Diritto di Prelazione Agraria

[azzeccagarbugli]

...intendo dire che per godere del diritto di prelazione dai vostri "scritti" sembra sia necessario essere iscritti alla gestione previdenziale agricola, invece non è così, se ben ricordo.

quella dell'iscrizione previdenziale è materia dubbia.
in effetti non esiste nessuna norma nel diritto agrario che obbliga un agricoltore ad iscriversi nelle liste previdenziali ed assistenziali se non quella sullo IAP che fra l'altro è controversa, segno che i nostri legislatori ben poco sanno di quello che accade in campagna.
tuttavia, pur non essendoci niente di "ufficiale" nel diritto agrario, un imprenditore, qualunque lavoro faccia, deve iscriversi nelle liste previdenziali, insomma, deve pagare i contributi, e l'agricoltore è un imprenditore, che poi abbia o meno la qualifica di Imprenditore Agricolo Professionale o di Coltivatore Diretto o entrambe è indifferente.
in conclusione ritengo che l'iscrizione all'inps sia obbligatoria non tanto perchè requisito per esercitare il diritto di prelazione o altro ma perchè è un imprenditore come gli altri.
esempio (che non so se è corretto)
i camionisti hanno un credito di imposta sul gasolio consumato.
non mi risulta che la norma preveda che per vedersi riconosciuto il credito debbano, fra le altre cose, essere iscritti all'inps ma ciò non toglie che comunque debbano pagare i contributi.

[GabrieleB.]

ciao Gabriele
sinceramente non capisco cosa intendi dire....

Sì in effetti nemmeno io

Intendo dire che per godere del diritto di prelazione dai vostri "scritti" sembra sia necessario essere iscritti alla gestione previdenziale agricola, invece non è così, se ben ricordo.

ciao

p.s. invece di quotare il tuo post lo avevo erronemanente modificato.

[azzeccagarbugli]

Così messa sembra richiesta anche l'iscrizione previdenziale....

ciao Gabriele
sinceramente non capisco cosa intendi dire....

[GabrieleB.]

Se l'affittuario è CD o IAP....

Così messa sembra richiesta anche l'iscrizione previdenziale....

[azzeccagarbugli]

Ciao azzeccagarbugli, ci si rivede!!!

ciao 90c

Se l'affittuario è coltivatore diretto e rinuncia alla prelazione il terreno si considera libero.

esatto

Se l'affittuario non è coltivatore diretto, il terreno non è libero dal diritto prelatorio

nel senso che il diritto di prelazione è in capo al coltivatore diretto confinante

preciso, ma sicuramente qualcun'altro l'avra scritto nel forum, che il confinante deve essere in possesso della qualifica di cd (l'imprenditore agricolo professionale non ha diritto di prelazione come confinante).
Se l'affittuario è CD o IAP ha diritto di prealzione, a condizione che coltivi da almeno due anni.
se invece un cd/iap coltiva da un anno il terreno "è libero" da tutto, nessuno può esercitare il diritto di prelazione

[90 c]

è sufficente andare tutti dal notaio venditore, acquirente ed affittuario
in quell'occasione l'affittuario comunica che non intende avvalersi del diritto di prelazione e del diritto di continuazione del rapporto di locazione accettando la somma di € .......... per le migliorie apportate al fondo
andando con l'affittuario ti risparmi il problema di dover notificare il preliminare.
e comunque la mancata risposta entro 30 giorni equivale alla rinuncia al diritto di prelazione ma non alla rinuncia al diritto alla continuazione del contratto di locazione.

Ciao azzeccagarbugli, ci si rivede!!!
Concordo con te circa la parte sull' affittuario e le migliorie apportate. Concordo circa la prelazione dell' affittuario.
Circa il resto mi viene un dubbio.
Se l'affittuario è coltivatore diretto e rinuncia alla prelazione il terreno si considera libero.
Se l'affittuario non è coltivatore diretto, il terreno non è libero dal diritto prelatorio.

