Accatastamento fabbricati ex rurali e/o mai censiti

[Potionkhinson]

In Gazzetta Ufficiale (la n° 303 del 30/12/2008) è stato pubblicato un nuovo elenco di fabbricati che hanno perso il requisito della ruralità (circa 190.000 edifici) e di fabbricati che non risultano dichiarati in catasto (circa 250.000 edifici).
Il ricorso può essere presentato entro 120 giorni.
Per accatastare gli edifici pubblicati in Gazzetta, ci sono 7 mesi di tempo... cioè entro il 31 luglio 2009.

[Potionkhinson]

Salve ballanz,

...nessuno ha presentato sanatorie per i fabbricati non dichiarati nei nostri comuni. La cosa mi lascia da pensare.

fai bene a pensarci! ... anche perché io (al tuo posto) punterei tutto su:

...il catasto da noi ha rilevato tra il 1946 ed il 1952.

Saluti

[ballanz]

Sicuramente quello che dici è giusto, e anzi ti faccio i complimenti per la preparazione ma, almeno nei comuni della nostra valle, le indicazioni che sono state date dai tecnici comunali, all' indomani dell' uscita degli elenchi dei fabbricati non dichiarati, sono quelle che ho elencato in precedenza.
O il fabbricato è ante 42 (legge quadro) oppure si deve fare la sanatoria che viene accettata solo nei casi previsti dai PRG (che per fortuna sono abbastanza permissivi sui terreni agricoli).
Dimostrare che è ante 42 non è semplice perche' il catasto da noi ha rilevato tra il 1946 ed il 1952.
Devo anche dire però che mi è stato detto che nessuno ha presentato sanatorie per i fabbricati non dichiarati nei nostri comuni. La cosa mi lascia da pensare.
Saluti e grazie

[Potionkhinson]

Salve ballanz,
quello che dici più o meno è giusto... ma c'è qualche punto che non capisco

La faccenda del 1 settembre 1967 è data da una legge fatta solo per i Notai che dicono che se è fatta prima ai fini del Atto notarile è Ok, ma per il Comune, dal punto di vista urbanistico è tutto un altro discorso.

"legge fatta solo per i notai"?....... ad ogni modo, premesso che non è mia intenzione contraddirti (visto che dici di essere un geometra... e di svolgere la libera professione), vorrei farti riflettere su alcuni punti. Quello che dici è “valido” solo se il Comune già possedeva, prima del 1967, uno strumento urbanistico... quindi:
I ipotesi - in assenza di PRG (come tantissimi comuni d’Italia) il "discorso" non funziona più... ed è inutile andare oltre....
II ipotesi (la peggiore!) - il Comune ha approvato il P.R.G. prima del 01/09/1967... tu dici

esiste teoricamente il rischio che tu l'accatasti, poi il comune non ti da la sanatoria e ti tocca demolire il fabbricato...

Perché?... Sei sicuro?...
Fuori dal centro abitato non costituisce comunque abuso, in quanto l'originaria 1150/1942 richiedeva la licenza solo all'interno dei centri abitati, esattamente (ai sensi dell'art. 31 della 1150/1942):
Chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificarne la struttura o l'aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone di espansione di cui al n. 2 dell'art. 7, deve chiedere apposita licenza al podestà del comune.
Eventualmente, ipotizzando che la struttura di cui parliamo si trova all'interno del centro abitato, ti invito a prendere visione del 5º Comma dell'art. 31 della Legge 47/85 (Condono):
5. Per le opere ultimate anteriormente al 1º settembre 1967 per le quali era richiesto, ai sensi dell'art. 31, primo comma, della legge 17-8-1942, n. 1150, e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione, i soggetti di cui a commi primo e terzo del presente articolo conseguono la concessione in sanatoria previo pagamento, a titolo di oblazione, della somma determinata a norma dell'art. 34 della presente legge.

