Diritto di Prelazione Agraria

[Teo81]

non ho capito bene 2 cose:
la nouva proprietà a fatto solo il compromesso con versamento della caparra o ha già rogitato il tutto?
voi a che punto siete per la rivendicazione della proprietà?
avete preparato fideiussioni a dimostrare la disponibilità e l'interessa vergo la vecchia proprietà di acquisto?

[Gianpi]

Salve Teo81

sinceramente, questo non mi sembra sia difficile.... infatti, come ha già detto Gianpi ():

Nonostante ciò, concordo sulla situazione "delicata". Anche e soprattutto, per l'atteggiamento (da ..... testone) dell'affittuario....
In bocca al lupo!
Saluti

La situazione è delicata ma da varie parti ci è stato detto di non preoccuparci. Certo entrano in conflitto due diritti ma quelli dell'affituario sono un pò forzati.
Da più parti abbiamo avuto rassicurazioni ma sinceramente sono preoccupato.
Vedremo quello che accadrà all'ispettorato.....

X Teo: la manovra è stata palese ma anche avventata e stupida (durante il rogito il loro avvocato è caduto dalle nuvole...), forse l'affittuario si consola a lavorare il terreno ma se non troveremo una soluzione subito denuciamo tutti e questo lo sanno visto che lo abbiamo fatto presente di fronte al notaio e come costerà a noi costerà salata anche a loro.

Hanno fatto tutto questo perchè ci consideravano bonaccioni, non abbiamo mai avuto mai niente da dire con nessuno e credevano che sventolandoci una carta sotto al naso e mettendo fuori chiacchere strane ci saremo tolti di mezzo. Purtroppo non è stato così.

[Teo81]

il problema è che è palese che hanno fatto una manovra di comune accordo per agevolare il contratto di compravendita tra le due parti
e comunque coltivando il terreno rivendica automaticamente dei diritti

[Potionkhinson]

Salve Teo81

Ora per vincere la causa bisogna riuscire a far annullare il contratto di affitto

sinceramente, questo non mi sembra sia difficile.... infatti, come ha già detto Gianpi ():

...effettivamente esiste un contratto di affitto (messo agli atti) che riportava data di registrazione 2 gennaio 2008, ma scopre anche che il contratto di affitto (pur avendo valenza legale) entrava in aperta contraddizione con quello dichiarato sul preliminare, che la data era postuma alla nostra impugnazione e che noi avremmo potuto far dichiare nullo da un giudice ma per il momento....

Nonostante ciò, concordo sulla situazione "delicata". Anche e soprattutto, per l'atteggiamento (da ..... testone) dell'affittuario....
In bocca al lupo!
Saluti

[Teo81]

il problema e che gli avvocati ti dicono che in un attimo la sentenza si risolve, poi è nel loro interesse portarla per le lunghe
dopo alle varie sentenze vai ad aggiungere i vari riscorsi etc....
già ci vogliono mesi e mesi per aggiornamenti che soesso vengono rimandati e questo succede in tutto il mondo

[Gianpi]

il vero problema della questione è che le dichiarazioni che ti hanno lasciato verbalmente non sono valide. Anzi alcune volte vengonoo proprio fatte per depistare. Se lui ha registrato un contratto di affitto(anche se non si sa come... o meglio si presume...) lui ha in mano una carta molto forte.

Che le dichiarazioni verbali sono solo chiacchiere inutili lo sapevo anche io. Il vero guaio per loro è che dopo aver fatto il preliminare nel quale il terreno veniva dichiarato libero si sono presi la briga di fare un contratto di affitto con data postuma sia al preliminare che alla nostra impugnazione dichiarndo quindi un falso.

L'avvocato ha le balle ed è stato molto chiaro l'importante era portare a casa la proprietà poi ci saremo occupati dell'affituario e che comunque lui ritiene che non ci siano grossi problemi a farlo sloggiare. Relativamente alla tempestica ad Udine siamo in un paradiso e in caso di causa ci ha assicurato che in un annetto l'avremmo portata fuori.

