Diritto di Prelazione Agraria

[GiancaMI]

Grazie Giancami,
sono ancora confuso per cui sintetizzo la situazione e le mie domande:
1) il locatario è C.D. , il contratto è stato concordemente sottoscritto e registrato, ha durata quinquennale e scade nel 2009.
2) il locatario conosce solo la mia intenzione di vendere ma non il prezzo e non può acquistare adesso.
3) io non sono C.D.

Domande :

1) Quali passi devo materialmente fare e quale "gerarchia" devo rispettare ?
2) se lui non acquista e io vendessi ad un terzo, il suo contratto d'affitto scadrebbe?
3) Se non acquistasse nessuno, degli aventi diritto e non, ed io mi trovassi costretto ad un ribasso, dovrei rifare le comunicazioni di nuovo a tutti?

grazie ancora

in ordine di prelazione:
cd affittuario
cd confinanti se l'affittuario rinuncia

ovviamente deve mandare la comunicazione con prezzo all'affitturio; poi lui ha 30gg per darti una risposta.
Successivamente se lui dopo 30gg non ti ha comunicato nulla passi a fare la medesima cosa con i confinanti CD.
Se tutti rifiutano il terreno lo puà prendere chiunque.
Se un terzo comprasse il terreno prima della scadenza dell'affitto si tiene l'affittuario sino alla scadenza.
Qualcuno corregga se ho detto qualche stupidata. Ciao

[Rocan]

Grazie Giancami,
sono ancora confuso per cui sintetizzo la situazione e le mie domande:
1) il locatario è C.D. , il contratto è stato concordemente sottoscritto e registrato, ha durata quinquennale e scade nel 2009.
2) il locatario conosce solo la mia intenzione di vendere ma non il prezzo e non può acquistare adesso.
3) io non sono C.D.

Domande :

1) Quali passi devo materialmente fare e quale "gerarchia" devo rispettare ?
2) se lui non acquista e io vendessi ad un terzo, il suo contratto d'affitto scadrebbe?
3) Se non acquistasse nessuno, degli aventi diritto e non, ed io mi trovassi costretto ad un ribasso, dovrei rifare le comunicazioni di nuovo a tutti?

grazie ancora

[GiancaMI]

Ciao a tutti,
Sono un nuovo utente e scrivo dal Nord Sardegna perchè avrei bisogno di un aiuto. Posseggo un terreno che ho dato in locazione, con contratto regolare e scadente nel 2009, ad un Coltiv. Diretto. Le domande sono : quali passi devo fare per procedere alla vendita? il locatario sembra interessato all'acquisto, anche se non abbiamo parlato del prezzo, se però l'acquirente fosse un altro, il contratto d'affitto del locatario decadrebbe o avrebbe valore fino alla sua naturale scadenza?
Inoltre come e a chi devo comunicare le mie intenzioni e condizioni di vendita e da chi è necessario e/o sufficiente farsi tutelare ( Notaio o Associazioni di Categoria )?
Un saluto ed un ringraziamento anticipato a chiunque mi aiuterà.

Qui ti chiarisci un po le idee.

http://www.forum-macchine.it/showthread.php?t=17289

[Rocan]

Diritto di Prelazione

Ciao a tutti,
Sono un nuovo utente e scrivo dal Nord Sardegna perchè avrei bisogno di un aiuto. Posseggo un terreno che ho dato in locazione, con contratto regolare e scadente nel 2009, ad un Coltiv. Diretto. Le domande sono : quali passi devo fare per procedere alla vendita? il locatario sembra interessato all'acquisto, anche se non abbiamo parlato del prezzo, se però l'acquirente fosse un altro, il contratto d'affitto del locatario decadrebbe o avrebbe valore fino alla sua naturale scadenza?
Inoltre come e a chi devo comunicare le mie intenzioni e condizioni di vendita e da chi è necessario e/o sufficiente farsi tutelare ( Notaio o Associazioni di Categoria )?
Un saluto ed un ringraziamento anticipato a chiunque mi aiuterà.

