Contratti d'affitto: stipula & revoca

[Cinghiale]

CODICE CIVILE

LIBRO TERZO
DELLA PROPRIETÀ
TITOLO VIII
Del possesso

CAPO II
Degli effetti del possesso

SEZIONE III
Dell'usucapione

Art.1158 - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari - La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent'anni.

Art.1159 - Usucapione decennale - Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

Art.1159 bis - Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale - La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquistano in virtù del possesso continuato per quindici anni.
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.
La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà.
Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.

[mefito]

Scusa cinghiale,ma il fatto di essere un professionista,dovrebbe averti insegnato ad inserirti solo dove hai una competenza,oppure dove sei certo di avere informazioni utili,non mi sembra questo il caso,neppure la parte del codice riportata sembra avere nessuna attinenza con il caso in questione.
Non è meglio che lasciamo la risposta a chi magari può rispondere con cognizione di causa?

[Gianpi]

E' ammissibile la stipula di una tale convenzione per una durata di soli 7 anni?

Inoltre: può tale accordo trovare spazio in un preliminare di compravendita di terreno agricolo con cui il promissario acquirente si obbliga, contestualmente alla firma del definitivo, a stipulare un contratto di affittanza agraria per la durata, appunto, di 7 anni?

Grazie per le risposte!

Un contratto di affitto ha 15 anni di durata salvo diversa indicazione.
Preliminare e contratto di affitto sono due cose separeate, puoi affittare il terreno e poi fare un compromesso di compravendita ma è bene rivolgersi prima chiedere lumi ad un notaio.

X Cinghiale: cosa centra l'usocapione con i contratti di affittanza?

[insert-coin]

Un contratto di affitto ha 15 anni di durata salvo diversa indicazione.
Preliminare e contratto di affitto sono due cose separeate, puoi affittare il terreno e poi fare un compromesso di compravendita ma è bene rivolgersi prima chiedere lumi ad un notaio.

...ho chiesto informazioni in quanto l'art. 1 della legge 203/1982 prescriv che la durata minima del contratto di affittanza a coltivatore singolo o associato è di 15 anni.

Mi chiedevo se la clausola con cui si fissa un periodo inferiore è nulla e sostituita ex lege con quella citata per un periodo di 15 anni!

[Potionkhinson]

....cosa centra l'usocapione con i contratti di affittanza?

ben detto Gianpi! Ieri ho unito ben tre o quattro discussioni sui Contratti d'Affitto...... e ora mi parlate di Usucapione!?! (@cinghiale: anche se ti riferisci all'art.1158-bis... non rientriamo nei 15 anni!...)

Il titolare di un’azienda agricola vicina, non paga più l’affitto dei terreni coltivati, ai rispettivi proprietari, da due o tre anni........I proprietari......mi hanno chiesto di prendere io in affitto i terreni......Devo versargli degli indennizzi ?

Salve Gatto...,
la risoluzione del contratto d'affitto, può avvenire nei casi in cui l'affittuario si sia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale(mancato pagamento di almeno 1 annualità, razionale coltivazione del fondo, razionale conservazione e manutenzione del fondo e relative attrezzature, instaurazione rapporti di subaffitto o sub concessione), il locatore deve contestare, con lettera raccomandata, le presunte inadempienze.
Se l'affittuario, entro i successivi 90 giorni, sana le inadempienze, nessuna risoluzione del contratto!...diversamente: annullato il precedente contratto sarà possibile registrarne uno nuovo a tuo nome.
Indennizzi? No! Non scherziamo!!!
Saluti.

[Gatto di marmo]

Mille grazie Potionkhinson !!!
Proprio le risposte che speravo, e speravamo !
Se gli mando le lettere di disdetta adesso, tempo 90 giorni (sempre in caso di mancata solvibilità) + tempi postali ovviamente, sarei a posto.
Non è molto un bel periodo per fargli lo scherzetto, visto che i raccolti sono i più vicini a giugno luglio, e le semine (i soldi delle semine) sono fuori e immagino che sia un po' scoperto....
Mi sa che si inca.....a un pochino.....