[Teo81]

il vero problema della questione è che le dichiarazioni che ti hanno lasciato verbalmente non sono valide. Anzi alcune volte vengonoo proprio fatte per depistare. Se lui ha registrato un contratto di affitto(anche se non si sa come... o meglio si presume...) lui ha in mano una carta molto forte. Questa vicenda la vedo un'pò come dei contenziosi successi a dei miei amici che si son prolungati dai 10 ai 20 anni di causa con relative spese faraoniche. Per intenderci cause del genere ci metti un attimo a tirar fuori 20000 euro all'anno. Come consiglio che ti posso dare è di prenderti un avvocato con le balle e non uno d'associazione o uno che vuol tirare la cosa per le lunghe! ti conviene prendere uno che ti dice chiaro e netto dove conviene andare avanti e dove no.
il fatto che la proprietà abbia tirato li un'affittuario e poi glielo abbia venduto a prezzo inferiore di quanto chiedeva un anno prima mi sembra un chiaro esempio di innalzamento del prezzo per tenere lontani possibili acquirenti e di stipulare un rapporto con una persona ben definità
Ora per vincere la causa bisogna riuscire a far annullare il contratto di affitto, ma non solo! lui coltivando ora sta facendo valere ulteriori diritti che sta a voi riuscire ad annullare. Uno sfratto ora come ora credo che sia difficile da ottenere...
Poi in questo contenzioso c'è un grosso problema.... l'acquirente e il vendoitore sono in sintonia e diventa ancor più dura dimostrare qualcosa contro 2 parti

[Gianpi]

Vorrei porre alla vostra attenzione quello che ci sta succendo in questi giorni relativamente al diritto di prelazione.
La storia ha inizio a fine 2006 inizio 2007 quando un affittuario ha lasciato libero un terreno confinante al nostro. Dallo stesso affittuario veniamo a sapere che il proprietario del terreno è intenzionato a vendere (l'affiittuario non era interessato all'aquisto), subito noi ci attiviamo sentiamo il mediatore e sentiamo il proprietario, quello che ne viene fuori è un colpo...chiedevano una montagna di soldi (7 euro al metro per 70000 metri...), consci del fatto che non potevamo affrontare una spesa simile e che il terreno agricolo al momento non aveva un tale valore decidiamo di metterci da parte, tanto sapevamo che a quel prezzo difficilmente avrebbero venduto ma comunque avvisammo il venditore che in caso di vendita ci saremmo avvalsi del diritto di prelazione.

A questo punto (primi mesi del 2007) subentra un altra persona che affitta il terreno in oggetto e lo lavora per una campagna. Questa persona viene a casa nostra e ci rassicura dicendoci che lui non avrebbe mai aquistato il terreno a quelle condizioni e che comunque il loro contratto di affitto era solo verbale quindi non aveva alcun diritto su di esso e che comunque versava un affitto irrisorio, inoltre se saremmo stati interessati a comprare lui si sarebbe messo da parte senza nessun problema, tutto sommato noi eravamo i confinanti.

Siamo alla fine del 2007 e tutto tace, non c'erano voci di vendita ma sapevamo che qualcosa stava bollendo. Alla fine da voci di paese scopriamo che proprietario ed affittuario avevano già messo bianco su nero il preliminare di vendita, immediatamente contattammo il mediatore che ci notificò il preliminare (regolarmente registrato i primi di dicembre), dal quale scoprimmo che il prezzo pattuito era di 5 euro/m2 e che il terreno in oggetto veniva ceduto "senza vincoli e ipoteche fatti salvi i diritti di terzi".

Dopo aver sentito una serie di esperti (o presunti tali) diamo mandato ad un avvocato perchè faccia valere il nostro diritto di prelazione il quale confeziona subito la raccomandata inviata alla parte venditrice e acquirente (l'affittuario) nella quale viene specificato che intendiamo valerci del diritto di prelazione e fissiamo un appuntamento con il notaio davanti al quale faremo il rogito per il prezzo indicato sul preliminare di vendita (siamo a metà dicembre 2007).

