Diritto di Prelazione Agraria

[Giuseppe63]

Cari amici,
innanzitutto mi presento sono un cittadino che da poco ha fatto il grande salto di vivere in campagna (colline marchigiane) dove ho trovato il paradiso. Il mio problema è il seguente: ho un piccolo giardino di 700 m confinante con un terreno agricolo di 1,8 H. Ho chiesto ai proprietari che avevano messo in vendita il terreno di acquistare una striscia di 1000 metri per raggiungere una strada (e in realtà per aumentare un po' il giardino in modo da coltivare qualcosina). A parte la solita manfrina che vogliono lucrarci, se riesco a concludere l'affare la domanda è:
devo pagare solo io le spese di frazionamento?
è necessario informare il confinante?
devo recintare subito il terreno?
Grazie a tutti anticipatamente

Giuseppe

[GabrieleB.]

diventare mia figlia imprenditore agricolo.

inoltre il diritto di prelazione non spetta al semplice imprenditore agricolo. Anche se la storia è colma di coltivatori diretti ritenuti tali solo perchè ogni tanto eseguono qualche lavoretto agricolo nei pochi terreni di loro proprietà.saluti

[Potionkhinson]

Posseggo anche un piccolissimo terreno (150mX5m) con casa, in Sicilia ed il vicino a venduto/compromesso il terreno a me confinante; se io facessi un contratto di affitto agricolo a mia figlia e se il proprietario non avesse ancora venduto ma avesse solo il compromesso datato un anno fà, mia figlia può vantare il diritto di prelazione su tale terreno.

No.
Il diritto di prelazione, oltre alle altre figure aventi diritto, spetta al proprietario confinante.

Vi ricordo che l'imprenditore non ha l'bbligo di avere i propri terreni vicini ma li può avere anche in varie parti d'Italia. Grazie per l'attenzione.

Si, è vero.... ma con il diritto di prelazione si cerca di favorire l'accorpamento fondiario.... quindi in caso di più confinanti aventi diritto....
Saluti.

[jacker]

Scusate se faccio una domanda forse stupida:
io ho acquistato un terreno in Toscana pari a 4,5h sul quale ho fatto diventare mia figlia imprenditore agricolo.
Posseggo anche un piccolissimo terreno (150mX5m) con casa, in Sicilia ed il vicino a venduto/compromesso il terreno a me confinante; se io facessi un contratto di affitto agricolo a mia figlia e se il proprietario non avesse ancora venduto ma avesse solo il compromesso datato un anno fà, mia figlia può vantare il diritto di prelazione su tale terreno.
Vi ricordo che l'imprenditore non ha l'bbligo di avere i propri terreni vicini ma li può avere anche in varie parti d'Italia. Grazie per l'attenzione.

[jacker]

Testamento e donazione

sui testamenti ho visto fare cose....... qualcuno si e' fatto soldi e altri son passati dalla finestra...... per quello che non mi fido

Ricorda che il testamento se non è fatto davanti ad un notaio deve essere OLOGRAFO cioè scritto tutto di pugno e provvisto di luogo e data in cui è stato redatto. La donazione può essere revocata in qualsiasi momento dal donatore ed impugnata dagli eredi leggittimi... è meglio l'afitto ed il testamento.

[pieeer]

non ho familiari che coadiuvano con me nella gestione di fondi ma mi avvanlgo di manodopera

per questo motivo..per questo volevo qualche parere prima di iniziare una causa

[Potionkhinson]

Salve pieeer,

...chi ha acquistato non era in affitto e non era un confinante.

sulla base delle informazioni che hai fornito, direi che ci sono buone possibilità..... ma come ti ha suggerito nico 71 trova un buon legale.
Saluti

[nico 71]

ma scusa allora se sei coltivatore diretto qual è il tuo problema?

[pieeer]

si sono un IAP a titolo principale.precisamente da certificato inps sono coltivatore diretto sezione speciale piccolo imprenditore,però non ho familiari che coadiuvano con me nella gestione di fondi ma mi avvanlgo di manodopera

[nico 71]

No per me è tutt'altro che persa!
Ma parlane con chi è avvocato.
Non mi è chiaro se tu sei un IAP a tutti gli effetti di legge .

[pieeer]

quindi io che sono un imprenditore agricolo non posso esercitare alcuna prelazione sul terreno del mio confinante?sarebbe una causa persa?