Con le colture in corso (premetto che il raccolto è suo e io non ci penso minimamente a fare il furbo e "soffiarglielo" in alcun modo), quando posso incominciare a considerare "mio" il terreno ?
Al termine della coltura in corso oppure a fine anno ?


Grazie ancora dell'esaudiente risposta (praticamente hai esaudito i nostri desideri ) !
A presto !

[aleEX 235]

Art.1159 - Usucapione decennale - Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

Spero che questo post riguardi il mio caso, comunque un motivo molto valido per cui questo articolo del codice penale non mi da ragione è per il fatto che io non ho nulla di scritto relativo al terreno in oggetto, chi me l' aveva dato ha ommesso di dire del pezzo non suo ma non c'è scritto nulla né su atto né scritture varie e i 20 anni non sono passati.

[Gianpi]

Di recente mi sono visto arrivare a casa una raccomandata AR da un signore che mi propone l' acquisto di un terreno di 600 mq da me coltivato adiacente con i terreni acquistati da mio padre nel '94. Dopo lo stupore per tale richiesta e i dovuti accertamenti ( visto che mio padre non c'è più) ho capito che abbiamo lavorato il terreno di un' altro senza saperlo e per un motivo solo: quando lo vendette al proprietario precedente a me era in progetto l' allargamento della strada fronte campo con una larghezza di 5 mt in + e 120 di lunghezza, quindi il precedente proprietario non volendolo pagare lo fece frazionare ma con un contratto verbale l'ha coltivato. Io ho fatto altrettanto

Quindi tu stavi lavorando un terreno che credevi tuo ma che in realtà non lo era e te ne sei accorto solamente quando ti è arrivata la proposta di acquisto

[Cinghiale]

Scusa Cinghiale, ma il fatto di essere un professionista, dovrebbe averti insegnato ad inserirTi solo dove hai una competenza, oppure dove sei certo di avere informazioni utili: non mi sembra questo il caso, neppure la parte del codice riportata sembra avere nessuna attinenza con il caso in questione.
Non è meglio che lasciamo la risposta a chi magari può rispondere con cognizione di causa?

Non so di quale caso si tratti. A scanso di equivoci, l'estratto del Codice Civile era inteso per informazione all'Utente aleEX 235

[aleEX 235]

Quindi tu stavi lavorando un terreno che credevi tuo ma che in realtà non lo era e te ne sei accorto solamente quando ti è arrivata la proposta di acquisto

Ebbene si Gianpi, calcola però che il terreno in questione è una striscia di uguale larghezza ( mt 5) e quindi essendo parallela alla strada non me ne ero accorto, calcola però che mio padre è morto e quindi, essendo stato lui ad acquistarlo nel '94, avendolo coltivato e gestito direttamente per il discorso PAC, forse lui lo sapeva, ma la sua morte improvvisa forse ha contribuito al fatto di non avermelo mai detto, come magari pure lui non lo sapeva. Attualmente sono andato dal mio tecnico ed in un attimo è risalito al numero di mappale ( nella mappa che avevo io non risultava segnato il frazionamento) e con quello ha estratto il nome del proprietario ( tutto tramite internet) confermandomi ciò che era scritto sulla raccomandata. A questo punto spero che il comune rivaluti il discorso di allargare la strada, alla faccia del proprietario e del futuro compratore in modo che entrambe rimangano a mani nude.

[mefito]

Non so di quale caso si tratti. A scanso di equivoci, l'estratto del Codice Civile era inteso per informazione all'Utente aleEX 235

Così è equivoco!
Evisto che non riguarda il caso in questione,che informazioni e che utilità poteva avere?

