Diritto di Prelazione Agraria

[azzeccagarbugli]

......

. Leggo però che questo dovrebbe essere fatto in presenza del suo Sindacato. E' proprio obbligatorio? non mi sembra che questa prassi sia molto seguita.....

non mi risulta. è la prima volta che ne sento parlare. le associazioni intervengono solo nei contratti di affitto se stipulati in deroga alle normali condizioni previste dalla norma (L. 203/82)

[Ezechiele]

Salve,

a seguito di ulteriori verifiche, relative alla questione di cui sopra, ho concluso che il fatto che il contratto di affitto sia in scadenza non abbia nessuna importanza. Ho quindi inviato il preliminare all' Affittuario. Ora, per velocizzare le cose, mi chiedono di far venire l' Affittuario al rogito finale prima dei 30 giorni per rinunciare alla prelazione.

. Leggo però che questo dovrebbe essere fatto in presenza del suo Sindacato. E' proprio obbligatorio? non mi sembra che questa prassi sia molto seguita.....

[Ezechiele]

Grazie...non so che pensare...in rete ho trovato questo, lo incollo tale e quale:

Il confinante, dunque, ha diritto di prelazione se l’affittuario ha rinunciato alla coltivazione del fondo, risolvendo il contratto di affitto o rinunciando alla proroga legale dello stesso in concomitanza con la vendita del fondo da parte del proprietario o le relative trattative (anche se il rilascio del fondo avviene in una data successiva), come pure in presenza di un contratto di affitto che si avvicina alla sua naturale scadenza (si veda per esempio Cass. 26 ottobre 1998, n. 10626; Cass. 18 marzo 1994, n. 2590; Cass. 16 agosto 1988, n. 4954; Cass. 4 giugno 1985, n. 3322; Cass. 14 luglio 1983, n. 4840; Cass. 21 novembre 1981, n. 6223).

[azzeccagarbugli]

Anche se facessi il rogito il 15/11?

scusa se ho tardato un pochino ma spero che non vi siano problemi
se il tuo rogito sarà il 15/11, un mese prima avresti dovuto inviare la famosa letterina all'affittuario con la quale lo metti a conoscenza che vuoi vendere.
un mese prima sei al 15/10 ossia in un momento in cui l'affitto è ancora valido (a parte che è valido anche il 15/11)

[Ezechiele]

Salve,
ho un terreno dato in affitto da 5 anni e fino al 15/11/2019. Ho intenzione di venderlo ma siccome è in scadenza mi sorge un dubbio....La Prelazione spetta solo all'affittuario fino all'ultimo giorno? Anche se facessi il rogito il 15/11? Grazie.

[mefito]

Il proprietario non si è sentito di vendere ha noi adesso aspettiamo il giudice cosa dice. Una cosa é certa la coltivazione sul fondo confibante non esiste. Siamo nelle mani del giudice. Speriamo bene

Che azione avete fatto?
.

[Giastin81]

Il proprietario non si è sentito di vendere ha noi adesso aspettiamo il giudice cosa dice. Una cosa é certa la coltivazione sul fondo confibante non esiste. Siamo nelle mani del giudice. Speriamo bene

[azzeccagarbugli]

Buongiorno volevo chiedere un parere se era possibile. Sono un giovane coltivatore diretto Stavo acquistando un terreno agricolo. .......

se tu sei certo che il confinate non abbia i requisiti ignori la sua richiesta di esercizio del diritto di prelazione, stipuli il contratto ed attendi che si rivolga ad un giudice il quale poi effettuerà gli accertamenti e dirà chi ha ragione o torto.

[Giastin81]

Compravendita di terreno agricolo prelazione agraria

Buongiorno volevo chiedere un parere se era possibile. Sono un giovane coltivatore diretto Stavo acquistando un terreno agricolo. Ho stipulato un preliminare lo notifico hai confinanti. Un confinante esercita la prelazione. A questo punto approfondisco in materia e mi accorgo che il prelazionante non ha i requisiti richiesti. 1 il fondo confinante non è mai stato coltivato il proprietario é possessore di altri terreni incolti e ha più di 70 anni. Non possiede la forza lavorativa. Come finirà questa storia? Chi avra il terreno?

