Diritto di Prelazione Agraria

[mefito]

Ti ringrazio. il problema nasce dal fatto che in realtà il terreno confinante a quello acquistato non è di proprietà di un coltivatore diretto, ma è ancora intestato ad un loro antenato del 1800.
.

Se è un'eredità indivisa,è possibile che vi siano decine di comproprietari.
Ognuno può vendere solo la sua quota.

[CristianP]

Forse mi sono espresso male.

il terreno che ho acquistato io non è indiviso. il venditore aveva il pieno possesso del fondo. E' il fondo confinante ad essere indiviso. In questo caso, gli eredi sono comproprietari, e uno di questi è coltivatore diretto. Per la prelazione non è richiesta la piena proprietà giusto?

[mefito]

Forse mi sono espresso male.

No no, lo avevi scritto chiaramente....

In questo caso, gli eredi sono comproprietari, e uno di questi è coltivatore diretto. Per la prelazione non è richiesta la piena proprietà giusto?

su quest'ultimo quesito non ti sò rispondere.
Ma il fondo vicino è lavorato da questo coltivatore diretto?
I requisiti per la prelazione dovrebbero essere chiari,fose li trovi anche in questa discussione.

[90 c]

Forse mi sono espresso male.

il terreno che ho acquistato io non è indiviso. il venditore aveva il pieno possesso del fondo. E' il fondo confinante ad essere indiviso. In questo caso, gli eredi sono comproprietari, e uno di questi è coltivatore diretto. Per la prelazione non è richiesta la piena proprietà giusto?

No.
Il vicino potrebbe vantarne l'utilizzo esclusivo (quindi il pieno possesso). Se non è diviso è un tuo confinante.
Se è un erede, può essere multato per le mancate volture e successioni.
Se è passato più di un anno puoi stare tranquillo.
Se impianti un frutteto poliennale e ti arriva il riscatto dovrà corrisponderti la miglioria fondiaria.

[azzeccagarbugli]

...........Tuttavia per caso ho scoperto che uno dei pronipoti è un coltivatore diretto (l'ho scoperto solo dopo l'atto per vie traverse). Se l'avessi saputo prima sarei andato a trovarlo per farmi firmare la liberatoria e le cose dal caso.

quindi par di capire che il fondo che confina con quello che vuoi acquistare è di proprietà degli eredi di questo tipo del 1800 e che il fondo non è coltivato o almeno non è coltivato dai legittimi proprietari.
in questo caso anche se fra gli eredi c'è un coltivatore diretto questi non ha il diritto di prelazione perchè oltre ad essere coltivatore diretto il confinante deve anche coltivare il fondo.

Per la prelazione non è richiesta la piena proprietà giusto?

no, ma deve coltivare il fondo che confina con quello che vuoi acquistare.

[totòtino]

ciao

vorrei fare una domanda precisa riguardo il diritto di prelazione.!! Comprando in blocco varie particelle di terreno agricolo e una su cui c'è un fabbricato per civile abitazione ......il confinante di una sola particella senza essere coltivatore diretto può avvalersi del diritto di prelazione? oppure se si è iscritto coltivatore diretto dopo l'atto di vendita in blocco di tutto il complesso di particelle, ne può usufruire di tale diritto su una sola particella?

[dannymondo2]

buonasera,
potreste aiutarmi a derimere un dubbio? mio padre deve vendere alcuni lotti di terreno agricolo non confinanti fra loro.
quesito 1
può vendere a corpo (cosa porposta dall'acquirente) o deve far dichiarare nel preliminare il valore di ogni lotto in modo da poter permettere a eventuali aventi diritto di far valere il diritto di prelazione su un singolo lotto?
quesito 2
il compratore non vuole aspettare che si verifichi tramite raccomandata la volontà da parte di altri confinanti (lui è un confinante per uno dei lotti) di esprimersi in merito alla prelazione. a tale scopo ha fatto inserire nella bozza di contratto che rinuncia ad eventuali penali nel caso la vendita salti perchè compare un avente diritto di prelazione per uno dei fondi...per me la cosa non è corretta e vorrei procedere come prescrive la legge. potete aiutarmi? ha valore quello che lui propone?
grazie!