Saluti

[ballanz]

Guarda, sono un geometra di montagna e di queste cose in questo periodo sono pieno. Ti dico in teoria cosa bisognerebbe fare:
Richiesta di Permesso di costruire in sanatoria in Comune se il fabbricato è costruito dopo il 1942.
Se il comune ti concede la sanatoria paghi gli oneri e poi provvedi all' accatastamento.
La faccenda del 1 settembre 1967 è data da una legge fatta solo per i Notai che dicono che se è fatta prima ai fini del Atto notarile è Ok, ma per il Comune, dal punto di vista urbanistico è tutto un altro discorso.
Quindi esiste teoricamente il rischio che tu l' accatasti, poi il comune non ti da la sanatoria e ti tocca demolire il fabbricato, pagando l' accatastamento per niente.
Che succeda in pratica è però molto remoto.
Occhio che se la accatasti come unita' collabente se un domani vai a ristrutturarla,(almeno in Emilia Romagna è così), dovresti pagare una parte degli oneri di costruzione (Ex Bucalossi per capirci); viceversa io ti consiglierei nell' eventualita' di accatastarla come C/2 classe 1, così paghi pochissimo di ICI (naturalmente se sei IAP non paghi nulla) e un domani non hai sorprese.
Spero di esserti stato utile.

Ok perfetto...ti chiedo ancora che tipo di sanzione solitamente applicano i Comuni in questi casi e quanto potrebbe amontare la spesa ?

In genere qui da me (appennino parmense) la sanzione data dal raddoppio degli oneri di costruzione (ex Bucalossi).
Ad esempio in genere sui ricoveri agricoli si pagano 20 € al mq, con la sanzione ne paghi 40 € al mq.
Se sei agricoltore diretto a titolo principale invece, siccome non avresti pagato nulla (l' agricoltore è esentato dagli oneri) la sanzione cosiste nel farti pagare gli oneri quindi 20 € / mq.
Ciao

[maxx77]

Ciao cosa intendete x inagibile? se la baracca dovesse avere un lavabo e un wc , e la corrente elettrica potrebbe esser considerata agibile?

[andreavox]

Ok perfetto...ti chiedo ancora che tipo di sanzione solitamente applicano i Comuni in questi casi e quanto potrebbe amontare la spesa ?

[Potionkhinson]

...Accatastando cosa mi devo aspettare dal Comune ?

se ti riferisci a:

può chiedere arretrati di ici e/o sanzioni? e se sì chi dovrà pagare io o il vecchio proprietario?

Beh!... le sanzioni le pagherai tu!... l'ICI non la paga nessuno (ma solo perché una unità collabente è priva di rendita!).
Saluti

[merugo]

la sentenza di usucapione è di "accertamento", cioè siccome ce l'hai da 35 anni, è tuo dal completamento del tempo necessario per l' usucapione, cioe' da 15 anni, con tutti gli obblighi conseguenti.
ugo

[andreavox]

Comunque l'accatastamento ovviamente non lo faccio io ! lo farà un geometra con rilievi e foto depositando tutto al Catasto che andrà in Comissione e verra accatastata....Quindi l'ufficio tecnico del Comune poi potrà controllare ma non sò che cosa ! Se le foto corrispondono ??? Verrà a provare a prendere soldi anche se tutto và bene ! Ma la mia domanda è sempre la stessa , se è tutto in regola ( altrimenti non penserei neanche di accatastare se non lo fosse) cosa può chiedermi il Comune ? E se sì chi dovrebbe pagare io che accatasto un bene che è di mia proprietà da poco o il vecchio proprietario ? Grazie

[giuba]

per questi casi non penso che sia fuoriluogo un accertamento da parte dell'ufficio tecnico del tuo comune.

[andreavox]

Grazie per aver risposto...il manufatto non è agibile (F2) ed è ancorato saldamente al suolo ma è privo di Concessione Edilizia ma sicuramente realizzato prima del 01/09/1967 come ha scritto....Accatastando cosa mi devo aspettare dal Comune ? Grazie

[Potionkhinson]

Salve andreavox,
benvenuto!

La mia domanda è questa : se accatasto ora e il Comune aggiornando i mappali si ritrova una baracca che prima non c'era può chiedere arretrati di ici e/o sanzioni? e se sì chi dovrà pagare io o il vecchio proprietario?