[nico 71]

il primo contratto che hai firmato è un cosiddetto affitto in deroga secondo quanto disciplinato dall'articolo ex 45 legge 203/82 può essere sottoscritto in presenza di entrambe le parti e presieduto dalle associazioni di categoria.
quello quindicennale va in più registratoe vincola a tutte le condizioni della attuale norma.

per maggiori informazioni

http://eng.mi.camcom.it/show.jsp?page=39340

se l'affitto fa parte di un piano di ricomposizione fondiaria, l'introduzione del concetto di compendio unico, consente di versare a metà le imposte dovute.

Se il contratto non è stipulato da coltivatore diretto o soggetto ad esso equiparato ed è di durata ulteanovennale c'è l'obbligo, oltre che della registrazione, della TRASCRIZIONE

[giuse1]

Ciao a tutti, sono giuseppe, ho letto con interesse il forum per capire cosa posso fare con un terreno.

Ho un terreno di circa 10 ettari, sul quale prevedo in un futuro non troppo lontano di costruirvi sopra, essendo il terreno edificabile.

Nel frattempo un allevatore mi ha chiesto di affittarlo x pascolo, produzione erba per animali, quote latte.
1) Per una meta' della superficie del terreno, vorrei affittarlgliela o dargliela in comodato gratuito, ma solo per pochi anni (ad es. 5 anni, che mi ha riferito che sono il tempo minimo x le quote latte).
2) Per la restante parte, avendo da utilizzarla per iniziare a costruire gia' fra soli 2 o 3 anni, vorrei solo dargli la possibilita' nel frattempo di entrare 3 o 4 volte all'anno per tagliare l'erba e portarsela via, cosa che farebbe comodo sia a me per tenere il terreno pulito e sia a lui per avere l'erba per gli animali.

La mia paura e' di rischiare di entrare nella disciplina vincolistica dei 15 anni del contratto agrario e di non poter poi utilizzare il mio terreno quando mi serve e quindi, piuttosto che rischiare, preferirei non affittarlo nemmeno per questi anni in cui effettivamente non utilizzerei il fondo.

C'e' qualche possibilita' di affitto/comodato gratuito che mi permetta di stare tranquillo che quando mi serve il terreno per costruire possa utilizzarlo senza problemi?

Grazie se qualcuno potra' rispondere,
Giuseppe

[nico 71]

Anche qui credo sia importante l'assistenza di un legale del settore. Intendo un legale che si occupi specificatamente di diritto agrario.
Credo sia intanto utile sapere se il terreno in oggetto è edificabile da Piano regolatore ad uso civile oppure se tu intendi che sia edificabile solo a livello rurale.
Infatti se il PRG(piano regolatore regionale) prevede o modifichi la destinazione d'uso da agricola ad utilizzo edilizio i contratti d'affitto sono risolti ma ATTENZIONE solo per le porzioni di terreno edificabili. Tutto il resto se rimane agricolo resta nel diritto dell'agricoltore per l' esercizio dell'attività agricola.
Il mio consiglio da inesperto e non professionale ma per esperienza è il seguente:
intanto sconsiglio vivamente di instaurare rapporti nello" stato di fatto " che in agricoltura sono piuttosto pericolosi.........Ti ricordo che hanno valore anche i contratti verbali. E ( come piu volte detto nel forum) esiste la possibilità dei contratti unilaterali.
Poi se il tipo ha addirittura fatto domanda ad AGEA per gli aiuti comunitari dichiarando di coltivare le particelle di tua proprietà a titolo di affittuario o comodatario
sicuramente potresti trovarti nella situazione di intraprendere una causa per riprenderne il possesso. Naturalmente stiamo parlando di ipotesi di cattiva fede da parte dell'allevatore.
L'ideale assoluto sarebbe che tu sia o diventi IAP (imprenditore agricolo professionale) e coltivassi il fondo.
Sappi che potresti usufruire di notevoli agevolazioni fiscali e creditizie.
ciao

[giuse1]

Grazie di cuore dei preziosi consigli, oltre tutto molto tempestivi.
Il terreno in effetti risulta quasi completamente edificabile ad uso civile.