[guardian72]

Ho letto la discussione, ma volevo chiedere un chiarimento. Il terreno A è in vendita, il terreno B è in affitto ad un coltivatore diretto. Tale coltivatore diretto ha qualche diritto nel caso A venga venduto? Se è proprietario del terreno B ok, ha tutti i diritti sopra esposti. Ma nel caso semplicemente lavori il terreno?

grazie

Per come è stato spiegato a me il diritto di prelazione è solo del confinante proprietario coltivatore diretto, quindi nel tuo caso colui che lavora la terra anche se coltivatore diretto non ha diritti perchè non proprietario, però come ha ben capito leggendo la discussione la cosa non è che sia molto chiara

[darkded1]

grazie per il parere prima di tutto....
le risposte che mi avete fornito mi fanno capire che sto andando nella direzione giusta, resta il dubbio giustamente sollevato da Arturin i comproprietari hanno diritto di prelazione??
premetto che nessuno di loro e coltivatore diretto e non ci sono neanche vicini confinanti coltivatori diretti
Se il comproprietario mi cede la sua quota tramite donazione salto il rischio prelazione?

[CristianP]

Ho letto la discussione, ma volevo chiedere un chiarimento. Il terreno A è in vendita, il terreno B è in affitto ad un coltivatore diretto. Tale coltivatore diretto ha qualche diritto nel caso A venga venduto? Se è proprietario del terreno B ok, ha tutti i diritti sopra esposti. Ma nel caso semplicemente lavori il terreno?

grazie

[arturin]

io sapevo che per avvalersi del diritto di prelazione devi essere coltivatore diretto, ora nn so se per i cointestatari vale la stessa cosa.

stai attento però perche se tu compri un bene indiviso nn sai qual'è il tuo
effettivo pezzo di terra, e se gli altri nn vogliono dividere tu nn puoi fare la divisione, cioe per poter frazionare il bene ci deve essere il consenso di tutti i proprietari.

[guardian72]

Sia confinanti che l' affittuario non sembrano essere interessati ma la mano sul fuoco non ce la metto per questo mi vorrei tutelare in qualche modo.

Sono stato da più di una parte a chiedere consigli (notai, e sindacati di categoria) ma purtroppo ho ricevuto risposte molto diverse tra loro e quindi confusione totale, mi sembra di capire che non c è una normativa ben chiara e se c'è, come tutte le cose in Italia, è sempre soggetta a interpretazione diverse.

[pablito]

a pio parere, una volta non c'erano i contratti scritti, quindi l'affittuario sia essere Cd o IATP o no puo' farti problemi.
volevo anche dire che ancor oggi con i vari contratti scritti bisogna stare attenti, ad esempio le varie associazioni di categoria stipulano con il presunto affittuario i cosidetti contratti unilaterali ( per uso pac ) all'insaputa del proprietario.

[Potionkhinson]

Caro guardian72,
la mia risposta, purtroppo è no! Non è il tuo caso.
Ci si riferisce ad un affittuario "tipico" (CD o IATP con tanto di contratto regolarmente registrato e affitto pagato).
Hai già cercato di carpire (in prima persona o per vie traverse) le possibili intenzioni dei confinanti?

[pablito]

a me era capitato un caso del genere riguardo all'affittuario : quest'ultimo con il vecchio proprietario era andato dal sindacato agricolo e avevano stipulato uno scritto il quale si impegnava a lasciare libero il terreno al fatidico " san martino ".
sei gia andato dai sindacati agricoli ?

[guardian72]

1) fondo rustico esteso c.ca 1 ettaro,
2) fondo rustico ubicato in zona difficile da raggiungere,
3) i confinanti possono esercitare il diritto di prelazione,
4) il possessore può esercitare il diritto di proprietà per usucapione,

tirando le somme (anche se non conosciamo il prezzo): sei sicuro di voler procedere?

Questo terreno mi serve per i motivi gia esposti nei post precedenti, anche per questo il prezzo che lo pagherei è sensibilmente più alto del prezzo di mercato della zona.
Quindi volevo sapere se ci sono altre soluzioni oltre quella proposta dal notaio e quella dell' affitto per due anni in quanto non posso aspettare tutto questo tempo perchè sul quel terreno dovrei realizzare delle opere che non posso rinviare.

In un post precedente dicevi "Qualora l’affittuario rinunci, la prelazione non passa al confinante e quindi il fondo risulta libero da qualsiasi prelazione (Cass. 12608/01)" questa può essere il mio caso anche se l affittuario è abusivo e se si cosa deve fare l' affittuario per rinunciare.