[enrico lassi]

Già non posso fare gran che...il prelazionante subentra nel contratto con tutte le clausole stabilite che non possono essere modificate.
Me ne farò una ragione
Grazie a tutti

[mario.sa]

Ringrazio per l'informazione.
L'ignoranza non paga...

[t-pilot]

con la permuta si evita la rivalsa per diritto di prelazione?

SI
è previsto dalla norma ... però non può essere usata per salvarsi in corner

...
Però...il vicino confinante che ha fatto prelazione ha un'azienda molto grande...secondo voi posso appellarmi al fatto che supera il triplo della capacità lavorativa del suo nucleo famigliare?

la capacità lavorativa è un retaggio di quando si aravano i campi con i buoi ...
con la meccanizzazione l'asticella si è alzata in maniera esponenziale, in più considera che la norma prevede anche la possibilità di affidare a contoterzisti alcune lavorazioni particolari e/o complesse

tutto è possibile ovviamente, ma questa è forse la questione più ostica da dirimere

[E355]

Con questi consigli del tutto gratuiti,enrico lassi finirà per essere coinvolto in un serio procedimento legale!!!
Non ha nessun tipo di prelazione prevista sul fondo in vendita,come un contratto d'affito di oltre due anni.non è confinante,e nel caso poteva impugnare la questione della maggiore proprietà.
La permuta va effettuata senza dover convocare gli aventi diritti di prelazione.
Allo stato dei fatti,con la notifica del preventivo di vendita,il venditore ha contratto un impegno a vendere alle condizioni stabilite nel preliminare,e chi ha dato risposta si è già impegnato all'acquisto,e qualora venga meno ( difficile ) ne risponde come stabilito nel preliminare di vendita.

[mefito]

Lascia perdere il discorso coltivatore diretto - azienda molto grande, eccetera, è un diritto di prelazione da confinante che può esercitare qualunque sia la sua situazione, potrebbe essere un normalissimo impiegato ma essendo confinante ha il diritto di prelazione

Le questioni legali andrebbero sempre affrontate con la consulenza di un legale con specifica competenza.
Diversamente si và allo "sbaraglio".

[figliodinessuno]

Ciao Enrico Lassi, a questo punto l'unica cosa che puoi fare è far convocare dal venditore fra 60gg presso il notaio di tua fiducia, visto che hai il preliminare di vendita, così se non si presenta puoi acquistarlo tu, se si dovesse presentare puoi aumentare il prezzo di acquisto e vedere se lui è ancora disposto ad acquistarlo al nuovo prezzo.
Lascia perdere il discorso coltivatore diretto - azienda molto grande, eccetera, è un diritto di prelazione da confinante che può esercitare qualunque sia la sua situazione, potrebbe essere un normalissimo impiegato ma essendo confinante ha il diritto di prelazione per cui l'unica cosa che tu puoi fare è aumentare il prezzo di acquisto.
Ricordati dal notaio di fare il verbale dell'incontro ed obbligare il confinante ad acquistarlo in breve tempo in modo da non permettergli di bloccarlo oggi e di pagarlo fra 10 anni e soprattutto una volta che ha fatto il preliminare di vendita fatti restituire subito la caparra.
Ciao Stefano

[enrico lassi]

Si Cristian é andata così...gli ho fatto il prezzo...pazienza vorrá dire che ho fatto una buona azione.
Ciao Stefano, tutto scritto su preliminare, come previsto dalla legge in vigore, compreso il prezzo.
La permuta non era possibile, non saprei proprio cosa scambiare con il venditore...
Però...il vicino confinante che ha fatto prelazione ha un'azienda molto grande...secondo voi posso appellarmi al fatto che supera il triplo della capacità lavorativa del suo nucleo famigliare?

[mario.sa]

con la permuta si evita la rivalsa per diritto di prelazione?

[edd62]

permuta

Guarda se riesci, invece di procedere con l'acquisto, ad avviare una trattativa di permuta ( ci fosse qualcosa da dare in permuta a chi vende il terreno, che so, un garage..ecc.ecc.)