[merugo]

Attenzione, Non è esatto dire che se un terreno è o diviene edificabile il contratto d'affitto agrario cessa. E' possibile la rescissione SOLO in base alla ottenuta licenza ad edificare, e si deve indennizzare l'affittuario per l'anticipata rescissione ( che comunque deve dichiararla il giudice, se l'affittuario non se ne va).

[mirotocci]

Ottimo Merugo verissimo, solo se il giudice accorda l'indennizzo oppure se le parti si accordano prima...questo vale anche nella vendita di terreno agricvolo con sopra l'affittuario

[merugo]

Giulio, PRIMA COSA CALMAAA!
Fermati e rifletti un pò. I contratti agricoli sono CONTRATTI, cioè presuppongono la volontà COMUNE di DUE parti contraenti.
NON ESISTONO ASSOLUTAMENTE CONTRATTI UNILATERALI.
Esistono però i truffatori e gli ingenui e gli sprovveduti. Mi spiego
Esiste, per alcuni contratti, la possibilità che uno solo dei contraenti provveda alla pubblicità legale, ovvero alla registrazione. Se lo fa senza che in realtà ci sia alcun contratto commette due o tre reati, oltre ad un illecito civile.
Ma il nostro paese E' incivile, perciò la legge agraria del governo di quella ch..ca di Spadolini ha spalcato le porte dell'agricoltura ai meglio furfanti.
Adesso ragazzo mio devi confessare un paio di cose, altrimenti non posso aiutarti:
1) da quanto tempo dura questo stato di cose?
2) hai fatto solo pubblica DEBOLE resistenza a questo stato di cose?
3) Il mascagricoltore che ti sta fregando puo' provare di averti mai dato anche un euro per il terreno? o magari di averlo pulito ecc. per te?
4) come e quando hai saputo della frode?
5) a chi ti sei rivolto sinora?
6) che fai di mestiere?
7) come mai possiedi il terreno, lo hai ereditato o comprato, e da chi, e da quando?

Se risponderai subito, magari aggiungendo qualche particolare utile, ti potrò consigliare, se vuoi.
ciao, ugo
ciao

Mirotocci,
forse la tua osservazione vale due parole di spiegazione.
In generale ,vendendo un terreno oggetto di un contratto agrario si possono verificare due cose, l'affittuario è o non è coltivatore diretto. Nel primo caso egli ha diritto di prelazione sull'acquisto, cioè deve essere informato prima della vendita ed ha diritto di comprare per il prezzo che si intende dichiarare nell'atto.
Se non è coltivatore diretto non ha diritto di prelazione, ma solo quello di proseguire nel contratto d'affitto esistente.
Se però la DESTINAZIONE urbanistica del terreno cambia, cioè se facendo presso il comune il certificato di destinazione urbanistica del terreno risulta che tutto o in parte ha destinazione EDIFICABILE, allora cessa ogni diritto di prelazione da parte dell'eventuale affittuario coltivatire diretto ed il terreno può essere liberamente venduto a chiunque.
NOTATE BENE, comunque il contratto d'affitto resta valido SINO A CHE NON VENGA RILASCIATA LA LICENZA DI COSTRUIRE
Ugo

[spenk]

Affitto

Buongiorno a tutti,sono nuovo e ho notato che in questo forum siete tutti gentillissimi e volevo porvi il mio problema.

Io ho ereditato da mio nonno circa 3 anni fa una pezzo di terreno.L'affittuario coltiva la terra in questione da circa 30 anni,non c'è mai stato un contratto,io adesso quando posso mandarlo via senza doverlo pagare?Volevo vendere il terreno senza pero' dover pagare l'affittuario quindi aspettando la fine del contratto che pero' essendo orale non so quando finira'.

