Diritto di Prelazione Agraria

[GabrieleB.]

Ti rispiego la storia del compromesso:
- se (primo caso) domani firmate l'atto di compravendita, senza dire niente a nessuno (i vicini prima o poi, ovvio, lo scopriranno ), uno o più vicini possono rivendicare il Diritto di Prelazione. Questa azione di riscatto può (e deve) essere esercitata entro il periodo di 1 anno dalla compravendita. Per le informazioni che hai fornito, quindi, sappi che questo/i vicino/i sarebbe nel giusto, cioè a prescindere dall'iter buracratico, alla fine ti ritroveresti al punto di partenza!
- se (secondo caso) domani firmate il compromesso (o preliminare) di vendita e l'attuale proprietario avvisa i vicini (ritengo sia del tutto inutile avvisare "per vie ufficiali" anche il conduttore abusivo) con una raccomandata (con ricevuta di ritorno) possono verificarsi due casi:[LIST=1][*]nessuno dei vicini è interessato all'acquisto: trascorsi 30 gg. dalla data di ricezione della raccomandata corri a firmare l'atto di compravendita (conserva le ricevute di ritorno delle raccomandate: hanno valore legale!!!).[*]uno o più vicini è interessato all'acquisto: questa persona può esercitare il Diritto di Prelazione entro 30 gg. dal ricevimento del compromesso, anche questa volta ti ritroveresti al punto di partenza!

Buongiorno a tutti!sono impegnato nell'acquisto di terreno agricolo e mi sono imbattuto in questa interessantissima discussione.Volevo sottolineare quanto riporto e sapere un vostro parere:

"è affermato che il consenso manifestato dal coltivatore al trasferimento del terreno a terzi implica la rinuncia, ma a patto che possa desumersi che il coltivatore abbia ricevuto comunicazione in una forma qualsiasi ma completa di tutti gli elementi essenziali della proposta."

Da ciò si desume che la spedizione tramite raccomandata a/r non sia necessaria, semprechè dimostrabile che l'avente diritto alla prelazione sia stato informato dal proprietario del terreno in vendita di tutti i dati necessari (acquirente e importo del acquisto).

tale passaggio è tratto dallo Studio n.66-2006/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 24 febbraio 2006, facilmente rinvenibile in rete, che ritengo particolarmente interessante in casi come questo.saluti e grazie dell'attenzione

[Potionkhinson]

....Volevo sottolineare quanto riporto e sapere un vostro parere....

Salve Gabriele,
ti chiedo scusa ma non capisco su cosa vuoi un parere.
Forse sarà l'età!(). Spero risponderai presto.
Saluti.

[GabrieleB.]

Salve Gabriele,
ti chiedo scusa ma non capisco su cosa vuoi un parere.
Forse sarà l'età!(). Spero risponderai presto.
Saluti.

Buon pomeriggio!no colpa mia, ho quotato una parte troppo lunga del tuo precedente messaggio e la mia domanda chiaramente perdeva di significato.Rileggendola ci capivo poco anch'io
Volevo riprendere il passo dove si citava l'obbligo di comunicazione mediante raccomandata a/r agli aventi diritto alla prelazione.Mi piacerebbe conoscere la tua opinione sul fatto che tale comunicazione non necessiti di forma scritta, rimanendo in tal caso a carico del proprietario la prova che l'avente diritto alla prelazione sia venuto comunque a conoscenza delle informazioni fondamentali del contratto (generalità del compratore, importo...).grazie e saluti

[Potionkhinson]

....obbligo di comunicazione mediante raccomandata a/r agli aventi diritto alla prelazione.
...tale comunicazione non necessiti di forma scritta, rimanendo in tal caso a carico del proprietario la prova che l'avente diritto alla prelazione sia venuto comunque a conoscenza delle informazioni fondamentali del contratto (generalità del compratore, importo...).

Salve Gabriele,
ho sempre parlato di raccomandata a/r (citando la normativa), proprio perchè la ricevuta è un "documento ufficiale" che garantisce la correttezza della prassi (coprendo, quindi, le spalle al venditore!... ma anche all'acquirente).
Però, come da te indicato (), se il proprietario ha delle "prove" alternative dell'avvenuta comunicazione agli aventi diritto alla prelazione, la prassi viene comunque rispettata.
Visto che non mi viene niente in mente.... quali sarebbero le eventuali comunicazioni (con annesse prove) "alternative"?
Saluti,
Peppe

[GabrieleB.]

sempre nel documento citato precedentemente si parla di comunicazione verbale.Rimane sempre l'onere della prova, che in tal caso sarebbe garantita da persona terza presenta al momento della comunicazione.