[figliodinessuno]

Prelazione

Ciao Enrico, spiegami un attimo: il vicino confinante ha risposto per iscritto alla lettera che gli avete mandato o ha risposo solo verbalmente e poi hai già definito il prezzo di vendita nel preliminare per cui esiste una base di partenza per una eventuale trattativa o no?
Ciao Stefano

[Ciso]

Buongiorno Enrico, pochi anni fa sono stato nella tua stessa situazione. A accordo fatto il venditore ha inviato raccomandata ai confinanti con copia del preliminare. Un confinante ( coltivatore diretto ) che si era dichiarato non interessato, a pochi giorni dalla scadenza dei trenta giorni ha cambiato idea e esercitato diritto di prelazione. A me è stata restituita la caparra dal venditore e il terreno è stato venduto al confinante coltivatore diretto.
Mi sembra la stessa situazione, non importa se il terreno non è coltivato, secondo me considera l' affare perso. Da noi si dice che gli ho fatto il prezzo al confinante. Ciao, Cristian

[enrico lassi]

Grazie Stefano! Forse mi sono spiegato male...il venditore é stato corretto e solo dopo che ha inviati la notifica del ns preliminare si è fatto avanti il vicino confinante quindi ha realmente intenzione di acquistare usando la prelazione senza dover intervenire nella contrattazione. Io nn sono confinante e mi sono fatto avanti perché i vicini si erano dati verbalmente come disinteressati all'acquisto. Se non fossero stati avvertiti avrei giustificato l'esercizio della prelazione ma così è stato scorretto. L'unica cosa a cui posso fare appello ora è che il suo terreno non è coltivato...ma lui lo dichiara a riposo. Oppure sul fatto che avendo una grande azienda forse perde la qualifica di coltivatore diretto. Accetto consigli, grazie

[figliodinessuno]

Diritto di prelazione su terreno agricolo

Ciao Enrico Lassi, leggendo il tuo post ho avuto l'impressione che il confinante voglia spillarti dei soldi per cui l'unica cosa che ti consiglio è far inviare dal venditore delle raccomandate con ricevuta di ritorno dove informa tutti confinanti anche quelli che verbalmente ti hanno detto che non gli interessa il terreno, che fra 60gg presso il notaio di tua fiducia, visto che hai un preliminare in mano e immagino che tu abbia anche versato una caparra, avverà la vendita del terreno che tu vuoi acquistare in modo da vedere se il confinante che vuole esercitare il diritto di prelazione è realmente interessato all'acquisto.
Poi davanti al notaio, che fra parentesi è anche un pubblico ufficiale, se la vendita non andrà a buon fine potrai esigere la restituzione della caparra raddoppiata come prevede la legge anche perché è il venditore e non l'acquirente responsabile della notifica della vendita del terreno ai confinanti.
Ti dico questo perché sfortunatamente il diritto di prelazione vale anche per chi è solo confinante, se coltivatore diretto a parità di investimento hai un diritto in più non è "sono confinante e coltivatore diretto e allora quel terreno lo vendono solo a me".
Ciao e scusa se mi sono dilungato tanto ma ho cercato di essere più chiaro possibile
Stefano

[enrico lassi]

prelazione agraria

Buonasera, avrei bisogno di chiarimenti in merito alla prelazione agraria.
Ho concluso il preliminare per l'acquisto di un terreno di circa 2 ha, i confinanti sembravano non interessati all'acquisto quando li ho interrogati verbalmente. Alla notifica del preliminare un confinante esercita il diritto di prelazione. E' coltivatore diretto, proprietario di un'azienda di circa 25 ha che conduce insieme alla moglie e alcuni dipendenti. Il suo terreno,confinante, non è coltivato già da anni perché, come lui stesso aveva ammesso tempo addietro, l'aveva comprato con l'unico interesse sui diritti di impianto di un vigneto. Infatti ha estirpato e trasferito i diritti su terreni della sua azienda che si trova, a corpo, a circa 5 km di distanza.
Mi chiedevo se ci sono i presupposti per invalidare il diritto di prelazione o se si può appellare al fatto che il terreno non sia incolto ma a riposo produttivo.
Grazie

[cartaghen]

Non posso, hanno già stipulato l'atto di vendita dal notaio.

