Diritto di Prelazione Agraria

[azzeccagarbugli]

Ora mi domando..ma senza contratto d'affitto regolare, ma solo verbale può l'agricoltore avvalersi della prelazione? ad esempio avendo due testimoni che dichiarano che coltiva lui?.

si
inoltre i contratti verbali possono essere comunque registrati da parte dell'affittuario.

La lettera di rinuncia senza alcun preliminare d'acquisto è valida?

no

visto che in una delel prime pagine potionkinson affermava di no, è cambiato qualcosa?

no

......., posso fare un compromesso reale con prezzo maggiorato visto il mio interessamento e con conseguente ripartenza del giro e stavolta inviando con raccomandata?

se l'affittuario dimostra che il prezzo maggiorato nel compromesso è stato indicato nel tentativo di escluderlo dalla possibilità di esercitare il suo diritto di prelazione, ottiene lui la proprietà del fondo al prezzo precedente.

[gigglhirn]

ed infine arrivati a questo punto e constatando che l'agricoltore a parole non era interessato ma la lettera di rinuncia consegnata a mano non l'ha voluta firmare dicendo che ora era interessato, prendendo per buono che non sia valida una procedura del genere, posso fare un compromesso reale con prezzo maggiorato visto il mio interessamento e con conseguente ripartenza del giro e stavolta inviando con raccomandata?

tieni presente che non esiste nessun prezzo maggiorato, fa riferimento l'importo dichiarato nel rogito

la cosa da pensare è il discorso tasse, se hai i requisiti per avere il massimo dell'agevolazione qualsiasi sia il valore riportato nel rogito la quota (delle tasse) rimane invariata... quindi...

non serve nemmeno che invii la raccomandata con r.r. se l'affittuario lo riscatta deve pagare quello che hai dichiarato

se però quel terreno lo vuoi te a tutti i costi bisogna mettere in atto un'altra strategia

ovviamente con la massima trasparenza e legalità!!

[jova]

per prezzo maggiorato intendo, visto che a me interessa realmente, sono disposto ad offrire al venditore più di quanto offrivo prima. Ovviamente è il prezzo reale che verrà rogitato.Non mi pare illegare no? Non c'è ancora nessun compromesso scritto, c'è solo la lettera di rinuncia che non ha firmato, ma senza alcun dato, solo il prezzo.(il tutto perchè verbalmente aveva già rinunciato e per esserne sicuro mi hanno dato questa dritta che a quanto pare non è propio giusta), quindi lui non sa chi lo compra ,ha scoperto solo il prezzo che era in accordo verbale tra me e il venditore. Come posso muovermi quindi? posso fare un compromesso scritto con un altro prezzo e avviare la procedura della raccomandata? se poi va male pazienza ma almeno c'ho provato, giusto?

gigglhirn a che strategia ti riferisci?, voglio fare le cose in regola ed esserne pienamente propietario subito, non voglio che salta fuori fra qualche mese la prelazione di questo tizio, anche perchè si lui riprende il fondo con il prezzo, ma le spese notarili e le tasse ce le smeno. Sono coltivatore diretto pure io , ammetto che le tasse sono basse a riguardo ma pursempre comodo mi fanno in tasca
Vi ringrazio dei consigli e della disponibilità!

[azzeccagarbugli]

Come posso muovermi quindi? posso fare un compromesso scritto con un altro prezzo e avviare la procedura della raccomandata?

nell'estendere il diritto alla prelazione in caso di compravendita di fondo rustico al proprietario confinante, la norma ha esteso anche la procedura affinchè chi ha un diritto lo possa esercitare.
quindi (L.590/65 art. 8 commi 4 e 5)
"Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni
Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo avente causa."

più chiaro di così non si può

gigglhirn a che strategia ti riferisci?...

forse a questo?
(L. 817/71 art. 7) "................................
Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:
.............................
2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti

in conclusione qualora sul fondo in questione ci fosse un "affittuario" (meglio se con contratto della durata di 15 anni), il confinante non avrebbe diritto di prelazione.

[90 c]

inoltre i contratti verbali possono essere comunque registrati da parte dell'affittuario.