[90 c]

può vendere a corpo (cosa porposta dall'acquirente) o deve far dichiarare nel preliminare il valore di ogni lotto in modo da poter permettere a eventuali aventi diritto di far valere il diritto di prelazione su un singolo lotto?

No. Deve esserci il valore di ogni singolo lotto.
La prelazione vale solo per il lotto confinante.

il compratore non vuole aspettare che si verifichi tramite raccomandata la volontà da parte di altri confinanti (lui è un confinante per uno dei lotti) di esprimersi in merito alla prelazione. a tale scopo ha fatto inserire nella bozza di contratto che rinuncia ad eventuali penali nel caso la vendita salti perchè compare un avente diritto di prelazione per uno dei fondi...per me la cosa non è corretta e vorrei procedere come prescrive la legge. potete aiutarmi? ha valore quello che lui propone?
grazie!

E' una richiesta di garanzia illegittima.
Il notaio non accetterà mai una clausola del genere.
Procedi a formalizzare il preliminare di vendita con i singoli valori dei lotti ai confinanti.

[Ciso]

Buongiorno,
vorrei porre un quesito: vorrei acquistare un fondo A ( vigna ) che confina con un fondo B ( improduttivo, stradina di unico accesso a A ) che a sua volta confina con altro fondo C (vigna ).
B e C sono dello stesso proprietario. Questo proprietario può far valere il diritto di prelazione sul fondo A che intendo acquistare?

Grazie
Ciao

[90 c]

Se B è un cespite autonomo, una particella catastale di proprietà di C, a prescindere dall' uso che ne fa C, può avere i diritti per la prelazione.
Da verificare i diritti di A, se la servitù è trascritta a favore di A su B.
Da verificare se C possiede i requisiti per la prelazione (oltre ai fondi confinanti, deve essere C.D. o equivalente, etc.....).

[Ciso]

Grazie per la risposta,
Il proprietario dei fondi B e C è C.D. e quindi gode dei diritti di prelazione.
La servitù non è trascritta su B a favore di A, ma B è l'unica via di accesso al fondo A. B è una stradina di campagna larga 3 metri classificata come improduttivo.
Devo solo sperare che il proprietario di B e C non sia interessato ad A

Ciao

[90 c]

Devo solo sperare che il proprietario di B e C non sia interessato ad A

Naturalmente trascrivere nel rogito che B è gravato da una servitù a favore di A.Con il consenso di B.

[Ezechiele]

Salve,
riapro questa discussione perché ho un dubbio. Dovendo, forse, vendere un terreno, mi trovo a dover scrivere ad un numero molto grosso di confinanti. Inoltre dal 2014 non c'è più l'agevolazione sull'imposta di registro per IAP, per cui c'è fretta.L'acquirente sostiene che solo coltivatori diretti e IAP hanno diritto di prelazione e che se invio la lettera anche a chi non ha i requisiti, questi acquisiscono automaticamente il diritto alla prelazione.
Qualcuno mi sa dire se questa cosa è vera?
Posso inviare le lettere senza fare il compromesso registrato e andare, dopo 30 giorni, direttamente al rogito?
Infine, che rischio se faccio il rogito senza inviare le lettere? Il confinante mi può citare in giudizio per usufruire del riscatto? Il primo acquirente mi può citare in giudizio per risarcimento danni visto che l'onere dell'invio spetta a me e lui si trova a perdere il terreno magari dopo un anno?

[90 c]

Salve,
riapro questa discussione perché ho un dubbio. Dovendo, forse, vendere un terreno, mi trovo a dover scrivere ad un numero molto grosso di confinanti. Inoltre dal 2014 non c'è più l'agevolazione sull'imposta di registro per IAP, per cui c'è fretta.L'acquirente sostiene che solo coltivatori diretti e IAP hanno diritto di prelazione e che se invio la lettera anche a chi non ha i requisiti, questi acquisiscono automaticamente il diritto alla prelazione.
Qualcuno mi sa dire se questa cosa è vera?

Falso. Il diritto di prelazione non nasce con la lettera.