[Potionkhinson]

sempre nel documento citato precedentemente si parla di comunicazione verbale.Rimane sempre l'onere della prova, che in tal caso sarebbe garantita da persona terza presenta al momento della comunicazione.

.... capisco.
Personalmente, però, mi affiderei alla "solita" raccomandata a/r (che ti costa???: € 2,80?)... almeno dormi tranquillo!
Saluti.

[GabrieleB.]

.... capisco.
Personalmente, però, mi affiderei alla "solita" raccomandata a/r (che ti costa???: € 2,80?)... almeno dormi tranquillo!
Saluti.

Indubbiamente è la procedura legalmente riconosciuta e dunque la maggiormente indicata. Nel frattempo abbiamo concluso l'affare in maniera verbale, con venditore e mediatore che si sono recati personalmente da ciascun avente diritto alla prelazione, con copia del contratto preliminare, e tutto si è concluso positivamente.Nel nostro caso essendo 5 gli interessati, tutti abitanti in paese, con 1km totale (forse) da fare per recarsi da loro, secondo me è stata questa la soluzione migliore.saluti

[angrodolce]

.... capisco.
Personalmente, però, mi affiderei alla "solita" raccomandata a/r (che ti costa???: € 2,80?)... almeno dormi tranquillo!
Saluti.

Ciao Potion...scusa, sono un pivello, del tutto sprovveduto. Vedo che sei molto gentile ed esaustivo nelle tue risposte. Il mio caso, unico al mondo. Posseggo un terreno acquistato da parecchio, quasi 1 ettaro. Purtroppo non ha una sdrada propria, ma devo obbligatoriamente passare nel fondo altrui. Solo oro, dopo alcuni decenni, mi hanno acconsentito di passare con un mezzo che non sia agricolo....ora però a causa di piogge, frane e straripamenti vari, non essendo mai stato utilizzato, mi è praticamente impossibile salire con l'auto! Posso a mie spese....aggiustare la stradina sterrata? I proprietari? Alcuni scomparsi da decenni, Chi potrebbe opporsi? Insomma, . Scusa lo sfogo, mi devo suicidare? Scherzo naturalmente. Ciao

[Potionkhinson]

Indubbiamente è la procedura legalmente riconosciuta e dunque la maggiormente indicata. Nel frattempo abbiamo concluso l'affare in maniera verbale, con venditore e mediatore che si sono recati personalmente da ciascun avente diritto alla prelazione, con copia del contratto preliminare, e tutto si è concluso positivamente.Nel nostro caso essendo 5 gli interessati, tutti abitanti in paese, con 1km totale (forse) da fare per recarsi da loro, secondo me è stata questa la soluzione migliore.saluti

Salve Gabriele,
a questo punto non posso che augurarti una felice conclusione dell'iter.
Fammi sapere,
Saluti.

Ciao Potion...scusa, sono un pivello, del tutto sprovveduto. Vedo che sei molto gentile ed esaustivo nelle tue risposte. Il mio caso, unico al mondo. Posseggo un terreno acquistato da parecchio, quasi 1 ettaro. Purtroppo non ha una sdrada propria, ma devo obbligatoriamente passare nel fondo altrui. Solo oro, dopo alcuni decenni, mi hanno acconsentito di passare con un mezzo che non sia agricolo....ora però a causa di piogge, frane e straripamenti vari, non essendo mai stato utilizzato, mi è praticamente impossibile salire con l'auto! Posso a mie spese....aggiustare la stradina sterrata? I proprietari? Alcuni scomparsi da decenni, Chi potrebbe opporsi? Insomma, . Scusa lo sfogo, mi devo suicidare? Scherzo naturalmente. Ciao

Salve agrodolce!
Non fare così! E poi il tuo caso non è affatto l'unico al mondo....ho visto di peggio!
Ad ogni modo, è questa la discussione che fa al caso tuo.
Al momento ho troppe cose da fare ma se non riesci a risolvere il problema contattami tramite MP, mi servono alcuni particolari.
Aspetto tue notizie!
Ciao,
Peppe

[angrodolce]

Salve agrodolce!
Non fare così! E poi il tuo caso non è affatto l'unico al mondo....ho visto di peggio!
Ad ogni modo, è questa la discussione che fa al caso tuo.
Al momento ho troppe cose da fare ma se non riesci a risolvere il problema contattami tramite MP, mi servono alcuni particolari.
Aspetto tue notizie!
Ciao,
Peppe

Ti ringrazio Potionk. , ho letto tutto sul topic da te consigliatomi. Ho scritto un lungo messaggio ma....non è partito. Ero...scollegato. Ora guardo la boxe su RAISAT, scriverò in seguito. Ti abbraccio. Grazie.