Esattamente.
Basta dimostrare la conduzione non clandestina del fondo.
Se percepisce aiuti comunitari, gasolio, etc.....sarà facile dimostrarne il pacifico possesso.

se l'affittuario dimostra che il prezzo maggiorato nel compromesso è stato indicato nel tentativo di escluderlo dalla possibilità di esercitare il suo diritto di prelazione, ottiene lui la proprietà del fondo al prezzo precedente.

Esattamente.
Oltre a poter essere denunciati per truffa.

http://www.filodiritto.com/index.php?azione=visualizza&iddoc=1675

tieni presente che non esiste nessun prezzo maggiorato, fa riferimento l'importo dichiarato nel rogito
la cosa da pensare è il discorso tasse, se hai i requisiti per avere il massimo dell'agevolazione qualsiasi sia il valore riportato nel rogito la quota (delle tasse) rimane invariata... quindi...

Quindi se scriviamo una cifra diversa da quella realmente corrisposta siamo complici di una truffa.

non serve nemmeno che invii la raccomandata con r.r. se l'affittuario lo riscatta deve pagare quello che hai dichiarato
se però quel terreno lo vuoi te a tutti i costi bisogna mettere in atto un'altra strategia
ovviamente con la massima trasparenza e legalità!!

Se sono elusive delle norme che tutelano i diritti, queste "strategie" possono essere perseguibili penalmente.

per prezzo maggiorato intendo, visto che a me interessa realmente, sono disposto ad offrire al venditore più di quanto offrivo prima. Ovviamente è il prezzo reale che verrà rogitato.Non mi pare illegare no? Non c'è ancora nessun compromesso scritto, c'è solo la lettera di rinuncia che non ha firmato, ma senza alcun dato, solo il prezzo.(il tutto perchè verbalmente aveva già rinunciato e per esserne sicuro mi hanno dato questa dritta che a quanto pare non è propio giusta), quindi lui non sa chi lo compra ,ha scoperto solo il prezzo che era in accordo verbale tra me e il venditore. Come posso muovermi quindi? posso fare un compromesso scritto con un altro prezzo e avviare la procedura della raccomandata? se poi va male pazienza ma almeno c'ho provato, giusto?

Circa la vicenda in sè, la tua non può essere una "denuntiatio", poichè deve essere il venditore e non l'acquirente ad espletare tale incombenza. Il tuo tentativo (da acquirente) di conoscere le intenzione di un secondo possibile acquirente non rientrano nel discorso della prelazione.

gigglhirn a che strategia ti riferisci?, voglio fare le cose in regola ed esserne pienamente propietario subito, non voglio che salta fuori fra qualche mese la prelazione di questo tizio, anche perchè si lui riprende il fondo con il prezzo, ma le spese notarili e le tasse ce le smeno. Sono coltivatore diretto pure io , ammetto che le tasse sono basse a riguardo ma pursempre comodo mi fanno in tasca
Vi ringrazio dei consigli e della disponibilità!

Fissato il prezzo per te congruo al proprietario del terreno, sottoscrivi un preliminare di vendita. Se l'affittuario non esercita la prelazione, il terreno puoi considerarsi libero da prelanti.
Diversamente non è in disponibilità dell'acquirente fin quando non vi è la risoluzione del contratto di affitto dell'attuale conduttore.

[gigglhirn]

è ovvio che il prezzo dichiarato nel rogito è quello realmente corrisposto!!!!!!!

lo so che “strategia” è una parola che non suona bene, ma intendo sempre azioni legali e trasparenti!!!!!!

capisco che jova vuole acquistare quel terreno (è l’occasione che capita una volta nella vita)

riassumendo

1. jova è un agricoltore, è il suo mestiere, conduce un’azienda agricola

2. jova vuole acquistare un terreno e non è proprietario-coltivatore di un terreno confinante

3. il terreno che vuole acquistare jova è coltivato da un affittuario


la cosa fondamentale è capire “l’entità” di questo contratto di affitto, avrà una durata?

