L'unica "garanzia" è far firmare all'affittuario la rinuncia al diritto di prelazione contestualmente al preliminare di vendita.
Saluti

La firma dell'affittuario sul preliminare di vendita è sufficiente??

Ho letto nel forum che la certezza si ha solo se la firma dell'affittuario viene apposta sul rogito.

Benisnteso che dal preliminare al rogito non deve cambiare nessuna condizione (economica, di confine, ecc, ...), perchè altrimenti è palese che la firma sul preliminare non da garanzie.

[giangiacomo]

Sono iscritto negli elenchi provvisori dello IAP, in attesa di effettuare il corso, ho comunque sia l'iscrizione all'INPS sia l'iscrizione al registro imprese (P.I.). Ho acquistato un terreno di 7,2 ha. che sto lavorando. Stanno vendendo due appezzamenti di terreno confinanti con il mio, posso esercitare eventualmente il diritto di prelazione?
Grazie
Giangiacomo

[Potionkhinson]

Salve giangiacomo,
direi di si, a patto che il terreno in vendita sia "libero" (cioè non condotto da terzi, con regolare contratto di affitto, da oltre due anni).
Saluti

[ALFIERI479]

Allora pongo un quesito. Azienda agricola di ha 11 condotta da affittuario. Il proprietario vende a terzi senza mandare la lettera all'affittuario. L'affittuario fa valere i suoi diritti contestando la vendita. Per contro, gli chiedono l'intera somma in contanti (800.000 euro) per l'offerta al nuovo acquirente che ha l'opzione di accettare l'offerta oppure andare avanti per vie legali. Alla luce di quanto sopra è evidente che l'affittuario non può avere la somma in contanti, Infatti avrebbe acquistato con mutuo e con Agrofidi. Domanda è regolare questa procedura oppure è consigliato male? Grazie

[robyonline]

se il problema sono i contanti, l'affittuario si fa dare il mutuo, ritira i contanti e paga; cmq mi sembra che non si possono fare in ogni caso transazioni in denaro per importi maggiori di una certa cifra (12500€ ???? )

[ALFIERI479]

Si ma il mutuo la banca lo da se ti intesti il terreno ma qui non si ha la sicurezza di fare la transazione perchè il nuovo acquirente può non accettare l'offerta ed andare avanti per vie legali e il giudice istruisce l'arbitrato solo in presenza della somma totale disponibile all'istante. A me sembra inverosimile ma tant'è. resto in attesa del grande Potion.......

[Potionkhinson]

Salve Alfieri479,
scusa (avevo letto il tuo post... ma ho dimenticato di rispondere! ... appunto, un "grande"... pirla! ).
Premessa: il proprietario ha venduto il fondo senza comunicarlo preventivamente all'affittuario (il quale, con regolare contratto, conduce il fondo da almeno due anni... vero? ), l'affittuario (scoperto il "fattaccio") fa valere il proprio diritto di prelazione.
Adesso, c'è una cosa che non ho capito, quando dici:

Per contro, gli chiedono l'intera somma in contanti (800.000 euro)

Ti chiedo: per quanti € era stato venduto il fondo? (mi riferisco alla "vendita-fattaccio"). Ecco, questa è la somma che il proprietario può "pretendere" (non 1 cent di più!).
Poi, il discorso "contanti"... è assurdo (non vuol dire nulla!).
Saluti

[ALFIERI479]

Il fondo è stato venduto per 800.000 Euro. Il problema come dicevo che il giudice non istruisce la prima udienza se l'ex affittuario non dispone della somma in contanti. Se alla prima udienza il nuovo compratore che tra l'altro era un industriale, non accetta l'offerta allora la causa va avanti. Io sono andato con l'ex affittuario che è un amico, dai suoi legali e dall'associazione di categoria che sostengono questa versione informandoli che a mio avviso per primo non mi sembrava logico.Perchè mi devono obbligare ad avere il contante, potrei avere una fideussione o un benestare della banca per un mutuo agrario? Inoltre, se il nuovo compratore accettasse il contante, l'ex affittuario non potrebbe neanche avvalersi del finanziamento agrofidi. Io sono sconcerato. Ti prego dammi la tua opinione se puoi suffragata da qualche normativa. Grazie saluti

[Potionkhinson]

Salve Alfieri479,

Ti prego dammi la tua opinione se puoi suffragata da qualche normativa.