[nico 71]

Secondo me anche se c'è un gap normativo in relazione all'esrcizio del diritto di prelazione dell'IAP, ci sono gli estremi per dimostrare che tale diritto si estende per analogia anche all'IAP purchè in possesso di tutti i requisiti (iscrizione INPS, reddito etc...).
Esperti AVVOCATI che dite in proposito?
Potreste approfondire meglio questo concetto in termini mano vaghi del pensiero da me appena espresso?
grazie mille

[Vitality]

ciao,quindi anche se non sono un coltivatore diretto ma un imprenditore agricolo il diritto di rpelazione è mio?c'è qualche decreto o qualche precedente che tu sappia?chi ha acquistato non era in affitto e non era un confinante.Grazie per la risposta

No non è sufficiente essere impreditori agricoli ma bisogna essere coltivatori diretti e aver lavorato il terreno in prima persona. Coltivatore diretto è colui che si dedica direttamente e abitualmente con il proprio lavoro e della propria famiglia ( coniugi, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) e soddisfa almeno un terzo del fabbisogno del fondo. L' art di riferimento è l' art 8, L. 590/65.
Non so se ti puo' essere utile questo copia incolla. Se cerchi su internet cmq troverai molto su questo argomento.
La prelazione agraria. L’articolo 8, legge 590/65, prevede la prelazione a favore dell’affittuario coltivatore diretto, del mezzadro, del colono e del compartecipante in caso di trasferimento a titolo oneroso o in enfiteusi dei fondi ai medesimi concessi in affitto. La norma pone una serie di condizioni: che il prelazionario coltivi il fondo da almeno due anni (articolo 7, legge 817/71); che non abbia venduto nel biennio precedente fondi rustici di imponibile fondiario superiore a un valore corrispondente a lire mille e che il fondo per il quale intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri già posseduti in proprietà o enfiteusi, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia. La prelazione agraria è esclusa nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta amministrativa e fallimento, espropriazione per pubblica utilità o quando i terreni interessati siano destinati in base a piani regolatori ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica (articolo 8, comma 2, legge 590/65).
La proposta di alienazione va comunicata dal proprietario al coltivatore tramite raccomandata con allegato il contratto preliminare di compravendita che riporti il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni pattuite, compresa la clausola per la prelazione; il titolare deve esercitare lo jus prelationis entro trenta giorni (articolo 8, legge 817/71). Anche nella prelazione agraria, qualora l’alienante non effettui la comunicazione o indichi un prezzo superiore a quello poi risultante dal contratto di compravendita, è previsto il diritto di riscatto nei confronti dell’acquirente e dei suoi successivi aventi causa, da esercitare entro un anno dalla trascrizione del (primo) contratto di compravendita. La qualità di coltivatore diretto deve essere mantenuta al momento nel quale viene esercitato il riscatto (Cassazione 1103/2004). Il coltivatore che esercita la prelazione è tenuto a versare il prezzo entro tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dal ricevimento della comunicazione, salvo diverso accordo fra le parti; il termine è sospeso per non più di un anno se il titolare ha richiesto un mutuo. Nei casi di differimento del pagamento del prezzo, il trasferimento della proprietà è sottoposto a condizione sospensiva del versamento nel termine stabilito. I titolari della prelazione agraria, se coltivatori diretti, sono preferiti ai coeredi del venditore (articolo 8, ultimo comma, legge 590/65). Il diritto di prelazione agraria si estende al coltivatore diretto confinante con fondi offerti in vendita (articolo 7, legge 817/71), a condizione che su questi fondi non siano insediati titolari di prelazione agraria ai sensi dell’articolo 8, legge 590/65.

[pieeer]

Doveva esserti notificato il compromesso di compravendita.
Se sei confinante da almeno due anni il diritto di prelazione è tuo sempre che chi ha aquistato non sia in affitto da almeno due anni.

ciao,quindi anche se non sono un coltivatore diretto ma un imprenditore agricolo il diritto di rpelazione è mio?c'è qualche decreto o qualche precedente che tu sappia?chi ha acquistato non era in affitto e non era un confinante.Grazie per la risposta

[Gianpi]

Ciao a tutti!vorrei la risposta di qualcuno che ne sappia piu di me,sono un imprenditore agricolo,ed un confinante ha venduto il terreno senza comunicazione alcuna!L'imprenditore agricolo confinante non ha nessun diritto di prelazione?grazie

Doveva esserti notificato il compromesso di compravendita.
Se sei confinante da almeno due anni il diritto di prelazione è tuo sempre che chi ha aquistato non sia in affitto da almeno due anni.