[azzeccagarbugli]

Ciao a tutti !!!
Ho proposto una buonauscita all'affittuario congrua per i terreni per i quali paga 1200 euro anno di affitto e sono coltivati a mais (2 ettari). Avrebbe ancora disponibili 13 anni di affitto. Questa cifra me l'ha consigliata un amico Geometra che conosce i prezzi della zona e le prassi. Mi ha detto che gli ho offerto addirittura troppo perchè di solito, qui nella zona del cuneese, si offre intorno ai 3.000 a giornata (2500mq).

ciao
non hai detto se l'affittuario ha accettato la buonauscita

Mi è stata fatta anche una valutazione dei terreni. Mi hanno detto che il prezzo che devo chiedere, con la presenza di affittuario, deve essere inferiore di un 20/30%. Corretto ?

il prezzo lo fa il mercato
la presenza di un affittuario potrebbe svalutare il valore in quanto l'acquirente non avrebbe la disponibilità del bene
quindi nel mercato il venditore chiede una cifra l'acquirente ne propone un'altra si tratta, si discute e se non si trova un accordo ci si saluta.
se tu "vuoi" comunque vendere devi per forza di cose scendere.
se l'acquirente vuole comunque comprare deve per forza di cose salire.

Puoi andare da un associazione di categoria con un legale...............

non occorre andare da una associazione.
da quello che ho capito si tratta di un affitto di fondo rustico della durata di 15 anni e quindi non fatto in deroga con l'ausilio delle associazioni.
come giustamente sottolineato da 90C

...............
Un buon notaio saprà redigere un preliminare di vendita "blindato".

è sufficente andare tutti dal notaio venditore, acquirente ed affittuario
in quell'occasione l'affittuario comunica che non intende avvalersi del diritto di prelazione e del diritto di continuazione del rapporto di locazione accettando la somma di € .......... per le migliorie apportate al fondo
andando con l'affittuario ti risparmi il problema di dover notificare il preliminare.
e comunque la mancata risposta entro 30 giorni equivale alla rinuncia al diritto di prelazione ma non alla rinuncia al diritto alla continuazione del contratto di locazione.

[90 c]

Puoi andare da un associazione di categoria con un legale che ti rappresenta insieme all' affittuario con un suo legale e sottoscrivete una carta di risoluzione contratto di affitto, rinuncia al diritto di relazione e diritto di riscatto in cui viene evidenziato che l' affittuario rinuncia al diritto di prelazione e riscatto e dietro il corrispettivo della somma pattuita accetta la risoluzione anticipata del contratto di fitto

Mmmmm.........
questo passaggio potrebbe contenere una falla.
Si potrebbe ritrovare nella spiacevole situazione di pagare un indennizzo all'attuale affittuario e vedere venir meno il confinante come acquirente.
Si ritroverebbe a sborsare soldi e un confinante che può vantare un diritto di prelazione.
Sarebbe opportuno far combaciare il preliminare di vendita e la risoluzione del contratto di fitto.
Un buon notaio saprà redigere un preliminare di vendita "blindato".

[kingmoon]

A che titolo conduci il fondo?

se intendi per titolo qualcosa che abbia valore legale allora nessuno

[guardian72]

conduco da 2 anni un fondo (14 ettari vigneto) di un mio conoscente che per motivi fiscali a suo tempo stipulo un contratto di affitto col figlio ma la conduzione era sempre del padre (spese colturali materiale e ovviamente il raccolto sono del padre) . Ho trovato i vigneti in uno stato pietoso e cmq sono riuscito non senza fatica ad ottere 400 ql in piu ora per invidia o cosa altro il figlio pretende il fondo vantando questo contratto chiedo puo decadere visto che sono 2 anni che conduco il fondo?

A che titolo conduci il fondo?

[kingmoon]

conduco da 2 anni un fondo (14 ettari vigneto) di un mio conoscente che per motivi fiscali a suo tempo stipulo un contratto di affitto col figlio ma la conduzione era sempre del padre (spese colturali materiale e ovviamente il raccolto sono del padre) . Ho trovato i vigneti in uno stato pietoso e cmq sono riuscito non senza fatica ad ottere 400 ql in piu ora per invidia o cosa altro il figlio pretende il fondo vantando questo contratto chiedo puo decadere visto che sono 2 anni che conduco il fondo?

[guardian72]

Ciao a tutti !!!

Avrei bisogno di un grande aiuto .


Sono riuscito, spero, a vendere i miei terreni ad un agricoltore confinante.

Come già dissi i terreni sono affittati a coltivatore diretto quindi il diritto di prelazione dovrebbe spettare unicamente a lui.

Ora VI chiedo un aiuto grande.



Devo trattare io i terreni con questo agricoltore che mi pare, a suo dire, interessato.

Ho proposto una buonauscita all'affittuario congrua per i terreni per i quali paga 1200 euro anno di affitto e sono coltivati a mais (2 ettari). Avrebbe ancora disponibili 13 anni di affitto. Questa cifra me l'ha consigliata un amico Geometra che conosce i prezzi della zona e le prassi. Mi ha detto che gli ho offerto addirittura troppo perchè di solito, qui nella zona del cuneese, si offre intorno ai 3.000 a giornata (2500mq).