.... beh! Se per "baracca" intendi un unità collabente (cioè inagibile), questa sarà accatastata come tale (F2).... e quindi priva di rendita.
Ma mi chiedo.... il manufatto è ancorato "stabilmente" al suolo? è stato realizzato con idonea Concessione Edilizia?
... se le risposte sono Si! Concordo con l'Adt: devi accatastare il manufatto (sole se costruito antecedentemente al 1969...... diversamente il discorso cambia!). Se manca la Concessione Edilizia.... puoi procedere solo se il manufatto è stato realizzato in data antecedente il 01/09/1967!
Saluti

[andreavox]

accatastamento baracca legno

Salve a tutti ; ho appena usucapito un terreno agricolo non edificabile(coltivato da me per 35anni) da sentenza giudice nel quale è sita una baracca in legno non accatastata....Mi sono informato al Catasto della zona e mi hanno detto che è possibile l'accatastamento previo testimonianza dell'esistenza del manufatto ante 1969 (anno censimento)più ovviamete geometra e oneri di accatastamento vari....
La mia domanda è questa : se accatasto ora e il Comune aggiornando i mappali si ritrova una baracca che prima non c'era può chiedere arretrati di ici e/o sanzioni? e se sì chi dovrà pagare io o il vecchio proprietario ? Grazie

[Potionkhinson]

All'interno del recente decreto detto "milleproroghe",vi è anche una proroga di 180 giorni per l'accatastamento dei fabbricati rurali,che quindi porta il termine al 24 luglio.

Esattamente:
1) I Fabbricati mai censiti in catasto: 7 mesi dalla pubblicazione degli elenchi dell'Agenzia del Territorio;
2) I Fabbricati già censiti al catasto terreni ma che hanno perso la ruralità (ex-rurali): l'accatastamento senza sanzioni deve essere fatto entro il 31 ottobre 2008.

[mefito]

All'interno del recente decreto detto "milleproroghe",vi è anche una proroga di 180 giorni per l'accatastamento dei fabbricati rurali,che quindi porta il termine al 24 luglio.

[Potionkhinson]

Salve Teo,

Una domanda: devo accatastare due stalle...
Quale è il metodo più semplice e meno oneroso per farlo?

Le stalle sono già censite al catasto terreni? Se la risposta è: si. Bene...è proprio questo il metodo più semplice e meno oneroso (anche se il meno oneroso dipende dal tecnico a cui darai l'incarico).

Devo chiedere per forza l'intervento di un geometra o posso farlo anche io??

No! Non devi chiedere per forza l'intervento di un geometra.... ci sono anche gli ingegneri, gli architetti e (soprattutto) gli agronomi ....anche se mi duole dirlo, però, i geometri restano i "maestri" del catasto!
Premesso ciò, puoi fare il lavoro da te: a patto che tu possieda uno dei titoli di cui sopra, con annessa abilitazione ed iscrizione all'albo (in parole povere: serve timbro e firma!).
Saluti

[brentford]

Una domanda: devo accatastare due stalle...
Quale è il metodo più semplice e meno oneroso per farlo?
Devo chiedere per forza l'intervento di un geometra o posso farlo anche io??
Grazie 1000!

Non puoi farlo da solo. Devi servirti di un geometra iscritto all'Albo.
Preparati a spendere minimo 2-3000 euro..

[Teo3]

Una domanda: devo accatastare due stalle...
Quale è il metodo più semplice e meno oneroso per farlo?
Devo chiedere per forza l'intervento di un geometra o posso farlo anche io??
Grazie 1000!

[Potionkhinson]

veramente è una questione che riguarda un mio cugino.....per quello che so aveva una stalla che poi ha chiuso causa crisi del latte. Ora l'agenzia del territorio vuole sapere come la utilizza visto che non ha + le mucche.

Per le notizie fornite (chiusura attività?) il F.R. deve (o meglio doveva) essere censito al Catasto Fabbricati. Affrettatevi.
Saluti.

[90 c]

veramente è una questione che riguarda un mio cugino.....per quello che so aveva una stalla che poi ha chiuso causa crisi del latte. Ora l'agenzia del territorio vuole sapere come la utilizza visto che non ha + le mucche.

[Potionkhinson]

Salve 90 c,
nulla da ridire sul tuo ultimo post (...come potrei???)
Ciò che ti ho chiesto in precedenza era proprio questo:

Attualmente richiedono di dimostrare che permane la destinazione della costruzione all'attività agricola e hanno stilato una tabella (che appena posso cerco di recuperare) dove c'è una diretta corrispondenza metri cubi\ reddito irap (reddito agrario non ricordo bene...) per giustificarne l'utilizzo......e non è una cosa semplice....