"ascolta", sono un libero professionista... ma non sono un legale!... quindi le mie "conoscenze/esperienze" sono limitate . Questa premessa, per dire che non posso esprimere "giudizi" se

... il giudice non istruisce la prima udienza se l'ex affittuario non dispone della somma in contanti.

... a quanto pare non è una "pretesa" del vecchio proprietario...

Quello che so (e che posso dirti) è:
L. 26 maggio 1965, n. 590
art. 8

(.....................(ecc.).....................)

Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.
Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'art. 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che l'Ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non più di un anno. In tal caso l'Ispettorato provinciale dell'agricoltura deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all'art. 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge.
In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.
In bocca al lupo!
Saluti

[ALFIERI479]

Grazie. Infatti dalla normativa citata si evince quanto da me evidenziato ai legali dell'ex affittuario e che mi sembra logico.

[pietracubica]

altro quesito...

buongiorno a tutti
sono cd da più di due anni in un fondo di 20 ha affittato con regolare contratto, poco distante da casa mia la quale riveste comunque sede dell'azienda agricola con terreno di pertinenza di circa 2500 mq. . Il vicino confinante il terreno di casa vende il suo ettaro.....l'unico piccolo problema è che la proprietà della casa è intestata totalmente a mia moglie! Si può esercitare lo stesso il diritto di prelazione? Può la famiglia essere considerata una "societa" dove un componente è CD?
Spero in una risposta...a giorni attendo la raccomandata dell'avvenuto compromesso con un terzo...grazie!!

[90 c]

buongiorno a tutti
sono cd da più di due anni in un fondo di 20 ha affittato con regolare contratto, poco distante da casa mia la quale riveste comunque sede dell'azienda agricola con terreno di pertinenza di circa 2500 mq. . Il vicino confinante il terreno di casa vende il suo ettaro.....l'unico piccolo problema è che la proprietà della casa è intestata totalmente a mia moglie! Si può esercitare lo stesso il diritto di prelazione? Può la famiglia essere considerata una "societa" dove un componente è CD?
Spero in una risposta...a giorni attendo la raccomandata dell'avvenuto compromesso con un terzo...grazie!!

Se non erro la prelazione spetta solo al proprietario confinante qualora in possesso dei requisiti.

[azzeccagarbugli]

buongiorno a tutti
sono cd da più di due anni in un fondo di 20 ha affittato con regolare contratto, poco distante da casa mia la quale riveste comunque sede dell'azienda agricola con terreno di pertinenza di circa 2500 mq. . Il vicino confinante il terreno di casa vende il suo ettaro.....l'unico piccolo problema è che la proprietà della casa è intestata totalmente a mia moglie! Si può esercitare lo stesso il diritto di prelazione? Può la famiglia essere considerata una "societa" dove un componente è CD?
Spero in una risposta...a giorni attendo la raccomandata dell'avvenuto compromesso con un terzo...grazie!!

da come esponi penso proprio che tu non abbia alcun diritto di prelazione.

[brac]

buona sera a tutti sono un imprenditore agricolo non a titolo principale voglio aquistare un bosco che ma ntengo con regolare contratto d'affitto .épossibile che un imprenditorea titolo principale confinante abbia diritto di prelazione su quel terreno Premetto che anch'io sono confinante con un altro terreno però è a nome di mio padre Ringrazio per una risposta e per un eventuale link di una legge in questione Per quanti anni minimi bisogna che abbia il contratto d'affitto nel caso abbia il diritto di prelazione?

[Potionkhinson]

Salve brac,
scusa ma non ho capito.
Il terreno è in vendita ma tu hai un regolare contratto d'affitto con cui conduci il medesimo fondo?

[brac]

il terreno che ho in affitto adesso potrei comperarlo pero ho qufsto problema che c'è confinante un inprenditore a titolo principale che vorrebbe conperarlo non sò se a diritto di prelazione Ringrazio

[Potionkhinson]

Salve brac,

...c'è confinante un inprenditore a titolo principale che vorrebbe conperarlo non sò se a diritto di prelazione

no, il confinante non può vantare nessun diritto di prelazione poichè il fondo in vendita è condotto da un affittuario (cioè tu).
Piuttosto non capisco se tu conduci tutt'ora il fondo (cioè, quando scade il contratto di affitto?...... oppure è già scaduto? )
Ad ogni modo, puoi vantare il diritto di prelazione solo se conduci il fondo (da almeno due anni) con contratto di affitto regolarmente registrato.
Dimostrare di possedere gli altri requisiti (CD o IAP) è un altro discorso.
Saluti