[desaparecido]

mettilo in crisi , offrigli molto di più se veramente ci tieni , metti che non abbia ancora fatto la stipula ....dalle mie parti ha funzionato

[cartaghen]

Grazie per il parere espresso.

“avviare un procedimento giudiziario lo fai a tuo rischio e pericolo”

“Oltre a questo,se hai più di 50 anni, hai la possibilità concreta di non arrivare a vederne la conclusione in cassazione,sulla base dell'aspettativa di vita media attuale”

Anche per questo prima di avviarmi in un'avventura del genere sto cercando di avere un po di informazioni al riguardo.

Il fatto è che ci sono rimasto veramente male quando ho saputo di questa vendita del terreno confinante, senza saperne niente.
Come ho già detto con il proprietario non ho alcun problema, non lo vedo quasi mai, vive in un altro posto, e quando ho saputo del prezzo di vendita (un quinto del prezzo fatto a me 20 anni fa) ci sono rimasto ancora più male, anche considerando il fatto che almeno un'altra particella (altri 1000 mq) l'avrei acquistata ben volentieri, mi sarebbe piaciuto coltivare un po terreno in più accanto casa. E nemmeno riesco a capire perché non mi ha fato sapere nulla, certo non è venuto a suo vantaggio.
Mah! Non so cosa pensare.

[mefito]

avviare un procedimento giudiziario lo fai a tuo rischio e pericolo con, a mia modestissima e inutile opinione, l'elevata possibilità che tu ne esca soccombente.
dipende tutto dal giudice che ti capita e se è più o meno padrone della materia.

Oltre a questo,se hai più di 50 anni, hai la possibilità concreta di non arrivare a vederne la conclusione in cassazione,sulla base dell'aspettativa di vita media attuale.

[azzeccagarbugli]

Posso avere il diritto di prelazione su questa compravendita?

No

Posso esercitare il diritto di retratto?

No

le sentenze che citi (che non è normativa) effettivamente riconoscono il diritto di prelazione per il solo fatto che ogni 6 mesi il proprietario confinante metta il piene nella terra.
ve ne è una ancor più vecchia in cui si riconosce il diritto di prelazione ad un operaio fiat che possedeva 800 mq
Ma fronte di queste ve ne sono tantissime altre di tenore opposto.
avviare un procedimento giudiziario lo fai a tuo rischio e pericolo con, a mia modestissima e inutile opinione, l'elevata possibilità che tu ne esca soccombente.
dipende tutto dal giudice che ti capita e se è più o meno padrone della materia.

[cartaghen]

Ciao a tutti, e complimenti per l’interessante ed utile forum.
Sono un nuovo utente e approfittando di questo post vorrei, se possibile, un vostro parere sulla questione che segue:
*Scusatemi per la lungaggine , ma diversamente non saprei come spiegarmi.

Sono proprietario di un fondo agricolo di mq. 1033, comprato da un signor A, 20 anni fa, su detto fondo sempre venti anni fa, tramite asservimento di altri fondi agricoli non confinanti mi è stata concessa licenza di costruire un immobile ad uso abitativo con pertinenze agricole per un totale di mq 140 x 2, 1° e 2° piano, stradina di accesso e piccolo piazzale cementato antistante la casa, in pratica sono rimasti sui 600 mq di terreno libero ed agricolo.
Avevo del terreno in affitto ed ero iscritto come coltivatore diretto, ora da 4 anni non sono più coltivatore diretto iscritto e non ho più terreni in affitto, mi sono però rimasti 2000 mq di terreno agricolo in comproprietà con altri miei fratelli, 1000 mq a oliveto e 1000 mq a vigneto, che, anche se in comproprietà coltivo da solo, più quel poco di terreno agricolo rimasto intorno casa.
Ora il signor A ha venduto altre 2 particelle di terreno agricolo confinanti con quella che mi ha già venduto, e non mi ha chiesto se volevo comprarlo, non mi ha fatto sapere nulla, ed oltretutto sono venuto a sapere che lo ha venduto ad un prezzo molto inferiore* al prezzo fatto a me. Non siamo in lite , ne nulla.
Chi ha comprato è anch'esso confinante con le suddette particelle, dal lato opposto al mio, dato che anche lui un anno fa ha comprato sempre dallo stesso signor A un ulteriore particella di terreno agricolo e non è coltivatore diretto. In pratica sono 4 particelle di terreno agricolo una affianco all’altra frazionate dal signor A, 20 anni fa.