Ad ogni modo, fammi capire.
Diamo per scontato che possiedi un fabbricato!
Il fabbricato è già censito al catasto terreni? o non è mai stato censito?
Ci sono i requisiti della ruralità?
Ti spiego: se il fabbricato è già censito al catasto terreni (F.R.) e tu sei C.D. o I.A.P., puoi stare tranquillo (a meno che tu non abbia ricevuto qualche comunicazione dal comune o dall'AdT).
Saluti.

[90 c]

1. POSSESSO

Il fabbricato deve essere posseduto:

• dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno;
• ovvero dall’affittuario del terreno stesso;
• dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l’immobile è asservito;
• dai familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche;
• da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolte in agricoltura;
• da coadiutori iscritti come tali a fini previdenziali.

1. UTILIZZO

L’immobile deve essere utilizzato quale abitazione:

• dai soggetti di cui alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo;
• ovvero da dipendenti esercitanti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di collocamento;
• ovvero dalle persone addette all’attività di alpeggio in zone di montagna.

1. SUPERFICIE

Il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie:

• non inferiore a diecimila metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario;
• qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell’art. 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati.

1. VOLUME DI AFFARI

Il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare:

• superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura;
• se il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi della citata legge n. 97/1994, il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo, determinato secondo la disposizione del periodo precedente;
• il volume di affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell’IVA si presume pari al limite massimo previsto per l’esonero dall’ articolo 34 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

1. INCOMPATIBILITA’

Non possono comunque essere riconosciuti come rurali:

• i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 e A/8;
• ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella G.U. n. 218 del 27 agosto 1969.

Fabbricati rurali in generale
Il comma 3-bis (aggiunto dal citato D.P.R. 23 marzo 1998, n. 139) stabilisce che ai fini fiscali deve riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali alle attività agricole di cui all’art. 29 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917.
Deve, altresì, riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali all’attività agricola destinate:

• alla protezione delle piante,
• alla conservazione dei prodotti agricoli,
• alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione,
• ai fabbricati destinati all’agriturismo.

Fermi restando i requisiti previsti dal comma 3 (tutti quelli appena evidenziati, ndr), si considera rurale anche il fabbricato che non insiste sui terreni cui l’immobile è asservito, purchè entrambi risultino ubicati nello stesso comune o in comuni confinanti (comma 4 dell'originaria disposizione costituita dal DL 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla L. 26 febbraio 1994, n. 133).
Nel caso in cui l’unità immobiliare sia utilizzata congiuntamente da più proprietari o titolari di altri diritti reali, da più affittuari, ovvero da più soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti.
Qualora sul terreno sul quale è svolta l’attività agricola insistano più unità immobiliari ad uso abitativo, i requisiti di ruralità devono essere soddisfatti distintamente.
Nel caso di utilizzo di più unità ad uso abitativo, da parte di componenti lo stesso nucleo familiare, il riconoscimento di ruralità dei medesimi è subordinato, oltre che ai requisiti indicati nel comma 3, anche al limite massimo di cinque vani catastali o, comunque, di 80 metri quadrati per un abitante e di un vano catastale, o, comunque, di 20 metri quadrati per ogni altro abitante oltre il primo. La consistenza catastale è definita in base ai criteri vigenti per il catasto dei fabbricati (comma 5).
A questo fine va ricordato che per espressa previsione normativa (art. 1, commi 4 e 5, del DPR n. 139/1998), le costruzioni rurali costituenti unità immobiliari destinate ad abitazione e loro pertinenze vengono censite autonomamente mediante l’attribuzione di classamento. Le costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività agricola diverse dalle abitazioni, comprese quelle destinate all’attività agrituristica, vengono censite nella categoria speciale "D/10 – fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole", nel caso in cui le caratteristiche di destinazione e tipologia siano tali da non consentire, senza radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella per la quale furono originariamente costruite.

Attualmente richiedono di dimostrare che permane la destinazione della costruzione all'attività agricola e hanno stilato una tabella (che appena posso cerco di recuperare) dove c'è una diretta corrispondenza metri cubi\ reddito irap (reddito agrario non ricordo bene...) per giustificarne l'utilizzo......e non è una cosa semplice....