Mi è stata fatta anche una valutazione dei terreni. Mi hanno detto che il prezzo che devo chiedere, con la presenza di affittuario, deve essere inferiore di un 20/30%. Corretto ?

Ma mi hanno anche detto che devo tenere conto della persona che acquista in quanto se confinante con i terreni ha interessi maggiori all'acquisto.


Bene da te voi avrei bisogno di consigli e in particolar modo se sapete dove posso scaricarmi un modulo di proposta di allienazione terreno e un modulo di preliminare di compravendita.

Il preliminare va registrato in conservatoria ?

Verranno poi inviati all'affittuario il quale ha diritto di prelazione.

Ho letto che devo avere risposta entro 30 giorni.

Ma mi domando: se non mi dovesse rispondere?

Deve firmare la rinuncia alla prelazione? Se non volesse firmare ?

Grazie a chiunque mi risponda

In attesa vi auguro una Felice Pasqua



In attesa di tue ti faccio i miei più sinceri auguri di buona Pasqua

Puoi andare da un associazione di categoria con un legale che ti rappresenta insieme all' affittuario con un suo legale e sottoscrivete una carta di risoluzione contratto di affitto, rinuncia al diritto di relazione e diritto di riscatto in cui viene evidenziato che l' affittuario rinuncia al diritto di prelazione e riscatto e dietro il corrispettivo della somma pattuita accetta la risoluzione anticipata del contratto di fitto

[90 c]

Ciao a tutti !!!
Avrei bisogno di un grande aiuto .
Sono riuscito, spero, a vendere i miei terreni ad un agricoltore confinante.
Come già dissi i terreni sono affittati a coltivatore diretto quindi il diritto di prelazione dovrebbe spettare unicamente a lui.
Ora VI chiedo un aiuto grande.
Devo trattare io i terreni con questo agricoltore che mi pare, a suo dire, interessato.
Ho proposto una buonauscita all'affittuario congrua per i terreni per i quali paga 1200 euro anno di affitto e sono coltivati a mais (2 ettari). Avrebbe ancora disponibili 13 anni di affitto. Questa cifra me l'ha consigliata un amico Geometra che conosce i prezzi della zona e le prassi. Mi ha detto che gli ho offerto addirittura troppo perchè di solito, qui nella zona del cuneese, si offre intorno ai 3.000 a giornata (2500mq).

Mi è stata fatta anche una valutazione dei terreni. Mi hanno detto che il prezzo che devo chiedere, con la presenza di affittuario, deve essere inferiore di un 20/30%. Corretto ?

Se paghi la buona uscita all' affittuario ed il terreno è libero da obblighi, devi vendere al prezzo pieno. altrimenti decurti una parte del prezzo pieno se non liquidi l'attuale affittuario.

Ma mi hanno anche detto che devo tenere conto della persona che acquista in quanto se confinante con i terreni ha interessi maggiori all'acquisto.

Potrebbe anche non essere interessato.

Bene da te voi avrei bisogno di consigli e in particolar modo se sapete dove posso scaricarmi un modulo di proposta di allienazione terreno e un modulo di preliminare di compravendita.
Il preliminare va registrato in conservatoria ?
Verranno poi inviati all'affittuario il quale ha diritto di prelazione.
Ho letto che devo avere risposta entro 30 giorni.
Ma mi domando: se non mi dovesse rispondere?
Deve firmare la rinuncia alla prelazione? Se non volesse firmare ?
Grazie a chiunque mi risponda
In attesa vi auguro una Felice Pasqua
In attesa di tue ti faccio i miei più sinceri auguri di buona Pasqua

Considerando la situazione complicata sarebbe opportuno stipulare il preliminare di vendita presso un notaio che saprà ben tutelare gli interessi di ognuna delle parti.
Nello specifico visto che l'attuale affittuario può vantare un diritto prelatorio è necessaria la sua rinuncia nonchè il suo consenso scritto dove manifesta la sua volontà di sciogliere il contratto di fitto in essere.

[barton]

Ciao a tutti !!!

Avrei bisogno di un grande aiuto .


Sono riuscito, spero, a vendere i miei terreni ad un agricoltore confinante.

Come già dissi i terreni sono affittati a coltivatore diretto quindi il diritto di prelazione dovrebbe spettare unicamente a lui.