[pieeer]

Ciao a tutti!vorrei la risposta di qualcuno che ne sappia piu di me,sono un imprenditore agricolo,ed un confinante ha venduto il terreno senza comunicazione alcuna!L'imprenditore agricolo confinante non ha nessun diritto di prelazione?grazie

[Paolo B]

Ciao a tutti avrei bisogno di un chiarimento sul diritto di prelazione.
Si applica solo in caso di due (o più) terreni confinanti o anche se il terreno oggetto di compravendita confina con una casa?
Mi spiego meglio, un mio vicino coltivatore diretto ha comprato un terreno confinante con la sua casa, la compravendita è andata bene perchè i confinanti non erano interessati al terreno. Se invece una terza persona fosse stata interessata al terreno il mio vicino avrebbe potuto avvalersi del diritto di prelazione?
Spero di essere stato chiaro nella spiegazione e ringrazio da subito per le risposte.

[cronoflyer]

Ciao, il diritto di prelazione è valido anche in caso di donazione?
Ovvero ho un terreno ereditato da mi padre di 3Ha, ma sono proprietario di una quota del 70%, il restante 30 e di mia zia con la quale non siamo mai stati in buoni rapporti, ora da voci che mi sono giunte vorrebbe donare la sua propriata al fratello (mio zio). Se ciò fosse vero potrei esercitare la prelazione?

[pablito]

sui testamenti ho visto fare cose....... qualcuno si e' fatto soldi e altri son passati dalla finestra...... per quello che non mi fido

[90 c]

E perchè mai dovrebbe scriverti in MP?

........magari perchè dovrebbe aggiungere delle informazioni sulla sua vita personale???
Lo so che adesso dirai "ma se ha chiesto pareri in un forum pubblico???" tuttavia ho preferito un approccio discreto......i casi sono tanti e servono notizie molto personali su lui e la signora in questione.
Se poi incuriosisce anche te posso sempre fare un esempio molto generale con Tizio Caio e Sempronio.....

mi pare che sulla donazione si paghi un 4% sul reale valore del terreno, non mi sembra poi una grossa cifra per un terreno donato, ( a volte solo l'uovo e non la gallina va anche bene), almeno cosi la storia e' finita, con i testamenti non si sa mai come vanno a finire.......

si paga il 4% se vi è parentela.........8% qualora mancano parentele fino al 4° grado. Con il testamento si è esenti fino a cifre altissime.......poi si paga il 3%
I testamenti hanno delle regole, come tutte le cose. Se le rispetti tutto fila liscio......

[pablito]

mi pare che sulla donazione si paghi un 4% sul reale valore del terreno, non mi sembra poi una grossa cifra per un terreno donato, ( a volte solo l'uovo e non la gallina va anche bene), almeno cosi la storia e' finita, con i testamenti non si sa mai come vanno a finire.......

[mefito]

Se vuoi notizie + dettagliate magari puoi contattarmi in MP.

E perchè mai dovrebbe scriverti in MP?

[90 c]

attenzione: in via informale,
or ora un notaio mi dice che le spese
per l'acquisizione di un terreno per donazione
sono il doppio della normale spesa per la
piccola proprità contadina......
ora mi stò mangiando un po' di mani
che faccio?

La strada + economica è quella del testamento olografo e nel "frattempo" il contratto di fitto. Inoltre in questo modo conservi il rapporto disinteressato, il proprietario può sempre ripensarci e tu sei libero da qualsiasi vincolo materiale.
Se vuoi notizie + dettagliate magari puoi contattarmi in MP.

[renatovela]

attenzione: in via informale,
or ora un notaio mi dice che le spese
per l'acquisizione di un terreno per donazione
sono il doppio della normale spesa per la
piccola proprità contadina......
ora mi stò mangiando un po' di mani
che faccio?

[pablito]

penso che con una donazionesei in una botte di ferro, inoltre paghi meno di tasse

[renatovela]

Donazione

Ancora uno spazio per chiarimenti:
un'anziana signora amica di famiglia
possiede un terreno agricolo in città
di 3600 m2. Lo stesso non è coltivato da una decina
d'anni e la gentile signora, visto la nostra amicizia
le costanti visite e le premure che le riserviamo
visto che è sola e non gode di buona salute,anzi,
vuole donarcelo. Visto e considerato che i confinanti
sono coltivatori diretti (come noi ma non confiniamo) e non intendono
rinunciare alla prelazione, la donazione del terreno da parte della
signora nei nostri confronti scavalcherebbe la prelazione?
come si dice in questi casi, un colpo di c**o
ma tanti problemi..
ciao a tutti

[Gianpi]

Grazie per aver riportato la tua esperienza Teo.
Adesso vedremo quello che accadrà all'ispettorato.