[DOPPIATRAZIONE]

Se l'affittuario rinuncia al Diritto di Prelazione, tale diritto non "passa" al confinante, quindi il fondo si considera libero da qualsiasi prelazione (Cass. 12608/01).

Ciao a tutti,
Nel post che ho quotato, si dice che se uno (nella fattispecie io) ha un terreno agricolo, lo affitta e nel frattempo che e' affittato lo vende, se l'affittuario rinuncia alla prelazione il proprietario lo puo' vendere a chi vuole perche' la prelazione non passa piu' ai C.D. confinanti. Giusto?
Ok, se fino qui ci siamo il mio dubbio e' : chi prende in affitto il terreno deve essere un C.D. oppure puo' essere anche un imprenditore agricolo a titolo non principale, ma con P.IVA ecc ecc.? Vale la stessa cosa?

Ringrazio chi sapra' rispondermi , perche' ho un problema da risolvere...

Saluti.

[Potionkhinson]

chi prende in affitto il terreno deve essere un C.D. oppure puo' essere anche un imprenditore agricolo a titolo non principale, ma con P.IVA ecc ecc.? Vale la stessa cosa?

Salve Doppiatrazione,
fammi capire:

1. tu sei il proprietario di un fondo rustico,
2. il fondo attualmente è condotto da un I.A. con regolare contratto di affitto,
3. adesso vuoi vendere il fondo.

Il contratto è scaduto? (oppure è possibile una rescissione consensuale?)
L'attuale affittuario (messo al corrente della compravendita) ha già manifestato la sua intenzione di rinunciare alla prelazione?
Dai un occhio anche qui!
Saluti.

[DOPPIATRAZIONE]

Salve,

Grazie della risposta, cmq no, diciamo che io chiedevo perche' volevo fare il "furbo" in questo senso. Io sono proprietario di un fondo di circa 17000 e rotti mq di vigneto e bosco. su detto suolo sussiste anche una fabbricato (casa) accatastato come civile abitazione.
Il problema è che il tutto è in vendita ed io avrei trovato l'acquirente che acqui sta tutto (casa+terreno).
Onde evitare quindi che seguendo la procedura di legge , i C.D. confinanti facciano eventualmente (anche se la probabilità e' remota) valere il proprio diritto sul terreno (sulla casa mi dicono non ci siano problemi in quanto civile) io avevo pensato alla "scappatoia" dell'affitto del terreno a persona fidata con accordo di sua rinuncia, in modo da eliminare poi tutte le altre. Questo pero' si puo' fare solo dopo 2 anni almeno, di conduzione da parte dell'affittuario giusto?.

Saluti.

[Potionkhinson]

....avevo pensato alla "scappatoia" dell'affitto del terreno a persona fidata con accordo di sua rinuncia, in modo da eliminare poi tutte le altre. Questo pero' si puo' fare solo dopo 2 anni almeno, di conduzione da parte dell'affittuario giusto?.

Salve doppiatrazione,
la risposta è si!
Personalmente ti consiglio di "indagare" sulle intezioni dei confinanti.
Mi permetto anche di chiederti: se uno dei confinanti è disposto a comprare cosa cambia? Il prezzo è uguale!
Saluti,
Peppe

[DOPPIATRAZIONE]

Ciao,

Si hai ragione, pero' mi hanno detto che il C.D. confinante ha prelazione sul terreno con cui confina. Se questo è giusto, il C.D. puo' voler comprare solo il terreno e non la casa, che vista la posizione (in pratica devi passare in cortile x andare nel terreno) mi risulterebbe difficilmente vendibile..Diciamo che è una proprieta che va venduta "a corpo". Certo se un confinante C.D. compra tutto il problema non si pone.

Saluti.

[Potionkhinson]

.....il C.D. puo' voler comprare solo il terreno e non la casa

Salve Doppiatrazione,
mi potresti dire quale categoria è stata assegnata alla casa?
Saluti.

[DOPPIATRAZIONE]

Ciao,

Dunque categoria A/3 cl. 2, perche?