Posso inviare le lettere senza fare il compromesso registrato e andare, dopo 30 giorni, direttamente al rogito?

E' una scelta. Hai già scelto l'acquirente? E se un confinante volesse offrire di più? Come fai se hai registrato un compromesso?

Infine, che rischio se faccio il rogito senza inviare le lettere? Il confinante mi può citare in giudizio per usufruire del riscatto? Il primo acquirente mi può citare in giudizio per risarcimento danni visto che l'onere dell'invio spetta a me e lui si trova a perdere il terreno magari dopo un anno?

Si. Non hai rispettato i vincoli del diritto di prelazione, qualora possa essere esercitato da un confinante.
Tu sei il venditore. Che fretta hai?

[beppe171]

prelazione agraria

salve, circa venti giorni fa ho fatto un contratto di compravendita per l'acquisto di un terreno agricolo composto da due particelle.il notaio ha distinto il valore delle particelle in modo distinto riportandolo sul compromesso.abbiamo inviato la prelazione agraria ai confinanti.Un confinante ora vuole esercitare il diritto di prelazione su tutte due le particelle, ma il suo terreno confina solo su una delle particelle poste in vendita. Ora vi chiedo, se puo' esercitare il diritto di prelazione solo sulla particella a lui contigua o su tutte due??? grazie per la cortese attenzione.....spero possiate darmi lumi...

[90 c]

Le particelle oggetto della vendita formano un fondo unico ma diviso catastalmente o sono due fondi autonomi non contigui?

[beppe171]

Le particelle oggetto della vendita formano un fondo unico ma diviso catastalmente o sono due fondi autonomi non contigui?

le due particelle formano un fondo unico ma diviso catastalmente, e sono contigui l'uno all'altro......

p.s.le particelle sono numerate, n°302 e n°130, il confinante confina con la 130, io invece sarei interessato anche solo alla particella 302, sulla quale e' presente un deposito agricolo c/2, lui invece le pretende entrambi. Il mio avvocato dice che il confinante avrebbe prelazione solo sulla particella 130, anche perche' sul compromesso il prezzo e' stato distinto per particella.......mah non ci sto capendo nulla...... grazie per l'attenzione....

[90 c]

Faccenda assai spinosa. La divisione per particella potrebbe essere rilevante per i soli fini fiscali. Sotto il profilo giuridico il fondo potrebbe essere inteso nella sua totalità.
Altrimenti in Italia per "bypassare" il diritto di prelazione era sufficiente dividere in particelle qualsiasi fondo.
Utilizzo il "potrebbe" qualora, data la diversa destinazione dei fondi (qualora ci sia) o la loro dimensione, le due particelle possono essere due fondi distinti.
Esempio:
se il deposito agricolo ha come particella contigua una piccolissima particella che non avrebbe un suo autonomo utilizzo qualora presa singolarmente, è logico ritenere le due particelle un unico fondo. Diversamente, se il deposito è accessorio all' altre particella e non il contrario, decade quanto detto. In questi caso bisogna valutare il carattere di accessorietà al fondo.

[beppe171]

buongiorno, la particella del deposito agricolo e' di 1000 metri circa, mentre l'altra particella che e' confinantecon il prelatore e' di circa 3500 m. Entrambi le particelle hanno possibilita' di accesso autonomo. Inoltre le due particelle sulla visura catastale sono considerate una uliveto e l'altra frutteto.

[giada72]

Diritto di Prelazione Agraria

Il confinante coltivatore diretto può esercitare il diritto di prelazione su tutto il fondo, in tutte le compravendite che ho trattato non c'è mai stata la possibilità di poterlo esercitare solo per la particella confinante con il fondo di proprietà.

[beppe171]

buongiorno, ieri siamo stati dal notaio che ha redatto il compromesso, lo stesso ha ribadito al confinante che puo' avvalersi della prelazione solo per la particella confinante con la sua, mentre con l'altra dove e' presente il deposito non ha nessun diritto di prelazione.infine ha confermato che le due particelle anche se dello stesso proprietario sono distinte .