Grazie a tutti per l'attenzione

[nico 71]

Inutile dire.......rivolgersi ad un legale..........
Prima domanda: Chi percepiva l'affitto? Possono dimostrare di aver corrisposto e di corrispondere l'affitto? Ci sono ricevute di pagamento?
Da lì cercare di capire da quando il rapporto d'affitto verbale è in essere.
E poi cercare di stabilire con quegli elementi quando potrà scadere tale contratto.
Non mandare raccomandate o simili prima di aver consultato un legale!
Dovrai sicuramente partire con un azione possessoria.
L'affittuario dovrà senz' altro percepire un'indennità per il rilascio anticipato del fondo.
Almenochè non sia lui stesso l'eventuale acquirente che comprerà ad un prezzo vantaggioso visto che credo vanti anche il diritto di prelazione .
In bocca al lupo

[spenk]

Inutile dire.......rivolgersi ad un legale..........
Prima domanda: Chi percepiva l'affitto? Possono dimostrare di aver corrisposto e di corrispondere l'affitto? Ci sono ricevute di pagamento?
Da lì cercare di capire da quando il rapporto d'affitto verbale è in essere.
E poi cercare di stabilire con quegli elementi quando potrà scadere tale contratto.
Non mandare raccomandate o simili prima di aver consultato un legale!
Dovrai sicuramente partire con un azione possessoria.
L'affittuario dovrà senz' altro percepire un'indennità per il rilascio anticipato del fondo.
Almenochè non sia lui stesso l'eventuale acquirente che comprerà ad un prezzo vantaggioso visto che credo vanti anche il diritto di prelazione .
In bocca al lupo

Mio nonno percepiva l'affitto e nn c'è nessuna ricevuta.
Mi hanno detto ke nell'82 è uscita una legge ke parlava d cio',è da li in poi i contratti verbali venivano rinnovati tacitamente ogni 15 anni,quindi 82+15=97 nel 97 il contratto è stato rinnovato tacitamente quindi dovrei aspettare fino al 2012 cioè altri 15 anni per poterlo mandare via senza dovergli alcun soldo.Lui nn acquistera' anche se ha il diritto perchè nn è interessato.
Potete dirmi se quello ke mi hanno detto sulla legge dell'82 è giusta?
Grazie davvero

[merugo]

caro spenk,
Un primo consiglio LAVORA SULL'ARGOMENTO, solo tu puoi farlo, perciò:
a) ACCERTA BENE QUANDO é COMINCIATO L'AFFITTO e chi puo' testimoniarlo, meglio ancora se lo fai dire all'inquilino DAVANTI A DUE TESTIMONI, meglio se non sono tuoi parenti.
b)trova le ricevute, o qualcuno che ha visto pagare qualche affitto, e fatti rilasciare una dichiarazione di ciò.
d) appena sei CERTO che è un affitto, ANCHE SE NON SAI QUANDO SCADE, non importa, INVIA UNA RACCOMANDATA CON RICEVUTA DI RITORNO, DICHIARANDOTI PROPRIETARIO DEL TERRENO, E DICHIARANDO CHE DAI LA DISDETTA DEL CONTRATTO, indicando ESATTAMENTE il terreno con catasto e confini, ed invitando l'affittuario al rilascio del terreno al termine ,del contratto.NON METTERE LA DATA DEL RILASCIO, per ora basta cosi'. Firma con la formula "con riserva di ogni diritto"
FAI LA DISDETTA APPENA POSSIBILE PERCHE' VA RICEVUTA DALL'AFFITTUARIO ALMENO UN ANNO PRIMA DELLA SCADENZA DEL CONTRATTO, CHE TU PURTOPPO NON SAI ANCORA.