[Potionkhinson]

Mi sono collegato all'agenzia del territorio e non ho capito bene un passaggio:
Qualora si possiede un deposito per poter ancora beneficiare della categoria D10 bisogna dimostrare di avere un volume di affari tale da poter giustificarne la grandezza in metri cubi. Esempio 1000 metri cubi ---10000 euro di reddito irap
spero di essere stao chiaro
grazie anticipatamente per i consigli

Salve 90 c,
tu sei stato abbastanza chiaro, sono io ad essere un pò rimbecillito!
Esattamente, cosa non hai capito del passaggio sopra riportato?Potresti, cortesemente, "linkarmi" la pagina in questione?
Saluti,
Peppe

[90 c]

per Potionkhinson

Mi sono collegato all'agenzia del territorio e non ho capito bene un passaggio:

Qualora si possiede un deposito per poter ancora beneficiare della categoria D10 bisogna dimostrare di avere un volume di affari tale da poter giustificarne la grandezza in metri cubi. Esempio 1000 metri cubi ---10000 euro di reddito irap

spero di essere stao chiaro
grazie anticipatamente per i consigli

[Mingio]

ragazzi grazie a tutti per i numerosi consigli
probabilmente la cosa migliore è tornare nuovamente in comune in modo "anonimo" e chiedere spirgazioni citando gli articoli che mi avete scritto.
purtroppo non sono iscritto a nessuna associazione di categoria perchè penso che anche loro mi potrebbero aiutare.

[baldo]

Attenzione! Le costruzioni realizzate dopo il 1967 potrebbero essere abusi edilizi.
Conviene informarsi con i consulenti prima di accatastare.

[Giuseppe61]

Per ritornare in argomento, quando si confronta il reddito agricolo con quello extraagricolo si confrontano sempre le cifre lorde (se c'è uno stipendio, dunque, si prende il lordo con l'irpef).
Dunque per un operaio si confronta il lordo annuo (13 mensilità + eventuali straordinari ed altre voci) con le fatture dei prodotti venduti, od autofatture in caso di autoconsumo.
Nel mio caso l'extraagricolo supera il fatturato agricolo.

Nel mio caso il fatturato supera il reddito da lavoro dipendente ma potrebbe variare di anno in anno. un conto e fatturare il grano e il mais a circa 27 e 22 come valgono ora un conto e fatturare a 12 come gli anni indietro. Intanto sicuramente quest'anno dovro anchio partire con gli incartamenti sotto il braccio e andare a chiarire in Comune. poi ti faro sapere.

[alberto64]

Non vorrei buttare benzina sul fuoco, però.... Quando si costruisce con licenza agricola si vincola per x anni sia il terreno (fondo) asservito sia l'abitazione ad uso agricolo.
Il vincolo serve pluriannuale serve per evitare che speculatori si iscrivano come C.D. per un anno o due, costruiscano su terreno agricolo e poi cambino mestiere vendendo tutto come costruzioni civili.

Probalmente il vecchio proprietario, se non fosse fallito, non avrebbe neppure avuto il diritto di vendere o, vendendo, avrebbe dovuto trasmettere i vincoli all' acquirente.
Su quello che succede non rispettando il vincolo non ho idea. Sanzioni pecunarie? pagamento al comune dei diritti di costruzione? Non ho idea.

[alberto64]

Ciao Brentford.
Ti assicuro che a volte mi sento in una botte di cristallo.
Se fai solo l'agricoltore allora tutto ok. Se fai un altro lavoro e poi ti mandi avanti l'azienda di famiglia, allora tutti ti volgiono morto. questa e la mia sensazione.

Caro Giuseppe61, condivido al 100% la tua sensazione. Io ho anche cambiato sindacato agricolo a causa di questa "sensazione".
fine O.T.

Per ritornare in argomento, quando si confronta il reddito agricolo con quello extraagricolo si confrontano sempre le cifre lorde (se c'è uno stipendio, dunque, si prende il lordo con l'irpef).
Dunque per un operaio si confronta il lordo annuo (13 mensilità + eventuali straordinari ed altre voci) con le fatture dei prodotti venduti, od autofatture in caso di autoconsumo.
Nel mio caso l'extraagricolo supera il fatturato agricolo.