[jova]

Circa la vicenda in sè, la tua non può essere una "denuntiatio", poichè deve essere il venditore e non l'acquirente ad espletare tale incombenza. Il tuo tentativo (da acquirente) di conoscere le intenzione di un secondo possibile acquirente non rientrano nel discorso della prelazione.



Fissato il prezzo per te congruo al proprietario del terreno, sottoscrivi un preliminare di vendita. Se l'affittuario non esercita la prelazione, il terreno puoi considerarsi libero da prelanti.
Diversamente non è in disponibilità dell'acquirente fin quando non vi è la risoluzione del contratto di affitto dell'attuale conduttore.

si hai ragione, ho sbagliato a scrivere in prima persona,cmq intendevo quello che dici tu, ovviamente è il venditore che deve fare il tutto

[90 c]

ed infine arrivati a questo punto e constatando che l'agricoltore a parole non era interessato ma la lettera di rinuncia consegnata a mano non l'ha voluta firmare dicendo che ora era interessato, prendendo per buono che non sia valida una procedura del genere, posso fare un compromesso reale con prezzo maggiorato visto il mio interessamento e con conseguente ripartenza del giro e stavolta inviando con raccomandata?

In virtù di quanto hai affermato nel post precedente (soprattutto alla parte da me sottolineata) scaturiscono le mie affermazioni inserite nei miei post successivi ai tuoi.

si hai ragione, ho sbagliato a scrivere in prima persona,cmq intendevo quello che dici tu, ovviamente è il venditore che deve fare il tutto

Sicuro della tua buona fede (ma non di quella dell'affittuario che potrebbe essere motivata da malumori sorti con l'attuale proprietario), sarebbe opportuna una maggiore tutela da parte tua.
Quanto hai fatto non è una denuntiatio.Circa la prassi prelatoria è come se non fosse successo nulla. hai solo scoperto che l'affittuario è interessato al fondo.
Questo deve farti riflettere.
Sarebbe opportuno prima del rogito che tu abbia prima il possesso del fondo. Puoi sottoscrivere un preliminare di vendita che sancisce il libero godimento del bene prima del rogito e con l'immissione del possesso contemporaneamente al rogito.
Potresti incappare nello spiacevole caso che se il prezzo è basso l'affittuario si avvale dei diritti prelatori. se il prezzo è alto non lascia il fondo fino alla fine del contratto di affitto.
Presta attenzione.

[jova]

ok......
grazie mille per adesso!!!

[corstef]

Prelazione agraria parziale

Avrei un quesito:
Mia madre a seguito della morte di mio padre ha continuato a coltivare un terreno in affitto di proprietà comunale.
Ora il terreno è stato venduto insieme ad un altra particella con affittuario.
ll comune ci ha inviato una raccomandata per avvisarci dei trenta giorni per esercitare la prelazione.
la raccomandata è stata inviata oltre che a mia madre coltivatrice diretta anche a me e mio fratello (io dip. statale mio fratello pensionato).
Volevo sapere se è possibile ad uno di noi , anche la mamma esercitare la prelazione solo su una parte (un terzo) del terreno.
grazie

[90 c]

Tua madre in qualità di affittuaria può esercitare la prelazione.

[corstef]

prelazione parziale

Tua madre in qualità di affittuaria può esercitare la prelazione.

Anche solo di alcune particelle o è costretta ad esercitare la prelazione sul fondo intero?

[90 c]

Se le particelle sono contigue e non è possibile dimostrare che le particelle possono essere un fondo autonomo, non si può esercitare la prelazione parziale.
I casi sono rari. Tua madre è affittuaria di una parte del fondo?
Il fondo come è diviso? Gli altri acquirenti chi sono?
Potrebbe venir diviso il fondo se tua madre e il compratore hanno gli stessi diritti.
Diversamente potrebbe essere negata la divisione del fondo.
Non vi è una regola precisissima sulla prelazione parziale.
Purtroppo servono più notizie.