[cronoflyer]

Ciao, mi trovo in una situazione simile alla tua, non ha ancora avuto il tempo di informarmi bene, ma dovrebbe funzionare così:
1)il venditore comunica con raccomandata A/R agli altri comproprietari la sua volontà di vendere, indicando il prezzo ed un termine ento il quale i comproprietari devono dare una risposta ( se sono interessati a comprare)
2) trascorso il termine, se nessuno dei comproprietari è interessato all'acquisto, può vendere a chi vuole ed i comproprietari non hanno più alcun diritto di prelazione.

Saltando il primo punto i comproprietari possono esercitare il diritto di prelazione acquistando la quota venduta al prezzo dicharato sul rogito.

Come ti ho detto non mi sono informato bene con un legale, ma un mio amico ben informato in materia mi ha dato queste informazioni....

[darkded1]

Diritto di Prelazione

Cortesemente sono ha richiedere un parere circa i possibili problemi che potrebbero sorgere dall'acquisto di una quota pari a 1/5 di un terreno indiviso di proprietà di cinque persone. tale terreno è confinante con la mia proprietà abitativa. Io comprerei da uno dei comproprietari. Sono soggetto a prelazione da parte degli altri proprietari???

[Potionkhinson]

1) fondo rustico esteso c.ca 1 ettaro,
2) fondo rustico ubicato in zona difficile da raggiungere,
3) i confinanti possono esercitare il diritto di prelazione,
4) il possessore può esercitare il diritto di proprietà per usucapione,

tirando le somme (anche se non conosciamo il prezzo): sei sicuro di voler procedere?

[guardian72]

30 anni e il proprietario cade dalle nuvole? Usucapione????? Sei sicuro che chi lo coltiva ora non ti faccia storie!

mi ha detto, come gia detto in precedenza, che farà qualunque cosa gli chiedo, infatti mi ha detto che se voleva fare qualcosa l' avrebbe fatto in precedenza.
Quindi cosa gli chiedo?

[GiancaMI]

L' affittuario abusivo lo coltiva da molti anni (circa 30)
Il proprietario mi ha detto che lui neanche sapeva che questo lo coltivava, infatti quando l' ho messo a conoscenza del fatto è sembrato cadere dalle nuvole, lui era convinto che era incolto e non se ne è mai accorto perchè si trova in una zona impossibile da raggiungere con la macchina praticamente l' ha abbandonata. Comunque l' abusivo mi ha detto che non micreerà problemi e che è disposto a fare qualunque cosa gli chiedo.

.

30 anni e il proprietario cade dalle nuvole? Usucapione????? Sei sicuro che chi lo coltiva ora non ti faccia storie!

[guardian72]

Piccola domanda stupida.. da quanti anni l'affittuario abusivo coltiva il fondo?
Cioè il propietario ha fatto azioni legali subito o dice che è abusivo ma non ha fatto nulla?

L' affittuario abusivo lo coltiva da molti anni (circa 30)
Il proprietario mi ha detto che lui neanche sapeva che questo lo coltivava, infatti quando l' ho messo a conoscenza del fatto è sembrato cadere dalle nuvole, lui era convinto che era incolto e non se ne è mai accorto perchè si trova in una zona impossibile da raggiungere con la macchina praticamente l' ha abbandonata. Comunque l' abusivo mi ha detto che non micreerà problemi e che è disposto a fare qualunque cosa gli chiedo.

x Potionkhinson

innanzi tutto ti ringrazio per i tuoi suggerimenti sei stato molto chiaro e ho capito fin dal primo messaggio cosa vuoi dire, quello che sto scrivendo non è una mia invenzione ma è quello che mi sta suggerendo un notaio (ripeto molto affermato dalle mie parti) è stato lui a dirmi di portare l' affittuario abusivo a firmare sul rogito e di far firmare ai confinanti la liberatoria gli ho detto anche della raccomandata e mi ha detto che ha più valore la firma della liberatoria che la ricevuta della raccomandata (sarà il suo punto di vista) e lo sto postando in questo forum proprio per cercare di capire le varie soluzioni e quale può essere la migliore.

[Potionkhinson]

.....Allora se io stipulo il compromesso e il proprietariolo fa vedere ai confinanti e gli fa firmare una liberatoria con data successiva a quella del compromesso, e la persona che lo sta coltivando viene dal notaio a firmare sull' atto notarile di compravendita ci potrebbero essere problemi in seguito?