Dopo un attimo di tentennamento (e dopo aver ricevuto una serie di minacce più o meno velate) il venditore ci risponde che prendeva atto di ciò ma che comunque l'appuntamento dal notaio doveva essere spostato per motivi di salute. Detto fatto spostiamo l'appuntamento dal notaio di circa un mese e lo comunichiamo al venditore il quale ci risponde che non teneva conto della nostra prelazione in quanto il terreno era stato regolarmente affittato alla parte acquirente (quello che aveva lavorato il fondo per un anno) e che quindi l'eventuale diritto era di sua competenza (ci è stato notificato tramite una raccomandata con firma palesemente FALSA).

Non stiamo a guardare ma decisamente incavolati per quello che stava accadendo facciamo preparare all'avvocato l'atto di citazione in tribunale, ci viene fissato l'appuntamento davanti al giudice. Contemporaneamente l'acquirente (o presunto tale) ci invia una raccomandata nella quale dice di ritenere nullo la prelazione in quanto loro avevano in mano un contratto di affitto registrato (contratto che non ci è stato notificato).

Siamo a metà gennaio 2008

Notifichiamo a venditore e acquirente l'atto di citazione e la data dell'udienza, a questo punto il venditore cede e decide di vendere a noi il terreno.
Il 30 gennaio ci rechiamo dal notaio, noi, venditore e i nostri avvocati, tutto bene fino a che il notaio non scopre che effettivamente esiste un contratto di affitto (messo agli atti) che riportava data di registrazione 2 gennaio 2008, ma scopre anche che il contratto di affitto (pur avendo valenza legale) entrava in aperta contraddizione con quello dichiarato sul preliminare, che la data era postuma alla nostra impugnazione e che noi avremmo potuto far dichiare nullo da un giudice ma per il momento non potevamo comprare avvalendoci della piccola proprità contadina e che la cosa ci costava un botto di tasse tanto l'avvocato della parte venditrice disse 'azz qui ci fanno causa. Comunque c'era la possibilità che l'affittuario (ex acquirente) dichiarasse nullo il contratto di affitto onde evitare problemi di carattere legale). Rinviamo la seduta di 20 giorni.

Dopo aver appreso che l'affittuario-ex acquirente non intendeva annullare il contratto di affitto ci rechiamo alla seconda seduta dal notaio dove paghiamo il terreno e le relative tasse. A questo punto siamo diventati a tutti gli effetti proprietari del terreno ma con un affittuario (poco legale)dentro.

Naturalmente tutto questo pasticcio non è passato inosservato all'ispettorato che ci notifica la convocazione per il 10 aprile 2008 per l'effettuazione del tentativo di conciliazione.

Ma purtroppo non finisce qui. In questi giorni l'affittuario-ex acquirente si sta arrogando il diritto di coltivare il terreno e proprio questa mattina lo ha seminato . Non abbassadoci al suo livello lo abbiamo lasciato fare e alle incalzanti domande delle altre persone che frequentano la campagna abbiamo risposto che durante la concilazione pretenderemo l'immediato anullamento del contratto di affitto e l'immediato abbandono del terreno pena una grossa richiesta di danni.

Scusate se mi sono dilungato ma questa è la cronaca di quello che ci è accaduto in questi ultimi mesi, io personalmente sono stato male per diverso tempo a causa di una testa calda.

[Potionkhinson]

scusa POTIOnkhinson(ma sei quello della corazzata di Fantozzi?)

Ha-ha-ha-ha... caro tocia, ai tempi della "Corazzata Potëmkin" non ero ancora nato (... e neppure i miei genitori)... quindi: No! Non "sono" io... (anche se il mio nickname.... in un modo o nell'altro.... è legato ad essa )

.... ma sai le cause prendono delle pieghe strane!! IO ne so qualcosa sul diritto di scolo , non c'è un forum specialòistico? ciao

Questo passaggio, invece, l'ho capito meno.... non mi è chiaro se la tua è un osservazione... o cosa?
Attendo tue nuove.
Buona domenica.
Saluti,
Peppe

[tocia]

Salve tocia,
No! Direi proprio di no! Altrimenti si "perderebbe" il senso del diritto di prelazione, cioè favorire l'accorpamento fondiario (e se iniziamo a dare un pezzo a tizio, uno a caio, ecc......).
Saluti.

scusa POTIOnkhinson(ma sei quello della corazzata di Fantozzi?) ma sai le cause prendono delle pieghe strane!! IO ne so qualcosa sul diritto di scolo , non c'è un forum specialòistico? ciao

[Potionkhinson]

Una domanda: come confinante chi ha diritto di prelazione, solo i coltivatori diretti o anche IA, IATP, IAP...ecc...ecc???