P.S. se puo' servire io su quella casa ho un mutuo come prima casa.

Grazie.
Saluti.

[Potionkhinson]

....categoria A/3

A3: abitazione di tipo economica.
Questo avvalora l'intenzione di vendere a corpo (terreno + fabbricato), motivo per cui nessuno può pretendere di acquistare il terreno senza fabbricato (soprattutto se il fabbricato è in posizione centrale rispetto al fondo!).
Ciao,
Peppe

[DOPPIATRAZIONE]

Ciao,

Scusa potresti esprimermi meglio questo concetto, visto che potrebbe tornarmi molto utile? In pratica se il vicinoC.D. mi dice : io compro il pezzo che mi confina , io posso dirgli (a ragione di legge) NO! tu compri tutto, casa compresa??

Grazie.
Saluti.

[Potionkhinson]

Se il fabbricato (anche se destinato a civile abitazione) è a servizio del fondo (almeno 1 ettaro.... tu ne hai 1,7), puoi tranquillamente pretendere di vendere tutto il fondo, fabbricato compreso! Soprattutto, come ti dicevo, se il fabbricato è ubicato in posizione centrale rispetto al fondo.
Ciao,
Peppe

[DOPPIATRAZIONE]

Bene, ho capito,

Pero' la legge che dice? cioe' se io dico al compratore C.D. che deve comprare TUTTO e non solo cio' che gli interessa , di fronte alla legge lui puo' impugnare la cosa e ottenere di prendere solo il fondo con cui confina oppure no?.

grazie della pazienza..

Saluti.

[Potionkhinson]

Pero' la legge che dice? cioe' se io dico al compratore C.D. che deve comprare TUTTO e non solo cio' che gli interessa , di fronte alla legge lui puo' impugnare la cosa e ottenere di prendere solo il fondo con cui confina oppure no?.grazie della pazienza..

Salve Doppiatrazione,
scusa se mi permetto....ma non complicarti la vita, cioè, tu vuoi vendere il tuo fondo e basta! Se sul fondo in oggetto è presente un fabbricato non è importante ai fini del Diritto di Prelazione. Anche se il fabbricato è censito al catasto fabbricati (tanto è un A3), anche se il prezzo di compravendita è fatto quasi esclusivamente dal fabbricato (es. il terreno vale € 20.000 e il fabbricato € 150.000,00)!
Vai tranquillo! Non sei mica un negozio di modellini dove ognuno compra la parte che gli serve!!!
Ripeto, tu metterai in vendita il fondo! (con tutto ciò che in esso è presente: fabbricati, pozzi, impianti arborei, ecc.).
Spero di essere stato utile.
Se hai altri dubbi (o se non sono stato esaustivo) contattami anche tramite MP. No problema!
Ciao,
Peppe

[DOPPIATRAZIONE]

Si ok, in effetti mi complico un po' le cose, ma visto che mi avevano detto diversamente, volevo chiarirmi bene...
A scanso di ogn equivoco, quando parli di "fondo" tu intendi tutto cio' che ' di mia proprieta?.
Mi spiego : il mio fondo e' composto da 4 particelle confinanti tra loro (quindi che formano un lotto unico) 3 di queste sono vigneto e 1 e' casa+cortile+pertenenza. Inoltre ho anche 2 altre particelle confinanti tra loro ma staccate dalle prime (bosco).
Ecco questo e' il "fondo" che io intendo vendere a corpo.

in definitiva "fondo" e' tutto cio' che metto in vendita e non la singola particella..

Spero tu non mi prenda per pazzo..

Grazie. saluti.

[Potionkhinson]

No.. non sei pazzo...SEI COMPLETAMENTE FOLLE (scherzo)
Si! Il fondo è proprio quello che hai descritto (un appezzamento formato da una o più particelle), anche se in questo caso sarebbe più corretto parlare di un fondo formato da due corpi.
Scusa, ma chi e cosa ti ha detto diversamente???

[DOPPIATRAZIONE]

grazie per il FOLLE .

Cmq. cio' che mi e' stato detto e' che il confinante C.D. puo' voler ed ha diritto di acquistare SOLO la particella che confina con il suo terreno.
Questo mi spaventava perche' inquel caso ognuno dei confinanti si comprava la particella che gli confinava e a me rimaneva da vendere la casa e basta.
mi e' stato detto da un geometra e dal titolare di un'agenzia immobiliare. auguri!!