POICHE' LE MOSSE SONO DELICATISSIME, NON FARE COLPI DI TESTA ED ATTENTISSIMO, SE IL CONTRATTO SI RINNOVA AUTOMATICAMENTE PERCHE' NON LO HAI DISDETTO IN TEMPO TI TROVI SULLE... SPALLE IL SIMPATICO AFFITTUARIO ALLO STESSO CANONE E PER ALTRI 15 ANNI!!!!!!!!!!
Il conto degli anni che hai fatto E' INFONDATO SE NON SAI CON LA MASSIMA CERTEZZA POSSIBILE QUANDO E' COMINCIATO L'AFFITTO.
MI DISPIACE PER NICO71 MA NON E' POSSIBILE ALCUNA AZIONE POSSESSORIA.....PERCHE' IL ""POSSESSO"" semmai ce l'ha l'affittuario, che NON PUO' ESSERE OBBLIGATO IN NESSUN MODO AD ANDARSENE VIA PRIMA DELLA FINE DEL CONTRATTO E CHE PERCIO' MOLTO PROBABILMENTE TI RICATTERA'.
dimmi cosa riesci a sapere, se vuoi un altro aiuto, sii cauto e veloce.
ugo

[spenk]

caro spenk,
Un primo consiglio LAVORA SULL'ARGOMENTO, solo tu puoi farlo, perciò:
a) ACCERTA BENE QUANDO é COMINCIATO L'AFFITTO e chi puo' testimoniarlo, meglio ancora se lo fai dire all'inquilino DAVANTI A DUE TESTIMONI, meglio se non sono tuoi parenti.
b)trova le ricevute, o qualcuno che ha visto pagare qualche affitto, e fatti rilasciare una dichiarazione di ciò.
d) appena sei CERTO che è un affitto, ANCHE SE NON SAI QUANDO SCADE, non importa, INVIA UNA RACCOMANDATA CON RICEVUTA DI RITORNO, DICHIARANDOTI PROPRIETARIO DEL TERRENO, E DICHIARANDO CHE DAI LA DISDETTA DEL CONTRATTO, indicando ESATTAMENTE il terreno con catasto e confini, ed invitando l'affittuario al rilascio del terreno al termine ,del contratto.NON METTERE LA DATA DEL RILASCIO, per ora basta cosi'. Firma con la formula "con riserva di ogni diritto"
FAI LA DISDETTA APPENA POSSIBILE PERCHE' VA RICEVUTA DALL'AFFITTUARIO ALMENO UN ANNO PRIMA DELLA SCADENZA DEL CONTRATTO, CHE TU PURTOPPO NON SAI ANCORA.

POICHE' LE MOSSE SONO DELICATISSIME, NON FARE COLPI DI TESTA ED ATTENTISSIMO, SE IL CONTRATTO SI RINNOVA AUTOMATICAMENTE PERCHE' NON LO HAI DISDETTO IN TEMPO TI TROVI SULLE... SPALLE IL SIMPATICO AFFITTUARIO ALLO STESSO CANONE E PER ALTRI 15 ANNI!!!!!!!!!!
Il conto degli anni che hai fatto E' INFONDATO SE NON SAI CON LA MASSIMA CERTEZZA POSSIBILE QUANDO E' COMINCIATO L'AFFITTO.
MI DISPIACE PER NICO71 MA NON E' POSSIBILE ALCUNA AZIONE POSSESSORIA.....PERCHE' IL ""POSSESSO"" semmai ce l'ha l'affittuario, che NON PUO' ESSERE OBBLIGATO IN NESSUN MODO AD ANDARSENE VIA PRIMA DELLA FINE DEL CONTRATTO E CHE PERCIO' MOLTO PROBABILMENTE TI RICATTERA'.
dimmi cosa riesci a sapere, se vuoi un altro aiuto, sii cauto e veloce.
ugo

Grazie dell'aiuto,all'inizio mio nonno e l'affittuario avevano stipulato un contratto verbale di mezzadria poi da meta' degli anni 80 s è trasformato in affitto.
Io non ho nessuna ricevuta e nessun documento perkè tutto è stato fatto solo verbalmente.
Non sai quindi dirmi quando potrebbe scadere il contratto?