[corstef]

Graazie

Se le particelle sono contigue e non è possibile dimostrare che le particelle possono essere un fondo autonomo, non si può esercitare la prelazione parziale.
I casi sono rari. Tua madre è affittuaria di una parte del fondo?
Il fondo come è diviso? Gli altri acquirenti chi sono?
Potrebbe venir diviso il fondo se tua madre e il compratore hanno gli stessi diritti.
Diversamente potrebbe essere negata la divisione del fondo.
Non vi è una regola precisissima sulla prelazione parziale.
Purtroppo servono più notizie.

La ringrazio molto per le risposte.
Le particelle del fondo sono contigue, vi è una particella che ha una stradina stretta per accedere al resto del fondo, dove passa a malapena un trattore. La mamma è affittuaria di tutto il fondo.
La mia speranaza era che avendo mandato la comunicazione di vendita a tutti e tre gli eredi del babbo, potessimo esercitare la prealzione su di un terzo (es. la mamma che è coltivatrice diretta) in modo da avere un pezzo di terreno con una spesa per noi sostenibile.
Grazie ancora

[90 c]

E' un terreno comunale? Quando scade il contratto di fitto di tua madre? Il prezzo è congruo con il valore agricolo medio? Hai verificato il prezzo?

[corstef]

E' un terreno comunale? Quando scade il contratto di fitto di tua madre? Il prezzo è congruo con il valore agricolo medio? Hai verificato il prezzo?

é un terreno comunale il contratto sacade a novembre 2012, il prezzo si aggira sui 12.000 euro all' ettaro in linea con i prezzi della zona.
Desidravo sapere se in caso di rinuncia di prelazione e quindi di rilascio del fondo ci spetta quacosa.
Inoltre il terreno lo debbo rilasciare subito oppure a Novembre?
Grazie ancora

[90 c]

Salvo migliorie fondiarie occorse oltre quelle della normale conduzione, non vi spetta nulla.Il terreno devi rilasciarlo alla scadenza.E' già presente un compratore del tutto?

[corstef]

Salvo migliorie fondiarie occorse oltre quelle della normale conduzione, non vi spetta nulla.Il terreno devi rilasciarlo alla scadenza.E' già presente un compratore del tutto?

Ancora grazie, si esiste un acquirente ilquale ha ottenuto l' aggiudicazione provvisoria, mi ha chiesto di vendergli le quote della PAC, è possibile?

[90 c]

Se non ricordo male non puoi vendere titoli senza terra.
Attendiamo la risposta dell'altro moderatore , è più ferrato per quanto riguarda questi problemi.

[Alessandro_71]

chiarimento acquisto terreno

Innanzi tutto buongiorno a tutti. mi sono inscritto perchè vorrei un chiarimento in quanto desidero acquistare un terreno per dedicarmi in modo alla coltivazione di prodotti agricoli per autoconsumo. Il terreno da acquistare è diviso in due proprietari, fratelli, ed in tutto è di 11000mq di cui 3500mq coltivabili i restanti di bosco ceduo. Avremmo già concluso tutto se non fosse che uno dei due terreni è confinante con un 'azienda agricola la quale per telefono ci ha detto che non ha intenzione di esigere la prelazione agraria ma che è la seconda volta che ci rimanda indietro la raccomandata con il preliminare del contratto e che adesso si nega anche al telefono. Il Notaio ci ha detto che non basta aver spedito la raccomandata ma che la deve anche averla letta. Allora avevo pensato di acquistare solo il terreno non confinante con l'azienda agricola e di prendere in affitto l'altro, per due anni per poi procedere all'acquisto, avendo letto che trascorsi i due anni nn vale piu la prelazione. Ma devo per forza essere coltivatore diretto per fare ciò o basta essere affittuari?