Grazie cmq. per la disponibilita'

Saluti.

[Potionkhinson]

grazie per il FOLLE .

Cmq. cio' che mi e' stato detto e' che il confinante C.D. puo' voler ed ha diritto di acquistare SOLO la particella che confina con il suo terreno.
Questo mi spaventava perche' inquel caso ognuno dei confinanti si comprava la particella che gli confinava e a me rimaneva da vendere la casa e basta.
mi e' stato detto da un geometra e dal titolare di un'agenzia immobiliare. auguri!!

Grazie cmq. per la disponibilita'

Saluti.

Per C.D. confinanti si intende sempre (e comunque) confinanti il fondo (non le singole particelle, quindi "singole prelazioni"), altrimenti ci sarebbe da ridere . Due mesi fà mi è stato dato incarico per una pratica ISMEA di riordino fondiario (acquisto terreni): un'azienda agricola di 120 ettari (circa 80 p.lle), ragionando per singola particella, il proprietario sarebbe impazzito (non che così sia semplice!).
L'unico problema si pone per le due particelle staccate, in questo caso, forse, il diritto di prelazione si potrebbe applicare ai due corpi separati (ma non ci giurerei.... un caso simile non mi è mai capitato).
Per quanto detto dal geometra e dal titolare dell'agenzia immobiliare, forse è bene che io non mi esprima (tanto il mio giudizio si è già capito).
Ciao e buon fine settimana!!!

[DOPPIATRAZIONE]

Ok, ora tutto mi e' piu' chiaro.

Quindi chi facesse valere la prelazione deve farlo su tutto il fondo che io vendo, immobili compresi. Molto bene.

Ti ringrazio per ora, se avro' necessita' di altri chiarimenti non esitero' a chiederli.

Saluti.

[styven]

pozzo su terreno agricolo

salve avevo bisogno della consulenza di qualcuno esperto in tema di terreni agricoli, diritti di prelazione.
Da poco ho acquistato un terreno agricolo per semplice passione.
Il venditore purtroppo non ha comunicato ai coltivatori diretti confinanti il prezzo di vendita, procedendo direttamente all'atto notarile con me.
Io in parte mi sono tutelato facendo riportare nell'atto notarile l'effettivo prezzo pagato e non un centesimo in meno!
Volevo sapere se a questo punto, per quanto ancora i coltivatori diretti confinanti possono vantare il diritto di prelazione e da quando?
Poi un'altra domanda: sul mio terreno c'è un pozzo. Un confinante coltivatore diretto reclama l'uso del pozzo in virtù del fatto che con il vecchio proprietario aveva stipulato un "contratto" per l'uso del pozzo.
Mi chiedo, ora che sono io il nuovo proprietario sono sempre tenuto a fornigli l'acqua e quindi ho "ereditato" questo onere o quel "contratto" ora è nullo?
rignrazio chiunque possa fornirmi delucidazioni a riguardo. grazie styven

[90 c]

Poi un'altra domanda: sul mio terreno c'è un pozzo. Un confinante coltivatore diretto reclama l'uso del pozzo in virtù del fatto che con il vecchio proprietario aveva stipulato un "contratto" per l'uso del pozzo.
Mi chiedo, ora che sono io il nuovo proprietario sono sempre tenuto a fornigli l'acqua e quindi ho "ereditato" questo onere o quel "contratto" ora è nullo?
rignrazio chiunque possa fornirmi delucidazioni a riguardo. grazie styven[/quote]

Io so che l'unico obbligo che si trasferisce con la proprietà sono le servitù. ( esempio se il confinante aveva lo ius di attingere l'acqua da un torrente non puoi negarglielo....passaggio nella proprietà...ecc..) ma i contratti tra persone non legano la proprietà al contratto (è un problema di chi ti ha venduto la terra non tuo) ma se il pozzo è coperto da servitù di attingere l'acqua è diverso.
Per caso i due fondi contugui erano di uno stesso proprietario? (tipo il nonno della persona che te lo ha venduto).

[Potionkhinson]

Salve a tutti, qualkuno mi sa dire come funziona l'acquisto di terreni tramite il riordino fondiario ismea? a chi ci si rivolge? è una cosa che funziona oppure è un ente che serve a pagare solo stipendi?
grazie a tutti

Salve raphaell,
al momento non ho molto tempo.... cercherò di risponderti a breve (magari tramite MP).
Nel frattempo, puoi "studiare" qui, se ti và!
Saluti.