[merugo]

caro SPENK,
con la Legge 203/1982 chiunque disponga di due testimoni centenari puo' dire di essere inquilino "verbale"dai tempi del re. Piuttosto, come fai a dire che è un affitto se non ti paga nulla? sei certo che non sia un comodato? peggio ancora...che non ci sia usucapione?
PRIMO PASSO accertati con TESTIMONI SICURI E NUMEROSI E COSTANTI NEL TEMPO che si tratta di affitto, o che almeno lo era di sicuro ad una certa data,meglio se lo fai dire, e ripetere,dall'affittuario davanti a testimoni affidabili.
ugo

[nico 71]

Merugo grazie della correzione sul possesso . Apprezzo e apprendo
Tornando sull'argomento di Spenk:
Hai controllato presso un'associazione se "l'affittuario" percepisce o ha percepito gli aiuti comunitari da AGEA? Insomma la PAC per intenderci. Sulle domande ad AGEA bisogna dichiarare a che titolo si conduce il fondo oggetto di richiesta di aiuto comunitario.Credo che così si potrà stabilire se c'è un contratto d'affitto o un comodato o un uso gratuito o chissà........
Cosa viene coltivato sul fondo?
Le particelle che hai ereditato sono delineate da un confine o sono accorpate ad altro fondo.Insomma la tua proprietà è distinguibile ad occhio nudo oppure è mischiata insieme ad altro non di tua proprietà?

[Morgy]

terreno dato in gestione

Buongiorno a tutti,

mi chiamo Enzo e sono un neofita assoluto in questo campo e vivo a Milano occupandomi di tutt'altro.

Fatto sta che mio padre ha 2 terreni giù in Puglia che fino ad ora sono stati gestiti da mio zio durante gli ultimi 30 anni con il quale però i rapporti oggi come oggi si stanno rompendo visto che sono 5 anni che non ci da alcun resonto sulla gestione... non sappiamo più che costi ci sono e quanto frutta.... negli ultimi 5 anni la sua risposta è sempre stata.... PARI PARI... cioè profitti = costi

Mio padre non ha voglia di occuparsene e volevo provare io a fare qualcosa. I terreni sono prevalentemente vigneti ed un piccolo uliveto.

In questo momento mi stavo chiedendo a livello normativo se posso incorrere in problematiche nel sostituire mio zio nella gestione dei terreni o no considerando che tra mio padre e lui non c'è mai stasto nulla di scritto, sempreae solo "accordi verbali".

In sostanza io volevo fare una prova: far lavorare i campi da un'altra persona e vedere se effettivamente i terreni non fruttano nulla.

Inoltre mi chiedevo: l'incarico di gestire (cioè lavorare i campi) va solitamente contrattualizzato? e se si quali sono i passaggi da fare?

Per una mia iniziale curiosità, qualcuno mi sa dire a quanto potrebbero ammontare i costi di lavorazione di un vigneto (e che tipo di costi ci sono e la tempistica degli stessi) e quanto potrebbe fruttare?

Un'ultima domanda: solitamente come si vende l'uva e le olive? sulla pianta o in base all'effettiva raccolta? chi sono i principali acquirenti? le cantine o grossisti vari?

Grazie mille in anticipo per ogni vostra eventuale segnalazione e per ogni vostro chiarimento i merito ai miei dubbi.

Un saluto
Enzo

[merugo]

Un consiglio, vendi tutto a tuo zio prima di salutare per sempre i "tuoi" terreni.
Mi dispiace, ma puoi sperare solo nelle buone relazioni umane e familiari, se sei ancora in tempo. Se pensi di mettere le cose sul formale vai prima da un avvocato "agrario", poi muoviti.
Senza offesa, vista anche la tua ammissione, se la cosa ti sta a cuore, ritengo che non sia la scorciatoia di un forum quella che ti risolve il problema.
ugo

[GiancaMI]