Caro guardian72,
scusa ma (te lo dico con sincera simpatia) proprio non riusciamo a capirci!
NESSUNO deve firmare NIENTE dal notaio, figuriamoci l'abusivo. Inoltre, allo stato attuale, tua moglie non ha alcun diritto rispetto ai vicini (a patto che questi siano interessati all'acquisto del fondo).
Ti rispiego la storia del compromesso:
- se (primo caso) domani firmate l'atto di compravendita, senza dire niente a nessuno (i vicini prima o poi, ovvio, lo scopriranno ), uno o più vicini possono rivendicare il Diritto di Prelazione. Questa azione di riscatto può (e deve) essere esercitata entro il periodo di 1 anno dalla compravendita. Per le informazioni che hai fornito, quindi, sappi che questo/i vicino/i sarebbe nel giusto, cioè a prescindere dall'iter buracratico, alla fine ti ritroveresti al punto di partenza!
- se (secondo caso) domani firmate il compromesso (o preliminare) di vendita e l'attuale proprietario avvisa i vicini (ritengo sia del tutto inutile avvisare "per vie ufficiali" anche il conduttore abusivo) con una raccomandata (con ricevuta di ritorno) possono verificarsi due casi:

1. nessuno dei vicini è interessato all'acquisto: trascorsi 30 gg. dalla data di ricezione della raccomandata corri a firmare l'atto di compravendita (conserva le ricevute di ritorno delle raccomandate: hanno valore legale!!!).
2. uno o più vicini è interessato all'acquisto: questa persona può esercitare il Diritto di Prelazione entro 30 gg. dal ricevimento del compromesso, anche questa volta ti ritroveresti al punto di partenza!

Come avrai capito lo "scopo della raccomandata" (oltre alla correttezza della procedura) è quello di ridurre il "periodo" del Diritto di Prelazione: 30 gg. anzichè 1 anno!
Nella mia primissima risposta ti ho indicato la gerarchia di prelazione, motivo per cui, questo è il consiglio che mi sento di dare:
1) tua moglie apre P.IVA, si iscrive alla C.C.I.A.A, si iscrive all'INPS;
2) stipula un contratto d'affitto con l'attuale proprietario e inizia a coltivare il fondo;
3) dopo un periodo di 2 anni si può pensare all'acquisto.
Il risultato è: nessuno dei vicini ti può portare via il terreno.
Spero di essere stato chiaro (quindi esserti stato utile) almeno stavolta.
Ciao,
Peppe

[GiancaMI]

Piccola domanda stupida.. da quanti anni l'affittuario abusivo coltiva il fondo?
Cioè il propietario ha fatto azioni legali subito o dice che è abusivo ma non ha fatto nulla?

[pablito]

secondo me' l'affittuario abusivo ti puo' dare problemi , ossia puo' provare a restare sul terreno fino al 2011-2012 a scadenza contratti, se non lascia libero il terreno in modo amichevole devi dimostrare che non paga l'affitto ed avere qualche grattacapo-spesa legale.

[guardian72]

Dove?
Scusa Pablito, mi sono perso!
Ho deto che l'attuale proprietario deve dare comunicazione agli interessati (affittuario e/o confinante) del preliminare di vendita (magari tramite raccomandata A/R), questi hanno 30 giorni per esercitare il diritto di prelazione.

x guardian72: dimenticavo... attualmente il fondo è coltivato? da chi?

Innanzi tutto ringrazio tutti quelli che mi stanno aiutando a capirci qualcosa.

Il terreno lo acquista mia moglie che è bracciante agricolo e non è confinante il terreno è attualmete coltivato da una persona senza l ' autorizzazione del proprietario.

Allora se io stipulo il compromesso e il proprietariolo fa vedere ai confinanti e gli fa firmare una liberatoria con data successiva a quella del compromesso, e la persona che lo sta coltivando viene dal notaio a firmare sull' atto notarile di compravendita ci potrebbero essere problemi in seguito?

[Potionkhinson]

scusa potionk, non riesco a capire.... tu dici che l'attuale proprietario fa firmare la rinuncia di prelazione, pero' dici che non vale perche' esso non e' titolare....
ma se ha firmato la rinuncia come fa poi a dire che non rinuncia piu' ?