Il confinante coltivatore diretto può esercitare il diritto di prelazione su tutto il fondo, in tutte le compravendite che ho trattato non c'è mai stata la possibilità di poterlo esercitare solo per la particella confinante con il fondo di proprietà.

buongiorno, il notaio mi ha spiegato che la particella confinante e' considerata terreno agricolo, e su questo puo' avvalersi della prelazione agraria, mentre l'altra particella e' considerata ente urbano, e su quest'ultima nessun confinante puo' avvalersi della prelazione agraria perche' non sussiste.....infatti nell'atto sono stati distinti anche i valori delle tue particelle....grazie per le vostre risposte...

[90 c]

buongiorno, la particella del deposito agricolo e' di 1000 metri circa, mentre l'altra particella che e' confinantecon il prelatore e' di circa 3500 m. Entrambi le particelle hanno possibilita' di accesso autonomo. Inoltre le due particelle sulla visura catastale sono considerate una uliveto e l'altra frutteto.

buongiorno, ieri siamo stati dal notaio che ha redatto il compromesso, lo stesso ha ribadito al confinante che puo' avvalersi della prelazione solo per la particella confinante con la sua, mentre con l'altra dove e' presente il deposito non ha nessun diritto di prelazione.infine ha confermato che le due particelle anche se dello stesso proprietario sono distinte .
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Scusami Beppe171, il discriminante non è il fatto che è un ente urbano ma che la particella possa essere confiderata un fondo autonomo. Oltre alla contraddizione della visura catastale (uliveto frutteto, ente urbano), bisogna valutare lo stato dei luoghi.
Se come "ente urbano" perde la sua natura agricola è un conto.
Se come "ente urbano strumentale", tale che preso singolarmente perde la sua efficacia, è indivisibile.
Le dimensioni da te citate (1000 mq e 3000 mq) portano a dedurre che l' "ente urbano" possa godere di un carattere autonomo e non accessorio.
Starei attento, tuttavia, a verificare meglio la contraddizione.

[beppe171]

buongiorno,cerco di spiegarmi meglio, il fondo e' costituito da due particelle , la particella" x" di circa 3000 mq confina con il prelazionante, sulla visura catastale alla voce qualita'/ classe risulta porzione aa uliveto, porzione ab frutteto, qui il prelazionante ha diritto alla prelazione e non ci sono dubbi, contigua alla particella "x" c'e' un'altra particella definiamola "y" di circa 1100 mq con la presenza di un immobile c/2 deposito attrezzi che da visura catastale risulta alla voce qualita'/classe ente urbano ed il terreno da visura e' diventato pertinenza dell'immobile.(io sarei interessato anche all'acquisto della sola particella "Y") ora io vi chiedo, secondo voi il fondo e' unico e indivisibile??? puo' esercitare il confinante della particella "x" anche sulla particella "Y" nonostante non confini con questa e nonostante questa sia definita ente urbana????preciso inoltre che le due particelle hanno accessi autonomi....grazie per le vostre delucidazioni...

[90 c]

Beppe tutto si gioca sulla natura del fondo Y.
Se il fondo Y non è a destinazione agricola, può esercitare un riscatto parziale.
Se invece anche il fondo Y è a destinazione agricola, la mera divisiona catastale è un fatto puramente fiscale, come anche la ripartizione del prezzo.
Non capisco perchè il notaio abbia fatto la vendita unica.

P.S.

la sentenza in questione è:
Cassazione, sentenza 9 marzo 2012, n. 3727, sez. III civile

[gigglhirn]

buongiorno,cerco di spiegarmi meglio, il fondo e' costituito da due particelle , la particella" x" di circa 3000 mq confina con il prelazionante, sulla visura catastale alla voce qualita'/ classe risulta porzione aa uliveto, porzione ab frutteto, qui il prelazionante ha diritto alla prelazione e non ci sono dubbi, contigua alla particella "x" c'e' un'altra particella definiamola "y" di circa 1100 mq con la presenza di un immobile c/2 deposito attrezzi che da visura catastale risulta alla voce qualita'/classe ente urbano ed il terreno da visura e' diventato pertinenza dell'immobile.(io sarei interessato anche all'acquisto della sola particella "Y") ora io vi chiedo, secondo voi il fondo e' unico e indivisibile??? puo' esercitare il confinante della particella "x" anche sulla particella "Y" nonostante non confini con questa e nonostante questa sia definita ente urbana????preciso inoltre che le due particelle hanno accessi autonomi....grazie per le vostre delucidazioni...