[azzeccagarbugli]

Innanzi tutto buongiorno a tutti.

buongiorno a te

ma che è la seconda volta che ci rimanda indietro la raccomandata con il preliminare del contratto

"La notificazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data di spedizione della lettera raccomandata di cui al secondo comma ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore."
Legge 20-11-1982 n. 890 art. 9 4° comma.
la raccomandata di cui si parla nel comma sopra non è quella spedita del mittente/venditore ma dall'ufficio postale e contiene una lettera nella quale più o meno è scritto
"carissimo Tizio/destinatario, il signor Caio/mittente ti ha spedito una lettera contenuta in una busta e inviata a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, l'altro giorno non eri a casa e quindi l'ho depositata presso l'ufficio postale di ........ dove potrai ritirarla. Sappi che trascorsi 10 giorni da quando hai ricevuto questa lettera non ti presenti a la lettera che ti ha inviato Caio, noi comunicheremo a Caio/mittente che tu non ti sei presentato a ritirarla e lui potrà comportarsi come se tu l'avessi ricevuta."
naturalmente il postino potrebbe essere costretto a recarsi dal destinatario più e più volte per consegnare la seconda lettera ma prima o poi lo becca ed è dal quel giorno che partono i dieci giorni.
Trascorsi 6 mesi la lettera viene restituita a Caio/mittente.
nulla si dice in merito all'ipotesi che il postino, nei 6 mesi, non trovi Tizio/destinatario.

Il Notaio ci ha detto che non basta aver spedito la raccomandata ma che la deve anche averla letta.

come averla letta !!!!
non è possibile avera la prova certa che venga letta.
e se ti dice "si, l'ho ricevuta ma è caduta nel camino e quindi non l'ho letta!" che fai? tu presumi comunque che l'abbia letta ma non hai mai la prova certa da portare in giudizio.
è per questo che si parla sempre di ricevimento, avvenuta ricezione, avvenuta notifica.
non leggi mai "avvenuta lettura da parte del destinatario".
in ogni caso fare attenzione a come si "imbusta" il preliminare (vedi questa sentenza)

Ma devo per forza essere coltivatore diretto per fare ciò o basta essere affittuari?

SI !

[90 c]

Come già discusso precedentemente sarebbe opportuno mandare raccomandate alla "francese" oppure, secondo la mia opinione, utilizzare un telegramma.

[Alessandro_71]

Grazie per avermi risposto.Ho sbagliato io ad esprimermi volevo dire che il notaio mi ha detto che " non basta averla spedita ma bisogna che lui l'abbia ritirata alla posta" mentre lui non l'ha mai ritirata infatti dopo un mese di giacenza ci è ritornata indietro. Comunque noi avevamo spedito una prima raccomandata poi quando ci è tornata indietro "stupidamente " abbiamo buttato la busta e poi ne abbiamo rispedito un'altra con il solito contratto ma stavolta ci siamo tenuti la busta ancora sigillata con i timbri. Ma se io la raccomandata che mi è ritornata indietro, non la apro e me la tengo come prova? Dite che può valere?

[agribio77]

Acquisto terreni e diritto di prelazione.

Abbiamo avviato una attività agricola, per raggiungere lo stato di IAP tra due anni, e abbiamo affittato dei terreni. Intorno a questi terreni ci sono dei terreni di proprietà di IAP con azienda agricola (che ha sede da un'altra parte) già avviata da anni.
Ora il comune vorrebbe mettere all'asta alcuni appezzamenti confinanti con il nostro terreno (e forse non confinanti con i loro, ma su alcuni ho qualche dubbio).
Possono loro addurre che loro sono IAP e chiedere il diritto di prelazione su di noi?
L'asta dovrebbe essere pubblica, per cui dovrebbe superare i vincoli della legge sulla prelazione agricola.
Sbaglio?
Grazie a Voi per le risposte

[90 c]

Puoi caricare il bando d'asta? Sarebbe più facile risponderti, aumenterebbero gli spunti per la discussione, etc...
Ho seri dubbi che possa essere esautorato il diritto prelatorio.

[azzeccagarbugli]

Grazie per avermi risposto.Ho sbagliato io ad esprimermi volevo dire che il notaio mi ha detto che " non basta averla spedita ma bisogna che lui l'abbia ritirata alla posta" mentre lui non l'ha mai ritirata infatti dopo un mese di giacenza ci è ritornata indietro. ......
Ma se io la raccomandata che mi è ritornata indietro, non la apro e me la tengo come prova? Dite che può valere?