Ora VI chiedo un aiuto grande.

Devo trattare io i terreni con questo agricoltore che mi pare, a suo dire, interessato.

Ho proposto una buonauscita all'affittuario congrua per i terreni per i quali paga 1200 euro anno di affitto e sono coltivati a mais (2 ettari). Avrebbe ancora disponibili 13 anni di affitto. Questa cifra me l'ha consigliata un amico Geometra che conosce i prezzi della zona e le prassi. Mi ha detto che gli ho offerto addirittura troppo perchè di solito, qui nella zona del cuneese, si offre intorno ai 3.000 a giornata (2500mq).

Mi è stata fatta anche una valutazione dei terreni. Mi hanno detto che il prezzo che devo chiedere, con la presenza di affittuario, deve essere inferiore di un 20/30%. Corretto ?

Ma mi hanno anche detto che devo tenere conto della persona che acquista in quanto se confinante con i terreni ha interessi maggiori all'acquisto.


Bene da te voi avrei bisogno di consigli e in particolar modo se sapete dove posso scaricarmi un modulo di proposta di allienazione terreno e un modulo di preliminare di compravendita.

Il preliminare va registrato in conservatoria ?

Verranno poi inviati all'affittuario il quale ha diritto di prelazione.

Ho letto che devo avere risposta entro 30 giorni.

Ma mi domando: se non mi dovesse rispondere?

Deve firmare la rinuncia alla prelazione? Se non volesse firmare ?

Grazie a chiunque mi risponda

In attesa vi auguro una Felice Pasqua



In attesa di tue ti faccio i miei più sinceri auguri di buona Pasqua

[maxdef]

No, stai sereno...

Saluti

P.S.
do per scontato l'assenza di un eventuale affittuario sul fondo da te acquistato (giusto?)

...ok vado a dormire tranquillo,grazie

[Potionkhinson]

...ho acquistato un terreno agricolo senza che il venditore abbia comunicato con raccomandata l'intenzione di vendere ai confinanti,visto che nessuno di loro è coltivatore diretto,possono esercitare il diritto di prelazione?...o tentare una causa?

No, stai sereno...

Saluti

P.S.
do per scontato l'assenza di un eventuale affittuario sul fondo da te acquistato (giusto?)

[maxdef]

...scusate, pongo un semplice quesito a cui sicuramente sarà già stata data risposta, ma non riesco a leggere le precedenti 13 pagine di discussione,anche se ci ho provato....ho acquistato un terreno agricolo senza che il venditore abbia comunicato con raccomandata l'intenzione di vendere ai confinanti,visto che nessuno di loro è coltivatore diretto,possono esercitare il diritto di prelazione?...o tentare una causa?Grazie

[90 c]

Grazie. In ultimis i confinanti hanno diritto di prelazione anche in caso di vendita in blocco? Mi pare di capire di si giusto?

Si.I confinanti possono invocare il diritto di prelazione.
La prelazione si estingue solamente nel caso di vendita in blocco di immobili la cui somma possa dare carattere di unità. Nel tuo caso poichè gli immobili hanno destinazione d'uso e caratteristiche diverse tra loro, la prelazione non si estingue.
Questo vale anche nella vendita di un rustico e un appezzamento di terreno qualora non si evinca la stretta dipendenza tra i due immobili.

[barton]

Grazie. In ultimis i confinanti hanno diritto di prelazione anche in caso di vendita in blocco? Mi pare di capire di si giusto?

[90 c]

Avrai capito che non sono molto afferrato in materia...!

Come si misura a grandi linee una penale ? Ora percepisco 1200 euro annue x 2 ha di affitto. Quanto potrei offrire di penale?

Dipende. Che differenza di prezzo c'è tra il prezzo del terreno libero e quello che vogliono darti con l'affittuario?
Il giusto prezzo te lo indica la differenza.
Puoi offrire metà della differenza all'affittuario.
Inizia a sondare se è disposto a lasciarti il terreno e quanto vuole.
Così puoi farti un'idea più chiara.

[barton]

Avrai capito che non sono molto afferrato in materia...!

Come si misura a grandi linee una penale ? Ora percepisco 1200 euro annue x 2 ha di affitto. Quanto potrei offrire di penale?