Dalla situazione che emerge si potrebbe far così ? : il proprietario delle particelle x e y comunica di vendere solo la particella x, nel frattempo tu fai un contratto di affitto per la particella y, se il proprietario confinante accetta di acquistare la particella x dovrà attendere almeno 2 anni di coltivazione prima di esercitare il diritto di prelazione per l'eventuale acquisto della particella y, hai tutto il tempo per rogitare (particella y).
Verifica la destinazione urbanistica (rilasciata dal Comune amministrativo in cui ricade la particella) della particella y, se è identificata come zona edificabile la prelazione non esiste.
Non puoi fare un contratto di affitto per tutte e due la particelle e rogitare fra due anni?
La divisione catastale delle due particelle non esclude la prelazione, il notaio che hai contattato non è molto informato, tutto dipende dall'interpretazione del giudice che trovi in caso di controversia...

[beppe171]

Dalla situazione che emerge si potrebbe far così ? : il proprietario delle particelle x e y comunica di vendere solo la particella x, nel frattempo tu fai un contratto di affitto per la particella y, se il proprietario confinante accetta di acquistare la particella x dovrà attendere almeno 2 anni di coltivazione prima di esercitare il diritto di prelazione per l'eventuale acquisto della particella y, hai tutto il tempo per rogitare (particella y).
Verifica la destinazione urbanistica (rilasciata dal Comune amministrativo in cui ricade la particella) della particella y, se è identificata come zona edificabile la prelazione non esiste.
Non puoi fare un contratto di affitto per tutte e due la particelle e rogitare fra due anni?
La divisione catastale delle due particelle non esclude la prelazione, il notaio che hai contattato non è molto informato, tutto dipende dall'interpretazione del giudice che trovi in caso di controversia...

buongiorno e grazie per i consigli, purtroppo e' gia' stato fatto il compromesso, ora il venditore non puo' piu' tirarsi indietro,anche perche' con la prelazione agraria credo che subentri il prelazionario al compromesso fatto tra me ed il venditore.io ho gia' anticipato 9000 euro, e credo che se rinunci alla vendita ci sia una penale per il venditore pari al doppio della somma versata da me, che io rinuncerei pure se fosse fattibile, ma ora c'e' il terzo incomodo , quindi non so come funziona, se qualcuno di voi conosce qualche escamotage (il venditore vuole vendere il terreno a me e non al confinante perche' non gode di ottimi rapporti).se mi date lumi vi ringrazio......ci sara' una soluzione mannaggia.....Per quanto riguarda il catasto risulta ente urbano ma la zona e' agricola e non credo sia una zona edificabile....ora andro' al comune a chiedere precisazione in merito alla destinazione della particella " y" grazie a tutti.....

[90 c]

Dalla situazione che emerge si potrebbe far così ? :

No.
La strada migliore è la seguente:

il proprietario delle particelle x e y comunica di vendere solo la particella x,

No, vende la particella Y. La particella X si frappone tra il prelazionante ed il fondo in vendita facendo decadere la prelazione.

nel frattempo tu fai un contratto di affitto per la particella y, se il proprietario confinante accetta di acquistare la particella x dovrà attendere almeno 2 anni di coltivazione prima di esercitare il diritto di prelazione per l'eventuale acquisto della particella y, hai tutto il tempo per rogitare (particella y).

No. Peggio.
Permette di estendere il diritto di prelazione anche sulla Y che,se venduto singolarmente, attualmente è libera.
Semmai dovevano in precedenza vendere Y, fittare X ed attendere 2 anni prima di rogitare per annullare la prelazione del confinante del fondo X.

Io proverei a trattare con il confinante un riscatto parziale.
Se è in buona fede, visto che Beppe171 afferma che è interessato solo al fondo X, dovrebbe desistere dal fondo Y ed accordarsi su un riscatto parziale.