Dove?
Scusa Pablito, mi sono perso!
Ho detto che l'attuale proprietario deve dare comunicazione agli interessati (affittuario e/o confinante) del preliminare di vendita (magari tramite raccomandata A/R), questi hanno 30 giorni per esercitare il diritto di prelazione.

x guardian72: dimenticavo... attualmente il fondo è coltivato? da chi?

[pablito]

scusa potionk, non riesco a capire.... tu dici che l'attuale proprietario fa firmare la rinuncia di prelazione, pero' dici che non vale perche' esso non e' titolare....
ma se ha firmato la rinuncia come fa poi a dire che non rinuncia piu' ?

[Potionkhinson]

Caro guardian72,
fammi capire:
1) non sei tu ad acquistare il terreno?
2) l'acquirente che lavoro fa?
3) l'acquirente è un confinante?
....poi:

.....Quindi riassumendo se alla stipula del rogito viene a firmare colui che la sta coltivando (senza nessun diritto) e faccio firmare a soli confinanti coltivatori diretti una liberatoria in cui affermano che non sono interessati all' acquisto del terreno per quel determinato prezzo dovrei stare tranquillo o non è così?......

NO! Non è affatto così. Come precedentemente comunicato:

...È importante ricordare come non sia legittimo rinunciare al diritto di prelazione prima della sottoscrizione del compromesso (talvolta, vi è la consuetudine da parte del proprietario di far sottoscrivere al confinante un atto di rinuncia al diritto di prelazione, qualora questo non sia interessato all’acquisto, ancor prima della sottoscrizione del compromesso), tale atto non ha alcun valore legale, poiché, per effetto di un principio generale, non è possibile rinunciare ad un diritto di cui non si è ancora titolari, permettendo quindi successivi ripensamenti...

Ciao.

[alberto64]

A quanto ne so io:

1) il confinante ha diritto di prelazione solo se é coltivatore diretto o IATP

2) l'affittuario GENERICO (anche non coltivatore diretto) ha diritto di prelazione sul campo che coltiva. La legge parla di "conduttore", sia esso un coltivatore diretto od un non coltivatore diretto. l'affittuario o proprietario non Coltivatore diretto e non IATP non ha, pero', diritto di prelazione sui campi confinanti.

Dunque la soluzione proposta di affittare il terreno per due anni, secondo me, è valida in tutti i casi.

[guardian72]

Il terreno andrebbe intestato a un bracciante agricolo che è la moglie di un confinante non coltivatore diretto, la cosa che non mi è chiara è se il diritto di prelazione è di tutti i confinanti o del confinante coltivatore diretto.

X POTIONKHINSON si sono due notai molto affermati il bello che chiedendo ad un terzo mi ha detto ancora una cosa diversa.
Non ci sto capendo più niente non credevo che acquistare un terreno era così complicato.

Quindi riassumendo se alla stipula del rogito viene a firmare colui che la sta coltivando (senza nessun diritto) e faccio firmare a soli confinanti coltivatori diretti una liberatoria in cui affermano che non sono interessati all' acquisto del terreno per quel determinato prezzo dovrei stare tranquillo o non è così?

AIUTO!!!!!!!

[GiancaMI]

x GiancaMI,
perchè hai eliminato il tuo messaggio?
Hai detto bene:
1) devi essere CD o IA (meglio se IATP), in questi ultimi due casi: P.IVA;
2) se si possiede P.IVA: iscrizione C.C.I.A.A.;
3) iscrizione INPS;
...infine mi permetto di aggiungere che:
il fondo non va solo affittato, va COLTIVATO!

Semplicemente perchè poi avevo visto il tuo molto esaustivo ora che hai puntuallizato meglio; perchè non ho ancora capito se guardian72 sia un cd o iatp se non lo è anche con l'affitto credo non abbia diritti.

[Potionkhinson]

x GiancaMI,
perchè hai eliminato il tuo messaggio?
Hai detto bene:
1) devi essere CD o IA (meglio se IATP), in questi ultimi due casi: P.IVA;
2) se si possiede P.IVA: iscrizione C.C.I.A.A.;
3) iscrizione INPS;
...infine mi permetto di aggiungere che:
il fondo non va solo affittato, va COLTIVATO!