[brac]

oggi il mio geometra mi a detto che impr a titolo principale potrebbe comperare il terreno con mè che lo conduco in affitto senza problemi Non sò cosa dire

[GabrieleB.]

oggi il mio geometra mi a detto che impr a titolo principale potrebbe comperare il terreno con mè che lo conduco in affitto senza problemi Non sò cosa dire

Purtroppo il tuo geometra non è agronomo; fatti riportare i riferimenti normativi a supporto della sua tesi. Comunque quanto detto da Potionkhinson non fa una piega.

saluti

Gabriele

[Potionkhinson]

oggi il mio geometra mi a detto che impr a titolo principale potrebbe comperare il terreno con mè che lo conduco in affitto senza problemi Non sò cosa dire

Allora... non voglio insistere... ma se non dici da quanto tempo conduci il fondo (ma anche fino a quando) non ne usciamo più...
Saluti

[brac]

lo conduco da un anno e mezzo e durata 5 anni

[azzeccagarbugli]

oggi il mio geometra mi a detto che impr a titolo principale potrebbe comperare il terreno con mè che lo conduco in affitto senza problemi Non sò cosa dire

Presumo che il tuo geometra intendesse dire:
"il confinante compra il terreno, te lo lascia coltivare in quanto tu sei affittuario sino alla naturale scadenza del contratto di affitto e poi entra in possesso del bene"
Come giustamente ha sottolineato Gabriele il tuo geometra non è agronomo infatti ciò è possibile ma il confinante non acquisterebbe esecitando il diritto di prelazione in quanto condizione per esercitare il diritto di prelazione, a parte i requisiti soggettivi, è l'ampliamento della propria proprietà e la coltivazione del fondo

lo conduco da un anno e mezzo e durata 5 anni

se il tuo confinante è un Imprenditore agricolo professionale e non coltivatore diretto non ha alcun diritto di prelazione.
Pare che in questo caso nessuno abbia diritto di prelazione

av salùt

[9Enrico0]

Campo lavorato da terzista

ciao a tutti...volevo dei chiarimenti su una cosa di cui ho discusso con mia nonna proprio oggi....possediamo metà di un campo...una metà è nostra e l'altra metà è di un mio zio...noi in teoria dovremmo comprare l'altra metà.....facciamo lavorare entrambe le metà del terreno da un nostro parente..il quale lo coltiva...non ci chiede soldi..però il ricavo del raccolto va a lui..e quindi in teoria lo fa fatturare a nome suo...mia nonna dice che se lui lo lavora per un tot di tempo acquista dei diritti...tipo se dobbiamo comprare l'altra metà del campo dobbiamo prima sentire se anche lui la vuole....oppure se un giorno decidiamo di non far lavorare la terra più da lui..e gli diciamo che non la lavori più..lui per andarsene ha il diritto di chiedere la metà del nostro terreno.....sono vere ste 2 cose o mia nonna spara cavolate come una mitragliatrice???(io spero tanto nella seconda opzione)....grazie a tutti

[sprint 674/70]

avete stipulato un regolare contratto d'affitto del terreno (far lavorare la terra) o è stato fatto un accordo a voce??

[9Enrico0]

di questo non ne sono sicuro..so che mio parente fa il terzista di professione..quindi penso che abbiano fatto il contratto

[azzeccagarbugli]

di questo non ne sono sicuro..so che mio parente fa il terzista di professione..quindi penso che abbiano fatto il contratto

presumo che non ci sia un vero e proprio contratto di affitto ma solo una registrazione da parte del conduttore di un contratto verbale.
se fa il terzista come attività prevalente e coltiva anche dei terreni come azienda agricola non credo che possa avere la qualifica di Coltivatore Diretto e quindi esercitare il diritto di prelazione.
diverso è il discorso se l'attività di contoterzismo lo svolge come attività connessa alla azienda agricola che quindi deve essere prevalente (si comparano i rispettivi volumi d'affari dichiarati ai fini irap i quali sono soggetti ad aliquote diverse).

av salut

[9Enrico0]

ho chiesto..il contratto è verbale..quindi non credo che possa succedere niente

[azzeccagarbugli]

ho chiesto..il contratto è verbale..quindi non credo che possa succedere niente

ritengo che comunque sia stato registrato quindi dimostra la coltivazione.
la discriminante è solo la qualifica di Coltivatore Diretto da parte del tuo parente

av salùt