N.B.

La descrizione dello scenario di questo post è puramente teorica.
L' iter descritto è elusivo delle norme vigenti ed in contrasto con il codice civile.

[beppe171]

No.
La strada migliore è la seguente:



No, vende la particella Y. La particella X si frappone tra il prelazionante ed il fondo in vendita facendo decadere la prelazione.



No. Peggio.
Permette di estendere il diritto di prelazione anche sulla Y che,se venduto singolarmente, attualmente è libera.
Semmai dovevano in precedenza vendere Y, fittare X ed attendere 2 anni prima di rogitare per annullare la prelazione del confinante del fondo X.

Io proverei a trattare con il confinante un riscatto parziale.
Se è in buona fede, visto che Beppe171 afferma che è interessato solo al fondo X, dovrebbe desistere dal fondo Y ed accordarsi su un riscatto parziale.


N.B.

La descrizione dello scenario di questo post è puramente teorica.
L' iter descritto è elusivo delle norme vigenti ed in contrasto con il codice civile.

purtroppo il prelazionario in questo caso e' interessato a tutte due le particelle, sia x che y. sono stato da un legale sapete cosa mi ha detto???? che se il terreno e' confinante solo con la particella "x" il confinante puo' esercitare la prelazione solo sulla particella "x" perche' solo con questa il suo terreno e' contigua....quindi secondo lui sulla particella "y" non avrebbe prelazione......mah!!!!!

[gigglhirn]

No, vende la particella Y. La particella X si frappone tra il prelazionante ed il fondo in vendita facendo decadere la prelazione.

La morale è che sarebbe da vendere le particelle separatamente (che non è contro la legge)

N.B.

La descrizione dello scenario di questo post è puramente teorica.
L' iter descritto è elusivo delle norme vigenti ed in contrasto con il codice civile.

Sai indicarmi per favore i passaggi (forse da qualche parte sopradescritti) che inducono ad azioni che vanno contro il codice civile?

purtroppo il prelazionario in questo caso e' interessato a tutte due le particelle, sia x che y. sono stato da un legale sapete cosa mi ha detto???? che se il terreno e' confinante solo con la particella "x" il confinante puo' esercitare la prelazione solo sulla particella "x" perche' solo con questa il suo terreno e' contigua....quindi secondo lui sulla particella "y" non avrebbe prelazione......mah!!!!!

Ci sono stati dei casi di compravendite in cui il venditori hanno fatto uno stralcio di quota per tutta la lunghezza del confine (cosa perfettamente i regola con il codice civile) per escludere la prelazione del confinante. Altro caso di avvenuta compravendita, sorta un'azione di riscatto da parte del potenziale confinante nemmeno la separazione di due terreni attraverso una stradina comunale facente particella fondiaria a se, ha potuto escludere la prelazione, in questo caso il giudice ha ritenuto che nonostante la separazione catastale, il confinante ha comunque dei benefici accorpando la sua azienda.
Consiglio: non ti fidare.
Hai valutato di prendere i terreni in affitto?

[90 c]

La morale è che sarebbe da vendere le particelle separatamente (che non è contro la legge)

Se la vendita riguardava la sola particella Y, non subentravano questi problemi.Nel nostro caso i due fondi, di proprietà della medesima persona giuridica, sono oggetto di un'unica compravendita.

Sai indicarmi per favore i passaggi (forse da qualche parte sopradescritti) che inducono ad azioni che vanno contro il codice civile?

Tutte le azioni elusive che sono oggetto di discussione.
L'elusione è la messa in atto di un'azione con l'intendo di sottrarsi ad una norma (in questo caso la prelazione).
Stiamo parlando dei modi per eludere un diritto di terzi.

Ci sono stati dei casi di compravendite in cui il venditori hanno fatto uno stralcio di quota per tutta la lunghezza del confine (cosa perfettamente i regola con il codice civile) per escludere la prelazione del confinante.

Uno dei casi più banali di elusione.
Cass. 9 aprile 2003, n. 5573

Hai valutato di prendere i terreni in affitto?

Questa è un'altra banale pratica elusiva (locazione per una futura compravendita)