Salve Eno2005,
ti invito a leggere questa discussione.
Saluti.

P.S.
C.A. dei Moderatori:
ripeto quanto detto in precedenza: ci sono troppe discussioni aperte sulla prelazione (ci perdiamo..... e ci ripetiamo!). Sarebbe possibile unificarle?[/quote]

[Eno2005]

Una domanda: come confinante chi ha diritto di prelazione, solo i coltivatori diretti o anche IA, IATP, IAP...ecc...ecc???

Non so se la precisazione può essere utile, ma sono interessato della regolamentazione vigente in Piemonte.

Grazie a tutti

[Potionkhinson]

scusate l'intromissione ma poco tempo fà mi han detto che il confinante ha diritto rispetto ad un terzo esterno , solo per la prima particella effettivamente confinante!! Pure a me suona strana

Salve tocia,
No! Direi proprio di no! Altrimenti si "perderebbe" il senso del diritto di prelazione, cioè favorire l'accorpamento fondiario (e se iniziamo a dare un pezzo a tizio, uno a caio, ecc......).
Saluti.

[tocia]

scusate l'intromissione ma poco tempo fà mi han detto che il confinante ha diritto rispetto ad un terzo esterno , solo per la prima particella effettivamente confinante!! Pure a me suona strana

[kawabanga]

Bene, grazie a tutti per l'interessamento...

A questo punto mi rimangono due possibilità:

_Parlo con i vicini cd e cerco di trovare un accordo, giusto per non rovinare i rapporti (anche se la vedo dura trovare un accordo...!)
_Redigo un contratto di compartecipazione con il proprietario (consenziente a vendere a me già da ora), lui continua a prendersi i pac o quant'altro coltivando e dopo due anni compro senza problemi...

Ciao...!

[Vitality]

chiarisco la situazione:il terreno lo ha avuto in affitto la mia famiglia da sempre ,il proprietario lo ha venduto ad un nipote di terzo grado.la prelazione quindi e' di acquisto e non di affitto.tra l'altro il cambio di proprieta' e'avvenuto quasi 8 anni fa e io sono rimasto come "affittuario"senza contratto poiche' scaduto da tempo

Secondo me se il tribunale ti ha dato ragione puoi chiedere i finanziamenti.Però bisognerebbe conoscere meglio tutta la situazione che è un po' delicata perchè si tratta di una nullità del contratto precedente con tutto quello che ne puo' conseguire. Una volta che ci sarà la sentenza definitiva della cassazione sul quesito della prelazione e fosse respinta la domanda del nipote potrebbe non essere ancora finita ed essere rinviata ad un' altra cassazione per le richieste in base agli art 1148c.c 1149c.c. 1150c.c interessi legali, ritenzione del possessore in buona fede art 1152 ecc. ecc. Intanto è meglio non cambiare colture e non fare grossi cambiamenti al fondo, cmq finito il primo grado gli altri due vanno più velocemente.Qua penso che deve essere il tuo avvocato che ti deve dire come muoverti, perchè è lui che conosce tutto il procedimento.