Non basta la tua raccomandata, devi recuperare gli elementi della raccomandata inviata dall'ufficio postale in cui avverte il destinatario che è depositata nei sui uffici una lettera raccomandata.
i tempi decorrono dalla data di notifica della raccomandata inviata dall'ufficio postale.
In pratica le raccomandate sono due.

Abbiamo avviato una attività agricola, per raggiungere lo stato di IAP tra due anni, e abbiamo affittato dei terreni. Intorno a questi terreni ci sono dei terreni di proprietà di IAP con azienda agricola (che ha sede da un'altra parte) già avviata da anni.
Ora il comune vorrebbe mettere all'asta alcuni appezzamenti confinanti con il nostro terreno (e forse non confinanti con i loro, ma su alcuni ho qualche dubbio).
Possono loro addurre che loro sono IAP e chiedere il diritto di prelazione su di noi?

se voi siete affittuari dei terreni confinanti con quelli posti in vendita non avete diritto di prelazione.
la prelazione la può esercitare solo il proprietario se coltiva il fondo.
in questo caso ne il proprietario, in quanto non coltiva, ne l'affittuario che coltiva, non essendo proprietario, può esercitare il diritto di prelazione.
inoltre neanche il confinante, se ha la qualifica di IAP ma non di Coltivatore Diretto, può esercitare il diritto di prelazione.
quindi stando così le cose il terreno è "libero" da vincoli di prelazione.

L'asta dovrebbe essere pubblica, per cui dovrebbe superare i vincoli della legge sulla prelazione agricola.
Sbaglio?

si, la prelazione è superata solo dagli espropri per pubblica utilità

Grazie a Voi per le risposte

prego
per la precisione, l'imprenditore Agricolo Professionale non ha diritto di prelazione sui terreni confinanti posti in vendita ma solo il Coltivatore Diretto

[giada72]

Mi è capitato tempo fa di mandare delle prelazioni per un terreno che stavamo vendendo, uno dei confinanti a cui avevamo mandato la notifica non è andato in posta a ritirare la busta contenente il preliminare, il Notaio ha fatto partire i trenta giorni dalla data di ricezione della notifica.

[CristianP]

Buongiorno a tutti,
scrivo per il seguente quesito.

Nel caso di acquisto di un terreno, il cui confinante ha diritto alla prelazione agraria, come si configura il fatto che nel terreno acquistato vado ad installare ad esempio una coltura agraria pluriennale prima della prelazione?

L'avente diritto alla prelazione lo fa allo stato di fatto del fondo al momento dell'esercizio del diritto? oppure al momento dell'atto?

Se io compro un terreno il giorno x, e il giorno successivo impianto un frutteto, come posso tutelare la mia spesa?

grazie

[mefito]

Buongiorno a tutti,
scrivo per il seguente quesito.

Nel caso di acquisto di un terreno, il cui confinante ha diritto alla prelazione agraria, come si configura il fatto che nel terreno acquistato vado ad installare ad esempio una coltura agraria pluriennale prima della prelazione?

Puoi solo fare in modo che rinunci alla prelazione,che gli deve essere comunicata secondo i termini di legge.
Se un terzo ha diritto ad erercitare la prelazione, la esercita per le condizioni contrattuali e lo stato di fatto del rogito.
Il riscattante cui viene riconosciuto il diritto,viene "sostituito" nella titolarità del bene.
.

[CristianP]

Ti ringrazio. il problema nasce dal fatto che in realtà il terreno confinante a quello acquistato non è di proprietà di un coltivatore diretto, ma è ancora intestato ad un loro antenato del 1800. La cosa non è chiara con le successioni e divisioni. Tieni conto che il terreno è un appezzamento boschivo in montagna, dove nessuno si è fatto mai vivo, e quindi non ho avuto modo di rintracciare gli attuali proprietari.

Tuttavia per caso ho scoperto che uno dei pronipoti è un coltivatore diretto (l'ho scoperto solo dopo l'atto per vie traverse). Se l'avessi saputo prima sarei andato a trovarlo per farmi firmare la liberatoria e le cose dal caso.

Quindi ora volevo in qualche modo tutelare l'acquisto. Ti ringrazio della rapida risposta.

buona giornata