[90 c]

Ciao e buonasera a tutti, vi vorrei porre un quesito sulla prelazione agricola. Sono in fase di trattativa per la vendita di un terreno al momento affittato. L'acquirente interessato mi avrebbe proposto di acquistare un "blocco". Ovvero un appartamento urbano ed il terreno. Mi ha detto che a questo punto vendeno in "blocco" scoraggerei l'affittuario che non dovrebbe intervenire con il suo diretto di prelazione sul terreno. La cosa che mi domando e' se il diritto di prelazione dei confinanti e in questo caso valida oppure decade. Attendo fiducioso vostre.

Attenzione! Come ti dirà sicuramente il notaio, la prelazione resta valida anche se il terreno fa parte di una compravendita di più immobili. Devi comunque assolvere a tutti gli obblighi in materia di prelazione e poi rispettarli nella fase di rogito.
Memore dei tuoi post in altre discussioni ti ricordo di avvisare il compratore della presenza di un affittuario che avrà diritto di restarci fino alla scadenza del contratto. Puoi anche chiedere se intenzionato a rescindere il contratto dietro versamento di una penale e venderlo senza la presenza di un affittuario.

[barton]

Ciao e buonasera a tutti, vi vorrei porre un quesito sulla prelazione agricola. Sono in fase di trattativa per la vendita di un terreno al momento affittato. L'acquirente interessato mi avrebbe proposto di acquistare un "blocco". Ovvero un appartamento urbano ed il terreno. Mi ha detto che a questo punto vendeno in "blocco" scoraggerei l'affittuario che non dovrebbe intervenire con il suo diretto di prelazione sul terreno. La cosa che mi domando e' se il diritto di prelazione dei confinanti e in questo caso valida oppure decade. Attendo fiducioso vostre.

[Potionkhinson]

se il fondo in vendita è libero & se non ci sono confinanti (proprietari) coltivatori diretti: si! il proprietario è libero di vendere il fondo a qualsiasi prezzo & a qualsiasi soggetto.

[ikonicazy]

Se il proprietario è interessato al massimo guadagno si. altrimenti potrebbe preferire anche un altro compratore ad un prezzo minore..

quindi se non ci sono confinanti coltivatori diretti il propretario è libero di venderlo a chi vuole ed al prezzo che vuole?

[90 c]

Grazie Lorenzo
in questo caso tutti i proprietari confinanti non sono coltivatori diretti ma bensi' pensionati e operai.
quindi sono tutti alla pari? vince chi offre di più?

Se il proprietario è interessato al massimo guadagno si. altrimenti potrebbe preferire anche un altro compratore ad un prezzo minore.

Bel quesito!!!! in quest'ultimo caso, tra confinante coltivatore diretto e affittuario del terreno con relativo contratto chi "Vince"(considerando l'affittuario sia col.diretto che non)?? grazie mille

L'affittuario coltivatore diretto che coltiva da almeno due anni il fondo o che sia in possesso di un contratto di affitto valido ed incontestabile che non dimostri la precarietà della volontà di coltivazione.
Per l'affittuario non coltivatore diretto non sono previsti diritti prelatori.

[grillo131]

Bel quesito!!!! in quest'ultimo caso, tra confinante coltivatore diretto e affittuario del terreno con relativo contratto chi "Vince"(considerando l'affittuario sia col.diretto che non)?? grazie mille

[ikonicazy]

Nessuno dei due. Il diritto di prelazione può essere esercitato dall'affittuario del fondo in vendita o dal proprietario del fondo attiguo.
L'affittuario del fondo confinante non può vantare nessun diritto.

Grazie Lorenzo
in questo caso tutti i proprietari confinanti non sono coltivatori diretti ma bensi' pensionati e operai.
quindi sono tutti alla pari? vince chi offre di più?

[90 c]

ho un quesito per voi esperti:

su un terreno in vendita ci sono due confinanti affitavoli:


confinante A: coltivatrice diretta (donna) 37 anni affitta il terreno confinante di proprietà del marito, genero e suocera

confinante B: coltivatore diretto 33 anni affitta il terreno dal padre

chi dei due a pari prezzo ha diritto all'acquisto del terreno in vendita ?

Nessuno dei due. Il diritto di prelazione può essere esercitato dall'affittuario del fondo in vendita o dal proprietario del fondo attiguo.
L'affittuario del fondo confinante non può vantare nessun diritto.

[ikonicazy]

ho un quesito per voi esperti:

su un terreno in vendita ci sono due confinanti affitavoli:


confinante A: coltivatrice diretta (donna) 37 anni affitta il terreno confinante di proprietà del marito, genero e suocera

confinante B: coltivatore diretto 33 anni affitta il terreno dal padre

chi dei due a pari prezzo ha diritto all'acquisto del terreno in vendita ?