[druss82]

chiarisco la situazione:il terreno lo ha avuto in affitto la mia famiglia da sempre ,il proprietario lo ha venduto ad un nipote di terzo grado.la prelazione quindi e' di acquisto e non di affitto.tra l'altro il cambio di proprieta' e'avvenuto quasi 8 anni fa e io sono rimasto come "affittuario"senza contratto poiche' scaduto da tempo

[Vitality]

Hai ragione, infatti è il dubbio che mi è venuto. Su questo terreno è scaduto il contratto d' affitto ed entro i 6 mesi è stato affittato ad altri oppure è stato venduto e ora si chiedono finanziamenti per l' acquisto all' ente pubbllico?
Cmq anche in questo caso essendo le sentenze esecutive fino a sentenza opposta ho diritto a chiedere i finanziamenti. In caso poi la sentenza non venisse riconfermata nei gradi successivi verrebbe annullato il contratto e il contributo va restituito all' ente che l' ha erogato

[mefito]

Mi sembra che adesso le sentenze siano esecutive, perciò se hai vinto in primo grado finchè non c'è una sentenza contraria, o dell' appello o della definitiva Corte Suprema di Cassazione tu sei l' affittuario. Perciò dovresti avere diritto a richiedere tutti i tipi di finanziamenti che intendi ottenere. Nel caso poi ci dovesse essere ( se il tribunale di primo grado ti ha dato ragione hai buone possibilità che la sentenza venga riconfermata negli altri gradi) una sentenza opposta e dovessi lasciare libero il terreno avresti sempre diritto a richiedere le migliorie in base all' art 1150 de c.c.
Cmq chiedi conferma all' avvocato che ti ha assistito in questa causa civile.

Sicuro che non sia un diritto di prelazione sull'acquisto?

[Vitality]

Mi sembra che adesso le sentenze siano esecutive, perciò se hai vinto in primo grado finchè non c'è una sentenza contraria, o dell' appello o della definitiva Corte Suprema di Cassazione tu sei l' affittuario. Perciò dovresti avere diritto a richiedere tutti i tipi di finanziamenti che intendi ottenere. Nel caso poi ci dovesse essere ( se il tribunale di primo grado ti ha dato ragione hai buone possibilità che la sentenza venga riconfermata negli altri gradi) una sentenza opposta e dovessi lasciare libero il terreno avresti sempre diritto a richiedere le migliorie in base all' art 1150 de c.c.
Cmq chiedi conferma all' avvocato che ti ha assistito in questa causa civile.
PS ti consiglio cmq di apportare al terreno solamente migliorie dimostrabili con fatture e di non fare cambi di coltura, perchè se si dovesse riconsegnare il terreno deve essere nello stesso modo a come è stato ricevuto e lo si deve aver mantenuto con le cure come da un buon padre di famiglia.

[druss82]

finanziamenti su terreno

salve a tutti,qualcuno mi sa dire se io,essendo in possesso di una sentenza in primo grado in cui il giudice mi da' ragione di prelazione su un terreno in affitto da piu di cento anni e aspettando l'esito del secondo appello,posso richiedere finanziamenti su questo terreno?

[Potionkhinson]

Ok così, concludiamo qui la discussione.Tu ti tieni la tua e io mi tengo la mia, altrimenti rischiamo di ripetere le stesse cose all' infinito.

Affare Fatto!

Salutami tanto la Sicilia Regione bellissima

...Fatto!... la Sicilia ricambia .

Avrei una domanda: ho acquistato un terreno che confina con un numero incredibile di particelle. Da una ricerca presso gli uffici del comune risulta che molte di tali particelle hanno come proprietario un perfetto sconosciuto. Per farla breve e riconducendomi alla precedentre discussione; quanto tempo ha a disposizione un possibile "avente diritto di prelazione", per far valere i propri diritti?
Grazie.

Salve gioris,
leggi al punto B (comunque la risposta è: 1 anno dalla data di trascrizione dell'atto di compravendita).
Saluti.

P.S. ...a dimostrazione che ci sono troppe discussioni aperte sulla prelazione (ci si perde..... e ci si ripete!). Sarebbe possibile unificarle?

[GabrieleB.]

http://www.notariato.it/Notariato/StaticFiles/Studi_e_approfondimenti/66.pdf

Punto B....studio abbastanza recente e particolarmente approfondito!saluti.Gabriele

[giors]

Bene, belle esperienze direi, un pò permalosetti ma con il giusto spirito di condividere esperienze.
Avrei una domanda: ho acquistato un terreno che confina con un numero incredibile di particelle. Da una ricerca presso gli uffici del comune risulta che molte di tali particelle hanno come proprietario un perfetto sconosciuto. Per farla breve e riconducendomi alla precedentre discussione; quanto tempo ha a disposizione un possibile "avente diritto di prelazione", per far valere i propri diritti?
Grazie.