Un consiglio, vendi tutto a tuo zio prima di salutare per sempre i "tuoi" terreni.
Mi dispiace, ma puoi sperare solo nelle buone relazioni umane e familiari, se sei ancora in tempo. Se pensi di mettere le cose sul formale vai prima da un avvocato "agrario", poi muoviti.
Senza offesa, vista anche la tua ammissione, se la cosa ti sta a cuore, ritengo che non sia la scorciatoia di un forum quella che ti risolve il problema.
ugo

Secondo me visto che non ha nessuna esperienza (non voglio mancare di rispetto ma agricoli non ci si improvvisa) potrebbe mettersi daccordo con lo zio e affittare con regolare contratto il terreno con un termine di scadenza triennale. Ricordandosi di mandare un anno prima la disdetta nel caso non voglia più proseguire.
Molte volte accordandosi con il buon senso si risparmiano parecchie beghe e quattrini.

[nico 71]

Ci sarebbero tutta una serie di considerazioni da fare in base anche ad ulteriori informazioni che dovresti fornire (se ne hai la possibiltà e la voglia)
Per esempio:
-quanto è grande il terreno?
-vi sono manufatti agricoli etc.?
-lo zio possiede altri terreni attigui?
-lo zio è coltivatore diretto o soggetto ad esso equiparato?
-lo zio percepisce gli aiuti comunitari (PAC) sul terreno in questione?
-a che titolo? (comodato d'uso gratuito, affitto,altro)?
-Vi sono utenze intestate sul terreno? (elettricità,acqua, altro) A chi sono intestate?

Questo per capire se la storia potrebbe avere sviluppi di controversia ( e non ce lo auguriamo ). In teoria se ,come dice lo zio, attualmente non si hanno profitti, credo che lo zio non dovrebbe avere nulla da eccepire se, visto che siete voi i proprietari, vorrete sperimentare un'altra gestione. Giusto?
Ricorda che comunque lo zio ha difeso il possesso del terreno in questione. E questo è un fatto che da un lato vi ha giovato contro eventuali maleintenzionati ed è un vantaggio che allo zio va riconosciuto in termini morali o economici.
Ora bisogna stabilire se Egli vorrà vantare diritti di maggiore entità quali ad esempio il possesso ( che se continuativo etc etc. poterebbe portarlo ad una causa per acquisto per usucapione ) In questo caso il maleintenzionato potrebbe rivelarsi,alla fine, egli stesso (ma questo non ce lo auguriamo......)

[merugo]

morgy e nico
rimango della mia idea, ma è meglio chiarire. Non esiste assolutamente una cosa che si possa chiamare "gestione" di un fondo, anzi, E' VIETATA. Se uno lo coltiva ed un altro è il proprietario , grazie alla irragionevolezza demagogica della L 203/82 si possono verificare SOLO TRE casi
1) c'è, scritto o non (poi vedremo), un contratto di AFFITTO , DI REGOLA QUINDICENNALE, e N.B. IN DENARO!!;
2) c'è un COMODATO, contratto INTRINSECAMENTE GRATUITO:
3) sta decorrendo un'USUCAPIONE
Il tuo stato di cose potrebbe essere uno qualsiasi dei tre, dipende dai soggetti ed in definitiva dall'eventuale giudizio in tribunale, stai certo che non dipende dalla tua versione .
Un qualsiasi buon avvocato agrario del coltivatore puo' imbastire un bel garbuglio.
Scordati di fare il padrone terriero a distanza, scordati di fare a metà, scordati di farti remunerare in natura, scordati tante cose, questo è VIETATO dalla vigente Legge 203 del 1982, che ha lo stesso impianto di base della legge sull'equo canone per le case e che già è stata potata dalla Corte Costituzionale, proprio del suo incostituzionale aspetto di "equo" canone, attorno al quale è stata concepita e costruita.
Purtroppo quello che è rimasto, per dirla con i giuristi anglosassoni, è un albero dai frutti avvelenati, come molti hanno dovuto provare e che mi auguro tu non debba.
Punto.
Ugo