Ho letto tutto il post, e non mi sembra ci siano riferimenti a casi analoghi, per cui
sperando di essermi spiegato bene, vi faccio le seguenti domande:
Posso avere il diritto di prelazione su questa compravendita?
Posso esercitare il diritto di retratto?
Vi ringrazio per i chiarimenti che vorrete darmi.

Sperando di fare cosa buona, posto anche alcuni riferimenti normativi per quanto riguarda la qualifica di coltivatore diretto e l'estensione del fondo ai fini della prelazione agraria:
http://www.e-glossa.it/wiki/prelazio...i_rustici.aspx

(Cass. Civ., Sez. III, n. 2019 del 27 gennaio 2011).
La qualifica di coltivatore diretto, in relazione al requisito della "coltivazione abituale" previsto dall'art. 31 della legge 26 gennaio 1965, n. 590, in linea generale e, quindi, anche ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione e di quello succedaneo di riscatto, può essere attribuita anche a chi svolge altra attività lavorativa principale, poiché non è richiesto che l'attività di coltivazione sia esercitata professionalmente ovvero in modo tale che costituisca la principale fonte di reddito del soggetto, risultando sufficiente che sia abituale, intendendosi questo requisito quale normale ed usuale svolgimento di lavori agricoli, in maniera tale che l'attività agricola venga realizzata in modo stabile e continuativo prevalentemente con lavoro proprio o dei componenti della propria famiglia, traendo da tale attività un reddito, anche se secondario.


Tribunale di Mantova, Sez. I, sentenza 8 gennaio 2005. Requisiti oggettivi per il valido esercizio del diritto di riscatto.

In tema di prelazione agraria, con riferimento al requisito oggettivo per il valido esercizio del diritto di riscatto del fondo, va ricordato che il diritto di prelazione vien meno solo nel caso in cui la destinazione del terreno ad una utilizzazione edilizia, industriale o turistica sia prevista da uno strumento urbanistico (Cass. Civ. Sez. III 24/3/1991 n. 4466) e che, sempre con riguardo alla destinazione agricola del fondo rustico, per il riconoscimento del suddetto diritto si richiede ed è sufficiente l'esistenza di un fondo rustico ove destinato e suscettibile di un'attività di natura agraria, senza che sia rilevante né la sua estensione, né che all'attualità esso sia o meno coltivato; di tal che il diritto di prelazione del coltivatore resta precluso soltanto nel caso in cui siano accertate dimensioni del fondo talmente esigue da escludere ogni possibilità di coltivazione, ovvero sia accertata l'irreversibile perdita dell'attitudine alla coltivazione agricola in conseguenza dell'effettiva trasformazione del suolo coltivabile (Cass. Civ. Sez. III 19/5/2003 n. 7769; Cass. Civ. Sez. 1112/2/1995 n. 1244).
Nel caso di specie, si è riconosciuto sussistente il diritto di prelazione su un terreno con destinazione agricola ma costituito in parte da una cava.

[gigglhirn]

Sono due procedimenti diversi.
In un procedimento si discute se C può "riscattare" il fondo acquistato da B. Se C dimostra l'esistenza di un tal diritto, riscatta il fondo (somma pagata in atto a B oltre le spese di tribunale che trasferisce la proprietà).
Successivamente B può citare in giudizio A per danni, ma deve dimostrare di non avere colpa, cosa quasi impossibile.

Perfetto, molto chiaro!!