[mefito]

.
Cmq non è il massimo dell' educazione replicare ad una discussione con una risata. Si puo' dire che uno non è stato chiaro o su che basi uno fa una dichiarazione, si puo anche fare una battuta, ma è mancanza di rispetto rispondere con una risata.
Faccio le mie scuse a potionkhinson.

Io l'ho fatto solo dopo che hai dato dello "stolto" a qualcuno che aveva solo fatto una battuta,del resto la faccina ridente serve solo a dare un "emozione" in più.
Oppure solo le tue sono battute?

[Vitality]

E qui torniamo sulla gerarchia della prelazione. La prelazione del partecipante prevale su quella del coerede, che a sua volta prevale su quella dell' affittuario e quest' ultima prevale su quella del confinante. La legge del 65 viene modificata ed estesa al confinante con la legge del 71. Tutto ciò che non viene modificato resta invariato, perciò le regole della prelazione dell' affittuario diventano valevoli anche per il confinante. Se il diritto di prelazione l' affittuario lo acquista dopo 2 anni anche il diritto di prelazione del confinante si acquista dopo due anni.

Ok così, concludiamo qui la discussione.Tu ti tieni la tua e io mi tengo la mia, altrimenti rischiamo di ripetere le stesse cose all' infinito. Sta di fatto che l' ufficio legale della mia provincia per fortuna non l' ha pensata come te e mi ha dato ragione e per questo motivo ora sono in possesso di quel vigneto, altrimenti se lo sarebbe beccato il confinante.
Salutami tanto la Sicilia Regione bellissima

[Potionkhinson]

Eppure la legge mi sembra così chiara....

Salve Vitality,
Il punto è proprio questo:
“In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, o colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni (giusto art. 7, 1° comma della L. 14 agosto 1971, n. 817). Come modificato dal 2° comma dell’articolo 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817, il diritto di prelazione spetta anche:
1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l’entrata in vigore della legge 15 settembre 1964 n. 756;
2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti (cioè liberi).
Quindi, come vedi, per il confinante non sussiste alcun "vincolo" di carattere temporale.
Saluti,
Peppe

... recedendo dal preliminare con l'altro acquirente oltre alla restituzione della caparra devo pagare anche una penale?

Salve cgrano,
cosa è indicato sul preliminare? (io, solitamente, specifico sempre modalità e clausole..... "nero su bianco" = e siamo tutti amici).

[Vitality]

Eppure la legge mi sembra così chiara.

La norma è quella contenuta nel 1° e 2° comma dell’art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590:
“In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, o colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni (ridotti a due anni dall’art. 7, 1° comma della L. 14 agosto 1971, n. 817),


Detta norma è stata modificata dal 2° comma dell’articolo 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817, del seguente tenore:
“Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:
1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l’entrata in vigore della legge 15 settembre 1964 n. 756;
2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.


Praticamente allora sia il mezzadro che il colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l' entrata in vigore della legge non ha l' obbligo di aver lavorato il terreno per 2 anni? Che dire? Tante teste tanti pareri e tante interpretazioni. Un po' come la giurisprudenza italiana. .

[Potionkhinson]

Faccio le mie scuse a potionkhinson.

Salve Vitality,
non devi affatto scusarti!... se scherziamo.... scherziamo tutti! ovvio!
Piuttosto, il mio punto di vista l'ho già espresso: nessun vincolo di carattere temporale per il confinante.
Saluti

[LorenzVigna]

In questo caso eventualmente "subentra" esercitando il diritto di prelazione come acquirente.

Esattamente. E prendendo un prezzo già definito da chi ha stipulato il primo preliminare senza poterlo trattare ulteriormente (nemmeno sui termini di pagamento e sulle modalità).