[Gianpi]

Effettivamente il contratto risulta sottoscritto a dicembre 2006 e registrato a gennaio 2008.
Però secondo l'avvocato ed il notaio la data che verrà tenuta buona in caso di causa è quella di registrazione visto che nulla vietava di anticipare la data di stipula al 2005 in modo da farci saltare la prelazione (la legisalzione in merito parla di data certa.....). E' anche vero che esiste la possibilità di stipulare un contratto di affitto verbale (è previsto dal diritto agrario) ma più volte ci è stato detto di "regolarizzare" i contratti verbali visto che la stessa AGEA in caso di magagne potrebbe dichiararli nulli.

Non so se sia stata fatta la domanda PAC per il 2006-07.

A noi non è mai capitata una cosa del genere. Tu come ti sei comportato nel tuo caso?

[Teo81]

sul contratto di affitto vecchio altre alla data di registrazione, vi sono immesse altre date tipo quella in cui è stato scritto?
lui aveva fatto qualche domanda Pac?

di solito i contratti di affitto etc non saltano mai fuori ai compromessi, ma appena dopo che son stati fatti. Vengono fuori sempre rima dei rogiti. o Meglio a me è capitato così

[Gianpi]

non ho capito bene 2 cose:
la nouva proprietà a fatto solo il compromesso con versamento della caparra o ha già rogitato il tutto?
voi a che punto siete per la rivendicazione della proprietà?
avete preparato fideiussioni a dimostrare la disponibilità e l'interessa vergo la vecchia proprietà di acquisto?

Forse i miei post precedenti non sono stati molto chiari :

1)Siamo noi i nuovi proprietari del terreno in oggetto a suo tempo avevamo impugnato il preliminare di vendita avvalendoci della prelazione e abbiamo portato l'ex proprietario dal notaio e abbiamo rogitato il tutto versando quanto dovuto.

2) All'atto del rogito è spuntato un contratto di affitto fra il venditore e l'attuale affittuario (quello che ha lavorato il terreno per una stagione, che continua a lavorarlo anche in questi giorni e che intendeva comprare il terreno). Devo sottolineare che il contratto di affitto risulta registrato in data 2 gennaio 2008 e quindi è stato fatto dopo la nostra prelazione e quindi dopo la stesura e la registrazione del preliminare (da noi impugnato), sul preliminare veniva indicato espressamente che il terreno veniva ceduto "senza vincoli e ipoteche fatti salvi i diritti di terzi". Questa frase indica che non dovrebbe esistere nessun contratto di affitto cosa non vera.

La fidejussione andava fatta solo in caso che il venditore e l'acquirente (quello che ha lavorato il terreno per un anno, e a fatto il contratto di affitto farlocco) avessero rogitato il tutto senza tener conto della nostra prelazione, in questo caso era necessaria tirare in ballo la magistratura.

Ricapitolando il tutto in questo momento noi siamo i propietari ma con il terreno ci siamo "comprati" anche un contratto di affitto farlocco la cui validità è stata messa in dubbio da più parti (avvocati, notai e tecnici del settore da me interpellati).
Nonostante ciò l'attuale affittuario (ex acquirente a cui abbiamo impugnato il preliminare) fa valere il contratto e continua a lavorare il terreno (ha già seminato.....)

Le mie considerazioni sono le seguenti:
1) E' stato dichiarato il falso sul preliminare di vendita (da noi impugnato).
2) Il contratto di affitto non è valido visto che è stato fatto dopo la nostra impugnazione.
3) E' venuta meno la piccola proprietà contadina visto che comprando con un affittuario (farlocco) noi rinunciamo a coltivare il terreno e vengono meno i requisiti per riceve le agevolazioni.
4) Non abbiamo potuto inserire il terreno nella domanda PAC visto che di fatto non viene da noi lavorato.
5) In questo modo viene meno il senso del diritto di prelazione.

Siamo già stati contattati dall'ispettorato per mettere a posto questo pasticcio (tentativo di conciliazione) se in tale sede l'affittuario (o ex acquirente) non dichiarerà nullo il contratto di affitto farlocco e non libererà il terreno immediatamente noi partiremo denuciando affittuario ed ex-proprietario facendo richiesta di una pesante somma economica a titolo di danni (per mancato reddito e danni morali)basandoci sui punti esposti sopra.